Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

4 февраля 2015 г. 2528 0 Юрий Кочетков 

Похоже, события начинают ускоряться: не успела СМИ облететь новость о выделении государством 20 млрд. рублей на субсидирование ипотечной ставки, как все бросились обсуждать вырванную из контекста цитату Марата Хуснуллина (заммэра Москвы по строительству) о том, что инвестирование в квартиры стоить отложить до марта. Понятно, что такие слова спрос на рынке квартир никак не стимулируют.

А умы покупателей — потенциальных ипотечников ещё не перестала будоражить недавняя информация о снижении Центробанком ключевой ставки на два процента вниз. Обыватель, не мудрствуя лукаво, полагает, что коли так, то и ипотечная ставка несомненно снизится.

Всё поменялось за месяц

Если в декабре покупатель, в том числе и ипотечник, был уверен, что действовать надо быстро, то в феврале он явно будет находиться в дизориентированном состоянии.

Действительно, парадигма декабря была следующей: развернулась масштабная девальвация национальной валюты, растут ставки кредитов и если вам одобрен ипотечный кредит на старых условиях, то у вас осталась неделя-две на то, чтобы провернуть всю сделку. Надо бежать из рубля, надо осваивать ипотечные кредиты, надо покупать, пока всё не подорожало. Всё это носит название девальвационного шока.

К февралю ситуация начала разворачиваться. Недвижимость уже успела подорожать, ипотечные ставки выросли на 1,5–2,5%, а условия выдачи резко ухудшились. В то же время баррель нефти неожиданно начал расти, на этом фоне начал робко укрепляться рубль. Тот, кто в декабре всё перевёл в валюту по курсу 45–55 руб./доллар чувствует себя королём — он наиграл за пару месяцев 30–40% и для него квартиры лишь стали доступнее, пусть даже номинально подорожав в рублях.

Такой расклад грозит серьёзно затормозить зимний рынок квартир. Напомним, что последствия «девальвационного шока» мы расхлёбывали не только в декабре, но и в январе. Однако любой шок не длится более двух месяцев. Психологически публика за такое время успевает перестроиться и воспринять новые реалии. В двух словах эти реалии выглядят так: деньги подорожали (что и выражается в высоких ставках кредита), а реальные активы подешевели. В том числе и квартиры.

Для тех, кто сейчас сидит в деньгах, ещё и уменьшается конкуренция со стороны ипотечников, которые, вне всяких сомнений, возьмут серьёзную паузу на раздумья. Дело в том, что информация о 20 млрд. рублей на субсидирование ипотеки сопровождалась новостью о возможной льготной ипотеке под 13% годовых для первичного жилья. Какой же смысл сейчас вкладываться в ипотеку с 15–16%?

Масленница не для всех

Впрочем, есть и оборотная сторона медали. Это такой важный параметр как объём (и качество) предложения. Сейчас здесь, пожалуй, худшая ситуация за много лет. Девальвационный шок заставил многих хозяев квартир либо снять своё предложение до весны, либо перевести его в валюту. Ажиотажный спрос серьёзно подмёл т.н. свободные квартиры, то есть, те, которые не обременены дальнейшими покупками по цепочке. Риэлторы уверяют, что на вторичном рынке остались либо проблемные квартиры, либо завышенные цены. Однако такое положение вещей опять подталкивает нас обождать.

На первичном рынке дела обстоят чуть получше. Здесь товар в большинстве своём вполне с приличными документами, объём предложения хоть и снизился, но незначительно — эксперты оценивают убыль предложения всего в -3,4%. Вдобавок, на волне спроса застройщики старались поскорее вытолкнуть в продажу новые объекты, пусть даже пригодные лишь для предварительного бронирования.

Подводя итог, можно сказать следующее: мы находимся в типичном переходном периоде. Новые правила игры ещё не установились, тренды просматриваются лишь в самых общих чертах. У потребителя ещё нет уверенности, что рублёвые цены на квартиры будут падать. У банков нет уверенности, что с доходами у заёмщиков всё будет хорошо. У застройщиков нет уверенности, что спрос останется на том же высоком уровне, что и в прошлом году. Есть ли хоть какая-то уверенность в будущем у власти, государственных мужей — остаётся лишь гадать. Государство декларирует, что будет поддерживать ипотеку, а через неё и спрос на недвижимость, указывая, что всё это нужно в конечном итоге для поддержки строительства. Однако сами строители чувствуют себя как минимум ущемлёнными и брошенными на произвол судьбы.

Ну, а что касается неудачной цитаты высокопоставленного чиновника Марата Хуснуллина, то на это стоит просто пока закрыть глаза, находя утешение в пословице, что одна ласточка ещё весны не делает.