Все новостройки Подмосковья
Рынок квартир открывает новый сезон. В совершенно иных условиях, чем в
- Первое, к чему постепенно стоит привыкать, это то, что ипотеки станет меньше. Буквально в разы. Уже сейчас уровень ипотечных ставок отсёк, как минимум, треть аудитории из той, что была готова брать ипотеку год назад, скажем. Однако это ещё полбеды. Банки резко ужесточают условия выдачи — они прекрасно понимают, что значительное число людей, которые потеряют работу в ближайший год, вольётся в контингент будущих неплательщиков по кредитам.
В принципе, всё это мы наблюдали 6 лет назад — зимой 2008/2009 года. Стоит напомнить, что доля ипотеки на вторичном рынке (первичный тогда был охвачен слабо) восстановилась лишь полтора года спустя точки старта
кризиса-2008 . И произошло это,во-многом , за счёт накачки государственными деньгами нескольких крупных банков, которые стали локомотивами ипотеки в 2010–2014 годах. - Второе, о чём стоит упомянуть, это смена общего настроения рынка. «Рынок продавца» меняется на «рынок покупателя». Что это означает? Следующее: ключевым моментом станет торг. Покупатель еще в конце года начал выкручивать руки владельцам квартир, настаивая на ощутимых скидках. Причём, чем ближе ко дну рынка находится квартира, тем сильнее давление.
Это также хорошо известное явление: при благоприятных, сбалансированных рыночных условиях цены сделок практически равны ценам предложения, при ажиотаже они становятся чуть выше цен предложения, а в кризисные времена расходятся на 5–10%. Естественно в пользу покупателя.
- Настаёт время свободных квартир. Это третий пункт в повестке нынешнего дня. Доля сделок по типу «живые деньги на свободную квартиру» всегда возрастает в кризисные и неопределённые времена. На
какой-то срок длинные цепочки альтернативных сделок уступят пальму первенства.Связано это буквально с двумя обстоятельствами. В описанные времена на рынок поступает значительный пул придерживаемых ранее квартир. Это и чисто «инвестиционные» квартиры, это и квартиры для детей, которые в силу обстоятельств хозяева были вынуждены пустить в продажу. Это и т.н.
«дистресс-активы» . То есть, быстропродающиеся квартиры тех, кто теряет бизнес или не в состоянии обслуживать кредиты. За такими квартирами начинается охота тех, кто обладает свободными деньгами, или возможностью закредитоваться на выгодных для себя условиях (причём, это не ипотека!). - Застройщики готовятся к трудным временам. Выбор у них двоякий: либо разогнуть загнутые в 2014 году цены, либо смириться с ощутимым падением темпов реализации. Второй путь чреват кассовыми разрывами и остановкой строек. Первый же путь никто никогда не любил и не любит, однако по нему пришлось шагать прошлым летом, когда снижение цен маскировалось кампанией акций и скидок.
К чему должен в конечном итоге прийти рынок столичных квартир? Если говорить в двух словах, то к стабилизации условий проведения сделок. То есть, должны исчезнуть все остатки ажиотажного спроса как следствия девальвации рубля. Второй момент: цены должны отыграть вниз тот избыточный прирост, который был накоплен за последние месяцы. Ещё одно важное условие — это поиск баланса между ипотечными деньгами и т.н. живыми деньгами. В 2014 этот баланс был смещён в пользу ипотеки, в конце 2014/начале 2015 года — в пользу живых денег.
В ближайшие месяцы рынок ждут непростые времена, некий переходный период. Главный отличительный момент — сильное снижение числа сделок, вызванное дисбалансом спроса, ожиданий и текущих цен. На всё это накладывается полноценный кризис в ипотечном сегменте и негативные ожидания касательно доходов граждан в ближайшие 1–2 года.
Большую роль сыграет поведение хозяев квартир. Сейчас многие убрали свой товар с рынка, пережидая времена неопределённости. Вопрос — когда они вернутся на рынок? Подтолкнуть их, кстати, сможет негативный информационный фон, то есть, попросту ожидание падения рублёвых цен на рынке квартир.
Восстановления ипотеки не стоит ждать, по крайней мере, до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка не вернётся хотя бы на уровень 10–11%. В силу инертности банков даже в этом случае либерализация условий выдачи кредитов займёт 1–2 месяца, плюс ещё примерно такой же срок займёт подбор квартир на новые ипотечные кредиты. И только после этого мы почувствуем воздействие ипотечных денег.
Одним словом, треугольник «деньги — цены — объём предложения» находится в поиске точки баланса в новых складывающихся условиях. Денег становится меньше, но и предложение вторичного рынка пока находится на очень низком уровне. Динамику же цен пока оценивать рано…
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Саша15 января 2015 г.
Юрий, мне кажется вы пропустили фактор высокой инфляции по рублю. - с одной стороны она будет ограничивать наличие свободных денег у покупателей - с другой стороны, инфляция в производственном секторе будет толкать издержки застройщиков вверх. Что-то они компенсируют за счёт своей маржи, но что-то точно переложат на покупателя. А ваше мнение?
Написать отзыв