Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

12 февраля 2016 г. 1520 0 Юрий Кочетков 

11 лет назад был принят поистине судьбоносный для строительной отрасли закон, получивший краткое обозначение ФЗ-214. Это закон об участии в долевом строительстве жилья и иных объектах. 11 лет отрасль приноравливается к прокрустову ложу этого закона, который определяет пути сбора денег на стройку с наших сограждан.

На прошедшей недавно конференции «Итоги рынка недвижимости-2105», организованной ИД «Коммерсант» тема ФЗ-214 и договоров долевого участия (ДДУ) буквально доминировала.

Итак, каковы итоги работы по этому закону? Какие проблемы видят участники рынка? По каким путям пойдёт дальнейшая полировка закона о долевой стройке?

Гладко было на бумаге

В Российской Федерации есть три способа, благодаря которым граждане могут относительно надёжно приобрести новое жильё в многоквартирном здании: купить в собственность квартиру (апартамент) в свежепостроенном доме, заключить договор ДДУ и вступить в ЖСК, занимающийся строительством. Два последних способа — как раз и регулируются ФЗ-214 по той простой причине, что дом в этом случае де-факто отсутствует и всё, что приобретает покупатель — это т.н. права требования на будущее жильё. А их-то и надо законодательно защищать.

Критическими точками ФЗ-214 на данный момент власть видит следующее:

  • страхование ответственности застройщиков;
  • некорректное использование формы приобретения квартиры через ЖСК;
  • уклонение застройщиков от буквы закона (ФЗ-214 в данном случае) при продаже квартир.

Пройдёмся по всем пунктам. Действительно, уже 2 года работает требование к застройщикам страховать риски несоблюдения ДДУ. Требование работает, а вот страхование — не очень. Фактически, всё свелось к некой профанации данной идеи. Совершенной «левые» страховщики за копейки страхуют эту ответственность. Понятно, что в случае чего никто не собирается выплачивать дольщикам стоимость их потенциальных квартир.

Именно поэтому, по словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, самым серьёзным образом встаёт вопрос о перестраховании этой ответственности. Суть перестрахования — это либо дробление крупного риска на большое число страховщиков, либо аккумулирование множества рисков на один крупный агрегатор (желательно, с государственным участием).

Теперь, о проблемах ЖСК. Вот конкретный пример, который привёл Никита Стасишин (директор департамента жилищной политики Минстроя): примерно половина пострадавших от СУ-155 дольщиков это на самом деле пайщики различных ЖСК, созданных данным застройщиком. Напомним, что за 5 лет только к СУ-155 уже образовалось около 70 тысяч претензий со стороны покупателей жилья.

Минстрой предлагает, как минимум, дополнить ФЗ-214 в той части, где определяется порядок по этой форме приобретения квартир в виде правила «один ЖСК — один дом». Это вполне логично, ведь если ЖСК запускает несколько проектов, то, по сути, становится застройщиком с гораздо меньшей ответственностью, чем прочие участники рынка. А это прямое нарушение правила конкуренции.

В столице, не дожидаясь поправок к ФЗ-214, собираются заняться проверкой строящих здесь жильё ЖСК. Об этом заявила представитель Москомстройинвеста Наталья Лисюкова. Проверки собираются осуществлять совместно с прокуратурой города.

Наконец, о продажах в обход ФЗ-214. У нас, на самом деле, это до сих пор распространено повсеместно. Наиболее часто это облекается в т.н. предварительные договора, базирующиеся на понимании свободы договора между участниками рынка. То есть, физ.лицо передаёт деньги застройщику взамен обязательства заключить в дальнейшем полноценный договор долевого участия или передать квартиру в собственность.

Другая форма — это продажа жилья под видом апартаментов. Действительно, ФЗ-214 создан под случай строительства жилых зданий, но апартаменты возникают и в гостиничных объектах, и в офисно-административных зданиях, и в реконструированных объектах.

Сейчас застройщик при использовании подобных форм продаж рискует попасть под административную ответственность + значительные штрафы. По словам Никиты Стасишина при доработке ФЗ-214 планируется усилить эту ответственность вплоть до уголовной.

С апартаментами придётся разбираться отдельно. Сейчас на доработке находится отдельный законопроект города Москва о строительстве и реализации апартаментов. По всей видимости, апартаменты получат статус полноценного жилья с определёнными оговорками. А это означает, что они на 100% попадут под действие ФЗ-214.

Практические результаты

Договора долевого участия — до сих пор наиболее распространённая форма приобретения новостроек. И ЖСК, и покупка в собственность значительно отстают.

Какова статистика ДДУ?

По словам Андрея Назарова (председатель совета директоров ГК «Гранель») по предварительным данным по всей стране в 2015 году было заключено ДДУ на 20%, чем в 2014-м году. А если считать в кв.метрах, то падение ещё больше. Видимо, более точные цифры мы узнаем в марте от Росреестра.

В столице за год число ДДУ упало на 11% по сравнению с 2014-м годом — эти данные Росреестр уже опубликовал.

А вот в Московской области наблюдался рост в 2015 году примерно на +6% по сравнению с годом до того. В пресс-релизе Министерства строительного комплекса области указывается, что этот рост, во-многом, вызван борьбой с продажами в обход ФЗ-214. То есть, по факту возможно реальное падение числа договоров всех видов по областным новостройкам и здесь.

Одним словом, ФЗ-214 — это работающий и неплохо зарекомендовавший себя механизм приобретения нового жилья гражданами. Но он, несомненно, нуждается в дальнейшей доработке и обновлению в соответствие с рыночными реалиями. Разворачивающийся кризис в отрасли только подстёгивает к работе в этом направлении.