Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

26 апреля 2016 г. 1233 0

Нет, мы не будем называть конкретных адресов, дабы нас не обвинили в предвзятости. К тому же алгоритм поиска локаций для удачных инвестиций гораздо ценнее.

Расстояние от Москвы

Объекты ближе к МКАД стартуют с более высокой ценой, существующее там предложение пока недостаточно, транспортная доступность — существенный для многих покупателей фактор. Поэтому застройщики, выходя с такими проектами в непосредственной близости от МКАД, заявляют высокие цены.

7–18 км от МКАД-то место, куда будет сдвигаться спрос в период сокращения платежеспособного спроса: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в бОльшей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена.

От 18 до 25 км доходность будет, но маленькая, дальше 25 км — высокорисковые, но потенциально интересные проекты.

Сектор Подмосковья

Не ограничивайте себя в поисках одним направлением. Рассматривайте все сегменты Подмосковья. Например, есть мнение, что самые дешевые объекты — на Восточном направлении. Поэтому многие инвесторы приобретают недвижимость именно там.

На самом деле, по предложению Восток уже перенасыщен, потенциал роста цен не такой высокий. Можно присмотреться к «дальнему» Одинцово, например, поселку «Вяземы».

Учитывая цены на недвижимость в самом Одинцово, Вяземы будут иметь неплохой потенциал роста. Интересный проект есть в Шолохово по Дмитровскому шоссе.

Окружение

Желательно, чтобы это был большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте будет окупаться для застройщика при реализации остальных очередей.

Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь большие проекты на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности проекта, вывода новых очередей на строительство, что требует дополнительного финансирования.

Покупать объект в чистом поле чревато, инфраструктура должна быть в непосредственной близости. Застройщик, выходя с объектом в чистом поле, не сможет обеспечить объект на начальном этапе необходимой инфраструктурой сразу, для ее создания необходимо время — минимум 1,5–2 года после запуска проекта. Это может повлиять на рост цены, темпы продаж первых очередей. Если это объект, обеспеченный инфраструктурой, мы понимаем, что уже стартовая цена у него будет выше. Вопрос вашего желания заработать.

Ольга Гусева коммерческий директор ГК "МИГ-Недвижимость":

Гипотетический пример: вы купили квартиру в чистом поле по хорошей цене, цена растет, вы хотите добиться превышения инфляции и получить маржу 5% (итого — рост цены должен составлять не менее 12%). Проект за год вырос всего на 10%.

Здесь возможно два пути: принимаете данную доходность и выходите из проекта, либо остаетесь в проекте и назначаете для себя другую точку выхода — не раньше, чем через год (как минимум, 25% доходности), т. к. возможен рост в связи с появлением минимального набора инфраструктуры, строительство и выход новых очередей, естественное развитие проекта.

Важно: ищите объекты рядом с планируемыми станциями метро или другого скоростного транспорта.

Тип недвижимости

Осторожно рассматривайте в качестве объекта инвестирования малоэтажные комплексы, там доходность будет, по сравнению с многоэтажными проектами, ниже, так как малоэтажные жилые комплексы возводятся за более короткие сроки, не имеют больших объемов, продаются быстрее, происходит меньший рост цены.

Размер объекта

Ближайшие два года будут пользоваться спросом небольшие 1-комнатные квартиры до 40 кв.м. Не рассматривайте квартиры меньше 28–29 кв.м., ведь если резко изменится конъюнктура рынка, подобные варианты могут остаться невостребованными.

Оптимальный вариант — однокомнатные квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал. Или маленькие двухкомнатные квартиры до 55 кв.м.