Все новостройки Подмосковья
Малоэтажное многоквартирное жильё (МЖК) появилось на рынке недвижимости относительно недавно. Развитие этого сегмента стало следствием реконцепции целого ряда загородных проектов после кризиса 2008-2009 годов. Но, несмотря на свою молодость, «малоэтажка» завоевала достойное место в глазах потребителя и ныне является полноценной альтернативой и многоэтажным новостройкам, и сегменту ИЖС.
На прошлой неделе три компании (KASKAD Family, Миэль-новостройки и UNK project) провели совместное мероприятие «Загород первой необходимости. Итоги 1 полугодия 2016г. на рынке малоэтажной недвижимости комфорт-класса, где судьба «малоэтажки» была освещена достаточно подробно. По оценкам экспертов этот сегмент занимает долю по корпусам в 25% по Подмосковью и 16% в Новой Москве. Это говорит о серьёзном потенциале «малоэтажки» и её значимости для рынка.
МЖК – просьба не путать с кооперативом!
Итак, что такое «малоэтажное многоквартирное жильё» которое нередко кратко обозначается как МЖК (малоэтажные жилые корпуса)? Чем оно отличается от той же загородной коттеджно-таунхаусной застройки? В чём его привлекательность для обычного потребителя?
Суть МЖК состоит в том, что это жильё, сочетающее в себе преимущества загородного объекта (низкая плотность застройки, экология и т.п.) и полноценного городского многоквартирного объекта. То есть, МЖК включает в себя всю привычную для нас городскую инфраструктуру, да и управление домом теперь висит не на его владельце, а на управляющей компании.
Обычно МЖК – это здания 3-4 этажей. Чуть больше этажей (5-6) – и мы попадаем в сегмент среднеэтажного жилья, в котором становятся обязательными лифты. Кстати, сейчас в области активно прорабатываются изменения норм, по которым лифтами придётся оборудовать даже трёхэтажные здания. Кроме того, планируется также заставить застройщиков делать первые этажи нежилыми (с целью создания т.н. «мест приложения труда»).
Как сообщил Борис Цыркин (управляющий партнёр KASKAD Family) застройщики МЖК ведут активные консультации с целью не допустить введения подобных норм, которые попросту убьют рентабельность многих проектов «малоэтажки».
Ведь как показывает опыт, в тех 4-этажных зданиях, в которых установлен лифт по тем или иным причинам (к примеру, высота этажа составляет более 3 метров), в процессе эксплуатации лифты попросту консервируются. Жители 1-2 этажей ими не пользуются, 3-й этаж также готов отказаться от лифта с целью экономии. В результате в доме возникает конфликт – лифтом пользуется ограниченный круг жильцов, а за его эксплуатацию и электроэнергию приходится платить всем.
К МЖК не относят полноценные посёлки таунхаусов, даже если последние насчитывают 3 этажа, однако для некоторых МЖК-проектов таунхаусы вполне могут быть составной частью. Грань, которая разделяет таунхаус и многоквартирную «малоэтажку», порой трудноразличима.
В итоге, МЖК – это хорошо знакомый нам многоквартирный городской дом, ограниченный лишь высотностью. В каких-то случаях квартиры первых этажей могут получить свой отдельный вход и небольшой земельный участок под палисадник. Напомним, что в таунхаусах все жильцы имеют свой небольшой участок и отдельный выход на него.
МЖК традиционно реализуются методом квартальной или районной застройки на тех площадках, где многоэтажное строительство попросту не дозволяется. Здесь выделяется пространство для общественных функций (гостевые автостоянки, места досуга, отдыха и рекреации), строится требуемая социальная инфраструктура, вплоть до школ и детсадов.
Дёшево и сердито?
Один из парадоксов «малоэтажки» состоит в том, что это ... дешёвое жильё. Странно, не правда ли?
К примеру, среднестатистическая квартира МЖК уступает в полной цене такой же среднестатистической квартире в высотном, многоэтажном жилье, если брать одно и то же направление.
Как заметила Наталья Шаталина (ген.директор компании «Миэль-Новостройки»), очень характерно распределение спроса в МЖК – две трети покупателей ищут там 1-комнатную квартиру, что характерно как раз для классов недорого жилья (сюда относят и эконом, и комфорт-класс). По словам эксперта, 26% спроса приходится на «двушки» и 9% - на «трёшки».
Парадокс состоит как раз в том, что «малоэтажка» - это идеальное семейное жильё с высокими потребительскими качествами. Действительно, загородные посёлки с конца 90-ых годов представляли собой довольно дорогое предложение, рассчитанное на обеспеченные семьи. Однако стоит вспомнить, что рассматриваемый сегмент МЖК – это порождение кризиса 2008-2009 годов.
Как подчеркнул Борис Цыркин, под застройку «малоэтажки» попадали в основном земельные участки, не подходящие под массовую высотную застройку. Здесь сосредоточили свои усилия малоизвестные, небольшие, но динамичные девелоперские компании.
Своё слово сказала и ощутимо меньшая себестоимость строительства МЖК. В результате здесь развилось как раз предложение комфорт-класса, суть которого передаётся двумя словами – «недорого и комфортно».
Застройщики постарались насытить предложение квартирами с минимальным ценником. Здесь-то они как раз и встречают спрос со стороны тех, кто ищет доступное первое жильё с благоприятной экологической ситуацией. Дело в том, что не все готовы жить в высокоплотной городской застройке, даже если это сулит высокую экономию времени в пути до места работы.
«Малоэтажка» популярна у небольших по составу молодых семей, которые планируют в дальнейшем расширение. Это буквально 2-3 человека, которые довольствуются 1-2-комнатными квартирами на первом этапе своей жизни.
Сегмент МЖК пока находится лишь на низком старте. Он развивается, однако никак нельзя сказать, что его потенциал полностью раскрыт. Нет сомнений, что со временем, по мере преодоления экономической депрессии, МЖК завоюют сердца крупных по составу семей, обладающих высоким доходом. Ведь именно они были покупателями тех же таунхаусов нулевых годов нашего века.
Пока же «малоэтажка» конкурирует с эконом- и комфорт-классом многоэтажных зданий, что подобно караулу окружили Москву. 90% МЖК сосредоточены в 30-километровой зоне вокруг МКАД, но постепенно данный сегмент распространяется вглубь области и Новой Москвы, подобно тому, как это в своё время делали загородные посёлки.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Иванова Маша6 ноября 2017 г.
Скворечники барачного типа
Написать отзыв