Все новостройки Подмосковья
Инвестиции в недвижимость у большинства людей ассоциируются исключительно с процессом покупки на стадии котлована и продажи в уже построенном доме. Между тем, недвижимость может быть плацдармом для развития предпринимательской деятельности. Мы собрали несколько идей для инвесторов.
Для расчетов взяли капитал в размере 10 млн. рублей (цена квартиры около 50 кв. метров в столице). А для оценки доходности — банковский вклад. Сегодня, по данным Центробанка, максимальная доходность по депозитам в рублях на срок свыше 3-х лет — 10,06%. Его и возьмем за основу минимальной доходности.
Первые шаги
Итак, у нас на руках 10 млн. руб. Эти деньги мы первоначально рассматриваем с точки зрения минимальной доходности. За 10 лет хранения в банке, инвестор заработает еще 10 млн. руб., т. е. через 10 лет, у него на руках окажется 20 млн. руб. Не самый плохой результат.
Некоторые эксперты утверждают, что это самый надежный вид инвестирования, но не будем забывать о том, что в случае выбора не самого надежного банка, можно серьезно проиграть и вернуть всего 700 тыс. руб. Т. е. этот вид инвестирования имеет определенные риски.
Рассмотрим, какие варианты может нам предложить инвестирование в недвижимость.
Покупка квартиры и сдача ее в аренду
Самый простой способ, который приходит в голову — приобретение квартиры с последующей сдачей ее в аренду. За 10 млн. можно купить двухкомнатную квартиру, включая ремонт, и сдавать ее в пределах 42 тыс. руб. в месяц.
Из этой суммы мы платим налоги и получаем 36,5 тыс. руб. на руки (или около 440 тыс. руб. в год.), т. е. через десять лет мы сможем заработать всего 4,4 млн. руб. Не так уж и хорошо, но у нас остается квартира, которая явно не собирается дешеветь.
Покупка нежилого помещения и сдача его в аренду
Еще одним вариантом вложения средств — является покупка коммерческих помещений (как офисных, торговых) и последующая сдача их в аренду. Ставки аренды в пределах Садового кольца внушают оптимизм (до 35 000 руб. за кв. м в год на офисы, до 63 000 руб. за кв. м в год на торговые помещения). Однако и стоимость 1 кв. м в таких местах существенно отличается от жилой недвижимости.
В целом, если не распыляться на эксклюзивный продукт ( т. к. он имеет большие риски), то за нашу сумму возможно приобрести в пределах 70 кв. м коммерческого помещения (в пределах ТТК-МКАД ), и сдать его за 14 тыс. руб. за кв. м в год. В итоге, через 10 лет мы получаем около 9,8 млн. руб. Недвижимость остается также у нас на руках.
Организация складских ячеек
Это вариант несколько непривычен. Вы приобретаете небольшое помещение свободного назначения (желательно складское), переоборудоваете его под достаточно новый для России формат — ячеистые склады, где возможно снять в аренду от 1 кв. м.
Основными потребителями выступают жильцы близлежащих домов, которые хранят в таких объектах все то, что не помещается на балкон или в шкафы (зимнюю резину, лыжи, верхнюю одежду и т. д. ), а также арендаторы офисов. Соответственно, выбор места характеризуется тяготением к основным потребителям (жилые комплексы, офисные центры).
Основными местами, на которые стоит обращать внимание, при поиске подобных помещений — бывшие промышленные предприятия, расположенные в непосредственной близости от жилых кварталов и бизнес-центров .
Инвестиции будут распределены примерно на 2 равные части — приобретение помещения и организация боксов для хранения. Имеющихся 10 млн. руб. нам хватит разве что на приобретение и оборудование 300 кв. м., которые мы будем сдавать по 800 руб. в месяц за 1 кв. м. С учетом того, что заполняемость у нас будет 95% только к году 4-му (должно произойти привыкание к продукту), то через 10 лет мы получим 14 млн. 660 тыс. руб. (за вычетов всех налогов и операционной деятельности на ведение данного бизнеса).
Посуточная аренда квартиры
Следующим вариантом инвестирования является посуточная сдача квартиры в аренду. Приобретая квартиру для этих целей, стоит сразу уделить внимание, помимо расположения у метро, что актуально и для первого варианта вложений средств, но и близости к центрам потенциального притяжения постояльцев этой недвижимости (в качестве центров притяжения могут выступать достопримечательности города, бизнес-центры , спортивные сооружения и т. д. ).
После приобретения и ремонта недвижимости (стоит обратить внимание, что отделочные материалы и мебель не должны быть самыми дешевыми, т. к. это увеличит статью затрат на реновацию помещения в будущем) необходимо определиться, каким образом предполагается сдача квартиры: самостоятельно, либо через специализированные сайты/фирмы. В первом случае, стоит учитывать дополнительные затраты на создание и раскрутку сайта-визитки, рекламы и т. п. Во втором случае — необходимо закладывать проценты от оборота для оплаты агентству по сдачи.
При прочих равных условиях, второй вариант является более простым и понятным для инвестора, т. к. вся головня боль по загрузке объекта будет лежать на плечах профессиональной компании, за исключением уборки квартиры (в этом случае можно организовать ИП и нанять людей). В конечном итоге, через 10 лет такого бизнеса (учитывая оплату агентства (10%), двух ремонтов, расходы на сотрудников и уплаты всех налогов), инвестор получит около 6 млн. руб. (как и в предыдущих вариантах, недвижимость остается у собственника).
В тоже время, стоит отметить, что такая низкая доходность этого бизнеса обусловлена именно индивидуальной сдачей квартиры целиком. Если же вы организуете хостел, где будете сдавать койко-места , то показатели эффективности увеличатся. Но организация эффективного хостела требует на порядок больших средств. Оптимально для организации хостела приобретать апартаменты.
Покупка и улучшение земельного участка
Другим вариантом инвестирования — является покупка земельного участка и последующее его улучшение. Безусловно данный вид инвестиций в самой Москве осуществлен быть не может (в силу ограниченности нас в финансах), но вот рассмотреть ближайшее Подмосковье имеет смысл.
Земля делится на несколько видов, в зависимости от категории (земли населенных пунктов (ИЖС, под коммерцию и т. д. ), земли сельхозназначения и т. д. ). И в зависимости от категории земли нужно понимать её ликвидность. «Быстрыми деньгами» земля считаться не может, т. к. реализация актива (земли) занимает определенное время, что для понятия «быстрых денег» не совсем подходит. Что касается «длинных денег», то земля подходит под данное понятие, т. к. относится к долгосрочному инвестированию.
В тоже время сделки с землей могут превышать доходность относительно сделок по другим сегментам недвижимости. Например, в случае подготовки участка под строительство какого-либо объекта недвижимости (получение разрешения на строительство, подготовка коммуникаций и т. д. ), либо перевод земли из одного назначения в другое, например, из с/х в земли населенных пунктов и далее в ИЖС, в этом случае цена земли увеличивается многократно.
Таким образом, вкладывая имеющиеся у нас часть денег в земельный участок, мы сразу получаем несколько вариантов дальнейшего развития.
Покупка нескольких участков на старте продаж коттеджного поселка
Базовый вариант инвестирования в землю — приобретение нескольких участков на старте продаж любого коттеджного поселка в Подмосковье (с учетом того, что в рамках коттеджного поселка земля будет реализовываться с коммуникациями от продавца). Наши 10 млн. можно интерпретировать в 50 соток (200 тыс. руб. за сотку).
После реализации большей части домов, подведения дорог, строительства инфраструктуры и т. д. (ориентировочно через 5 лет), мы сможем выручить от продажи наших активов — около 20 млн. руб. (с учетом вложения первоначальных средств). Существенным риском в этой виде инвестирования выступают как возможная несостоятельность инициатора проекта (невыполнение с его стороны подключения к коммуникациям), а также отсутствие интереса к месту у потенциальных покупателей через 5 лет (например, связанная с затовариванием рынка коттеджей в конкретном районе).
Покупка 50 соток в 30 км от Москвы
Следующий вариант — приобретение 50 соток в Подмосковье, на удалении 30 км от Москвы за 7 млн. руб., вложение оставшихся 3 млн. руб. в перевод категории земельного участка под коммерческое использование, получение документов, подтверждающих возможность подключения к участку необходимых коммуникаций, и последующая перепродажа данного участка, могут дать возможность за 3 года заработать до 25 млн. руб., с учетом вложения первоначальных средств.
Основным моментом при выборе участка, является понимание его потенциала в будущем. Важными критериями являются: близость к дороге (желательно фасадный с соотношением 2 к 1 по фасаду), расположение в зоне планируемой жилой застройки, отсутствие в районе серьезных проблем с лимитами по коммуникациями и т. д. В тоже время, в случае затягивания реализации освоения прилегающей территории, возникают риски более поздней реализации участка.
Покупка участка и строительство нежилого помещения
Более рискованный, но в тоже время более прибыльный вариант — приобретение земельного участка и строительство (за счет привлечения кредита) объекта коммерческого назначения (магазина, ресторана, автомойки и т. д. ) и последующая продажа его как объекта недвижимости либо действующего бизнеса.
Тут экономика строится следующим образом (рассмотрим вариант со строительством магазина): наши 10 млн. — это 30% от суммы всех вложений (в противном случае мы не получим кредит в банке). Общие вложения — около 40 млн. руб. После строительства магазина (около 800 кв. м.), мы можем его реализовать за 80 млн. руб. С учетом выплаты тела кредита и процентов, а также всех издержек по бизнесу, мы можем рассчитывать на заработок до 35 млн. с учетом вложения первоначальных средств.
Что касается требований к земельному участку, то по факту, они идентичны предыдущему варианту, т. к. существенным отличаем, является реализация проекта самостоятельно, а не продажа его на этапе «полуфабриката» для конечного потребителя.
Но при высокой доходности, данный вариант, как уже отмечалось, является более рискованным, т. к. инвестору предстоит создать юридическое лицо, на которое необходимо привлечь кредит, организовать процесс строительства, ввести объект в эксплуатацию и самое главное найти покупателя на готовый объект.
Что же выбрать?
Как мы видим, вариантов инвестиций в недвижимость достаточно много, с учетом того, что мы рассмотрели самые основные типы. Но в конечном итоге, любому начинающему инвестору необходимо сделать выбор, в каком направлении двигаться.
В первую очередь, двигаться нужно туда, где есть хоть какое-то понимание от процесса (возможно инвестору близка гостиная деятельность, либо кто-то из родственников работает управляющим торгового центра). Следующим шагом — является сопоставление будущей прибыли от инвестирования в недвижимость с самым простым вариантом — вложения денег в банк.
Давайте сравним все наши рассмотренные примеры и сделаем для себя вывод — в каком направлении все-таки двигаться.
| Вариант | Вложения, млн.руб | Доходность, в год (оптимистичный вариант), % |
| Вклад в банк | 10 | 10 |
| Сдача квартиры в аренду | 10 | 4.4 |
| Сдача коммерческих помещений в аренду | 10 | 9.8 |
| Сдача в аренду мелкоячеистых складов | 10 | 14.5 |
| Посуточная аренда квартиры | 10 | 6 |
| Приобретение участка в коттеджном поселке и последующая реализация | 10 | 20 |
| Ленд-девелопмент | 10 | 50 |
| Строительство и продажа готового объекта | 40 | 125 |
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв