Все новостройки Подмосковья
Ипотеку убьют не столько высокие ставки, сколько ожидания падения цен на недвижимость. В последние годы ипотека стала основным двигателем рынка недвижимости. В 2014 г. доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в сегментах эконом- и комфорт-классов дошла до 60%. Лучшие условия кредитов, предлагаемых банками, начинались с первоначального взноса от 10% и процентной ставки от 12,1% в рублях. Что изменилось в 2015 г. в условиях кредитования?
1. Выросли процентные ставки
Очевидно, после увеличения в декабре 2014 г. ЦБ России ключевой ставки, банки изменили условия ипотечного кредитования. Некоторые кредитные учреждения временно приостановили выдачу кредитов (среди них — банк МИА, Промсвязьбанк, Банк Балтика, СМП Банк, банк Союз). «Минимальную ставку по ипотеке сегодня предлагает Сбербанк и составляет она 14,5%. Следующий банк (по размеру ставки) ВТБ 24 — ставка от 15,95% годовых. Максимальная ставка, которую сегодня можно увидеть среди кредиторов, составляет около 35%,« — рассказывает генеральный директор
Увеличение процентной ставки вполне объяснимо — многие банки, выдавая ипотечные кредиты, использовали зарубежное финансирование, от которого они оказались отрезаны. Почему тогда не сворачивают программы, а разрабатывают явно нерыночные? Либо для формального поддержания «продуктовой линейки». А возможно для того, чтобы были действующие программы, по которым можно предлагать реструктуризацию кредита тем заемщикам, которые не справятся с нагрузкой.
Между тем, как свидетельствует Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, Сбербанк не только держит процентную ставку на самом низком уровне, но и продолжает охотно выдавать кредиты (количество отказов выросло всего на 10%. Стоит ли удивляться, что 9 из 10 кредитов сейчас выдаются именно Сбербанком.
2. Увеличился первоначальный взнос
Минимальный первоначальный взнос увеличился с 10% до 20–30%. А в рамках специальных программ вообще 50% (взнос в 10% остался у единичных банков, например в Связь Банке. Зато у них и ставка — 28%).
Требование увеличить первоначальный взнос тоже объяснимо. Есть подтвержденная мировым опытом практика, что при внесении менее 25% собственных средств, заемщики не слишком ответственно подходят к обслуживанию кредита.
3. Повысились требования к объектам недвижимости
Еще одно ужесточение коснулось не столько заемщиков, сколько застройщиков. Банки перестали кредитовать покупку квартир в домах с низкой стадией готовности. Например, ВТБ 24 раньше кредитовал проекты KASKAD Family на стадии строительства 5%, теперь — 80%.
Банк Дельтакредит так же увеличил требования к степени готовности объекта (она должна быть не менее 60%).
4. Уменьшился срок, на который действует одобрение кредита
Сейчас банки весьма избирательно относятся к заемщикам, как к физическим, так и юридическим лицам. Кроме того, как говорит Парфенова Наталья, заместитель начальника отдела по ипотеке
Как изменения отразятся на рынке?
Многие специалисты называют «критичной» ипотечную ставку в 15% годовых. Именно с нее начинается резкое падение числа выдаваемых кредитов. Но как показывает опыт предыдущих лет, собственно ставка — это еще не главное. Принимая решения брать или не брать кредит, потенциальные заемщики оценивают не только свои финансовые силы, но перспективы изменения цены недвижимости.
Давайте посмотрим, какие условия предлагали банки в первой половине 2006 года, когда ипотека начала свое активное развитие (данные журнала «Твоя Ипотека» № 5). На первичном рынке у Сбербанка было условие 16% годовых + два поручителя, либо 15% годовых, если дом строился с привлечением кредитных средств Сбербанка. Первоначальный взнос — от 10%.
Внешторбанк — 17% при покупке квартиры на первичном рынке. Первоначальный взнос — от 15%.
Газпромбанк — 16% при покупке на первичном рынке. Первоначальный взнос — от 30%.
И вот при таких высоких ставках ипотека начала свое бурный рост. Во второй половине 2006 года кредитов на покупку недвижимости в Москве и области было выдано почти в 2 раза больше, чем в первой половине.
К сожалению, официальная статистика в 2006 г. не вела учет числа (в штуках, а не миллионах рублей) выданных кредитов. Но если принять средний размер кредита за 3 млн. (мы можем сделать это грубое приближение), за первые 9 месяцев 2006 г. в Московском регионе было выдано около 15,5 тыс. ипотечных кредитов… за 9 месяцев 2008 г. — уже 26,5 тыс. кредитов (тоже приближенные данные). В 2009 г. количество выданных кредитов резко сократилось.
За первые 9 месяцев 2014 г. было в Московском регионе было выдано 72 тыс. кредитов.
Это максимум за все время существования ипотеки.
Если мы предположим, что падение будет таким же глубоким, как в 2009 г., то надо количество выданных кредитов уменьшится в 3,5 раза. Если же мы будем ориентироваться на абсолютные цифры 2006 г. (поскольку тогда действовали похожие условиями кредитования), то падение составит 4,5 раза. Продажи новостроек при этом упадут примерно вдвое. Впрочем, примерно такого уменьшения новых проектов и ожидает эксперты рынка. О влиянии ипотеки на рынок недвижимости читайте здесь.
Хотя Роман Строилов считает, что сравнивать нынешнюю ситуацию с серединой нулевых не совсем корректно. Тогда уровень финансовой грамотности населения был более низким, чем сейчас, люди чаще предпринимали рискованные шаги. А сейчас ситуация другая. Люди научились считать деньги, понимают, что 18% годовых — это очень дорого. К тому же, сегодня в отличие от нулевых у людей нет такого оптимизма по поводу роста собственных доходов в перспективе. Тогда был совершен серьезный скачок роста благосостояния страны, сейчас — на фоне экономических и политических событий — вряд ли такого можно ожидать.
По данным АИЖК в 2009 г. многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов. А средневзвешенная ставка выросла, в среднем, на 1 процентный пункт. Сейчас сворачивание программ кредитования не столь масштабное, скорее, будет играть роль другой фактор — ожидание снижения цены на квартиру.
В 2006 г. показал рекордный рост цен на квартиры (по некоторым объектам он достигал 60%, подобная динамика больше не повторялась). В этих условиях оказалось выгоднее брать кредит даже под нереально высокие проценты,
В последние два года рост цен на первичном рынке даже породил инвестирование с привлечением ипотечного кредита (покупалась квартира с минимальным первоначальным взносом на ранней стадии строительства дома, а через 5–6 месяцев продавалась), что позволило «играть» на квартирах даже людям с минимальным начальным капиталом.
В условиях же ожидания снижения цен потенциальные покупатели будут склонны накапливать средства на депозитах, нежели брать кредиты. Конечно, придерживаться такой стратегии можно, пока проблема «где жить» не встает с небывалой остротой. И вот
Дело даже не в том, что съемные квартиры станут дешевле и доступнее. Могут измениться реалии аренды. Известно, что в большинстве городов мира квартира стоит 15–20 годовых арендных плат. В Москве этот показатель приближался к 30.
Прогнозирование событий на 2015 год, считает Иван Потапов, руководитель Департамента продаж ГК «САПСАН», дело неблагодарное. «Наиболее вероятно то, что мы получим снижение объема продаж на первичном рынке на 30–50%. Существенное повышение ставки рефинансирования посеяло приличную панику, ведь ставка по ипотеке выше 15% делает ее фактически недоступной. Но я думаю, что государство не должно допустить „умирание“ ипотеки.
Ипотека наверняка станет дороже, чем в 2014 году, но полная ее остановка невозможна, для многих ипотека — это единственный вариант решения квартирного вопроса. Развитие ипотеки — приоритетная задача государства. Так что можно быть уверенными в том, что компромисс в данном вопросе будет найден, в нем заинтересованы все. Собственно, именно от шагов власти сейчас зависит многое, в том числе и прогнозы можно строить только на основании информации о планах государства по участию в решении проблемы.»
Актуальные на 22 января 2014 г. ставки банков на покупку квартир в новостройках Московского региона (для объектов, аккредитованных в Сбербанке, мы не приводили данные по аккредитации в других банках)
|
Банк |
Размер первоначально взноса/ ставка |
Примеры аккредитованных новостроек |
|
Сбербанк |
20% / 14,5%-15,5% |
поселок таунхаусов Домодедово Таун ЖК Красногорский (1-2 очереди) Мкр. Новокосино-2 (корпуса 1,2,3,4,5,6,7,13) Мкр. Новое Домодедово (квартиры) ЖК Ривер Парк ЖК Скай Форт мкрн. Центр-2 ЖК ЭкоВидное ЖК М-House |
|
ВТБ24 |
20% / от 15,95% |
|
|
Банк Москвы |
20% / от 15,95% |
|
|
Абсолют-банк |
40 % / 19,45% |
|
|
Альта-Банк |
30% / от 15,5% |
|
|
Возрождение |
30% / от 17,5% |
МФК Водный (апартаметы) МФК Савеловский Сити (апартаменты) Фили-Град (апартаменты) |
|
|
30% / от 17,0% |
|
|
Газпромбанк |
30% / от 20,6% |
|
|
Дельтакредит |
40% / от 18,5% |
|
|
Зенит (программа для объектов MR-Group) |
20% / от 19 % |
Водный (апартаметы) Фили-Град (апартаменты) |
|
Инвесторгбанк |
20% /от 23,5% |
|
|
Интеркоммерц банк |
40% / от 17,5% |
|
|
Меткомбанк |
30% / от 20% |
|
|
Открытие |
30% / от 19,75% |
Сабурово Парк (таунхаусы) |
|
Райффайзен банк |
25% / от 16,75% |
|
|
Росевробанк |
30% /от 19,75% |
|
|
Россельхозбанк |
20% / от 17,5% |
|
|
Связьбанк |
10% / от 28% |
Водный (апартаменты) Фили-Град (апартаменты) |
|
Транскапиталбанк |
25% / от 22,5% |
Водный (апартаметы) Сабурово Парк (таунхаусы) Фили-Град (апартаменты) |
|
Уралсиб |
20% / от 20% |
|
Информация в данной таблице служит для общего ознакомления с условиями кредитования и не является публичной офертой банков и застройщиков.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв