Все новостройки Подмосковья
В третьем квартале 2008 года, перед самым
С опубликованием Росстатом данных за декабрь мы можем рассчитать, что в 4 квартале 2014 года доля ипотечных сделок составила 25%. Осталось только задаться вопросом — упадёт ли этот показатель к лету опять к 7%, а то и меньше?
Неплохо бы вспомнить, к чему привели события прошлого кризиса: падение цен предложения вторичного рынка составило -25%, а застройщики теряли в цене и до -35%. Причём, речь идёт о рублёвых ценах. Ощутимое количество действующих строек было заморожено, а большинство перспективных проектов было отодвинуто на 2011–2012 года. На вторичном рынке в 2009 году прошло на 20% меньше сделок, чем на год раньше. По всем признакам, и застройщики потеряли ещё больше сделок по той причине, что в 2009 году покупатели старались брать только готовое жильё.
Понятно, что в прошлом кризисе (2008–2009 года) снижение оборотов ипотеки играло отнюдь не ключевую роль. На первичном рынке тогда ипотечное кредитование
| 2008 г. | 2014 г. | |
| Доля ипотечных сделок втор.рынка (Росстат) | 19% |
23,5% |
| Характерная доля ипотечных сделок в недорогом сегменте новостроек | 20-35% | 30-50% |
| Объем кредитования за год, млн.руб. (ЦБ РФ) | 95 794 | 178 100* |
| Пиковая ср.цена втор.рынка квартир | 193 000 руб./кв.м. | 222 000 руб./кв.м. |
* - предварительная оценка
Почему ныне следует уделять такое внимание ипотечным показателям?
Дело в том, что распространено мнение, мол, рынок и его участники, от застройщиков, до риэлторов, на сей раз подходят к трудным временам во всеоружии. Приводятся доводы, что не так раздуты штаты, не настолько застройщики в долгах у банков как ранее, что нет гомерических проектов, куда как в черную дыру вливались заемные средства. Более того, в декабре застройщикам удалось снять сверхприбыль в ходе двухнедельного декабрьского ажиотажа, неожиданно охватившего наших граждан.
На самом деле всё не так гладко. Стройка всё также ведётся, в основном, на заёмные деньги: недаром, застройщики горделиво отмечали — какие банки им открывают кредитные линии. Проектов стало меньше, но проекты стали более затратны — высока цена входа, значительно выросли затраты на освоение площадки, да и одна только цена изменения ВРИ (вид разрешенного использования участка) способна подвести под монастырь экономику проекта. Что же касается сверхприбылей, то это эффект чрезвычайно короткий, вдобавок, проданные в декабре квартир — это как бы взятые взаймы у января—февраля 2015 года. Мы уже наблюдали подобное год назад, когда ажиотаж
Но это всё, по сути, мелочи перед ипотечной угрозой. Главная проблема застройщиков (да и вторичного рынка тоже) — это сильная зависимость от ипотечных вливаний. Ипотека подобна наркотику — подсесть на неё легко, а вот соскочить обратно грозит невероятной «ломкой».
Действительно, если даже ты оказался в силах устоять перед соблазном ипотечных денег, то это означает лишь банальный проигрыш в конкурентной борьбе с теми, кто достиг доли ипотечных сделок в 50–70%. Их проекты, фактически, получили дополнительную банковскую кредитную линию со ставкой в 0%, а ты платишь 17% за пользование своим строительным кредитом.
Поэтому застройщики охотно сотрудничали с ипотечными банками и на «ура» встречали
Можно возразить — в прошлый кризис государство приняло живейшее участие в скорейшей реанимации ипотеки, в результате чего лидерами этой отрасли стали два крупнейших банка с гос.участием (ВТБ и Сбербанк). Более того, банкам было настоятельно рекомендовано закрыть глаза на риски, связанные со строительством жилья (долгострои, банкротства и пр.). В результате такого подхода и удалось достигнуть высоких показателей ипотеки в 2011–2014 годах.
Хорошо, пусть так, но откуда известно, что доходы граждан в
Есть, конечно, ещё один источник чуда. Если будет запущен пресловутый «печатный станок» или вертолёт для разбрасывания денег. Впрочем, всё это неизбежно запустит и маховик двузначно инфляции, а это будет означать ипотеку со ставкой глубоко за 20% или валютную ипотеку (ещё неизвестно что хуже).
Одним словом, приходит время рассчитываться за кредитный банкет. И не мы здесь первые, кстати, не мы будем и последними…
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв