Продажи и прогнозы на рынке городской недвижимости

3569 19.12.2014

Сложившаяся экономическая ситуация неизбежно оказывает влияние на рынок Подмосковной недвижимости. Редакция KVARTIRAzaMKAD.ru узнала у экспертов как изменилась динамика продаж и чего нам ждать в 2015 году.

  1. Объем продаж за кризисный период сентябрь — декабрь, за какой период времени такой же объем квартир реализуется в обычное время? И в целом, на сколько продажи за год выше по сравнению с 2010–2013 (или ранее).
  2. Портрет покупателя и его предпочтения, цели покупки.
  3. Какие прогнозы на 2015 год?

На вопросы KVARTIRAzaMKAD.ru ответили:

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Анна Колосова, руководитель отдела жилой элитной недвижимости Delta estate
Наталья Смирнова, независимый эксперт
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Анна Левитова, управляющий Партнер «EVANS»
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ»
Иван Потапов, руководитель Департамента продаж Группы Компаний «САПСАН»

Мария ЛитинецкаяМария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

1. Темпы продаж на рынке новостроек ближнего Подмосковья в успешных проектах эконом- и комфорт-класса за указанный период практически аналогичны той динамике реализации, которую мы наблюдали в первом квартале текущего года при первом резком повышении курсов валют и упоминании о санкциях против России. В целом, объем продаж в подобных проектах уже выше аналогичных показателей за весь предыдущий год, в среднем, на 30%.

2. Целевая аудитория на рынке ближнего Подмосковья довольно широкая — молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40–45 лет) и т. д. Хотя семейные пары в возрасте от 25 до 40 лет все-таки составляют основной «костяк». Большая часть покупателей жилья эконом- и комфорт-класса — это жители Москвы и ближнего Подмосковья. Они являются самой активной категорией покупателей. Оставшаяся доля распределяется достаточно равномерно среди жителей дальнего Подмосковья и других регионов России.

3. Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года. Конечно, сравнение является не совсем корректным в связи с несколькими обстоятельствами, в число которых входят различные причины кризиса, неодинаковый уровень благосостояния общества, несопоставимые объемы кредитования и пр. Тем не менее, 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться для составления прогнозов на 2015 год. По аналогии с предыдущим кризисом с поправкой на текущую ситуацию развитие рынка жилья в перспективе ожидается по следующему сценарию:

  • увеличение ипотечных ставок до 19–25% с января 2015 года;
  • сокращение объемов коммерческой ипотеки по итогам 2015 года до уровня 2005 — 2006 гг. (без учета социальной ипотеки);
  • приостановка выдачи кредитов мелкими банками и смещение доли ипотечного кредитования в сторону наиболее крупных структур, прежде всего — Сбербанка и ВТБ24 (80–90%);
  • уменьшение количества сделок на рынке жилья как минимум на 30–40%;
  • переориентирование спроса с первичного на вторичный рынок до соотношения 20–30% к 70–80%;
  • поддержка спроса преимущественно за счет альтернативных сделок (длинные цепочки, сложные сделки, обмен с доплатой);
  • снижение цен в наименее ликвидных объектах (на первичном рынке — на 10–30%) в связи с увеличением конкуренции и превышением предложения над спросом;
  • увеличение общих сроков реализации проектов на рынке новостроек;
  • уход с рынка мелких застройщиков и заморозка отдельных объектов;
  • заморозка проектов на этапе разработки концепции или пересмотр ТЭП, класса жилья и других параметров;
  • на рынке новостроек — смещение спроса в сторону готовых объектов, проектов с наилучшим сочетанием цена-качество, объектов наиболее известных и надежных застройщиков.

Анна Колосова, руководитель отдела жилой элитной недвижимости Delta Estate

1. Объем продаж за 2014 год практически в двое превысил свой показатель за аналогичный период в 2012–2013 годах. Пик покупательской активности пришелся на осень, в связи с дестабилизацией курса валют. Наша страна довольно хорошо подготовлена к любым кризисам, так как последние двадцать лет они идут один за другим. И граждане еще не нашли лучшей альтернативы для сохранения средств, чем покупка недвижимости. В декабре, несмотря на валютные колебания и увеличение ипотечных ставок, как и всегда спрос немного снизился, однако все равно остается на достаточно высоком уровне.

2. Покупатель именно элитной недвижимости — это владелец собственного бизнеса или же топ-менеджер крупной компании. Недвижимость класса DeLuxe такие клиенты чаще всего покупают для сохранения собственных средств, а не для проживания в этих квартирах, так как владельцы таких объектов обычно имеют не одно место жительства. Если рассматривать коммерческую недвижимость, то обычно такие помещения клиенты покупают для собственной компании или же как арендный бизнес для получения дохода.

Наталья СмирноваНаталья Смирнова, независимый эксперт

3. На данный момент ситуацию очень сложно прогнозировать. Скорее всего покупательский спрос снизится в любом случае, так как слишком высоким он был в этом году. Все, кто хотел приобрести квартиру сделали это. По прогнозам аналитиков в 2015 году вырастут ипотечные ставки как минимум в двое, так как ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, что тоже должно отразиться на покупательском спросе. Если проводить параллели с предыдущими кризисами, то в ближайшее время ситуация в стране должна начать улучшаться: рубль подрастет, цены на недвижимость стабилизируются.

Александр ЗубецАлександр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

1. Объем продаж в ЖК «Новые Ватутинки», который является одним из крупнейших проектов Новой Москвы, за период с сентября до середины декабря сопоставим с аналогичными показателями за первые 7 месяцев 2013 года. В целом, темпы реализации за 11,5 месяцев текущего года в нашем комплексе уже выше на 65%, чем за весь предыдущий год.

2. Большинство покупателей приобретают квартиры в Новой Москве для собственных нужд. Однако четкий портрет составить практически невозможно, жилье покупают практически все группы населения — москвичи, жители регионов (от Калининграда до Владивостока), пожилые люди, одинокие бизнесмены и пр. Хотя семейные люди с детьми все-таки составляют покупательский «костяк».

В ближней зоне присоединенных территорий примерно 30–40% покупателей — это москвичи. Из них 10–15% приходится на тех, кто изначально планировал покупку квартиры в столице, но в итоге сделал выбор в пользу более качественного предложения в Новой Москве. Прежде всего, их привлекает более доступный уровень цен по сравнению со столицей, а также благоприятная экологическая обстановка.

3. По нашим прогнозам, спрос в 2015 году в Новой Москве останется высоким. В период новогодних праздников можно ожидать традиционного затишья, но в дальнейшем динамика продаж вернется на прежний уровень. Даже если текущая ситуация останется нестабильной в течение 3–6, максимум 8 месяцев, «провалы» по спросу, например, для нашего проекта не будут критичными. Высокая динамика строительства, а также одновременное возведение домов и объектов инфраструктуры позволит ему остаться востребованным и при худшем варианте развития событий. Я не думаю, что в результате ухудшения экономической ситуации возможен пересмотр проекта и сокращение объемов строительства. Максимум, что может произойти — сдвинутся сроки строительства крупных коммерческих объектов.

В целом, продолжить реализацию масштабных проектов без каких-либо существенных изменений позволит высокий спрос со стороны покупателей. А клиентов при любом раскладе всегда привлекает определенный набор качественных характеристик. Например, в нашем ЖК «Новые Ватутинки» это — удачная локация, развитая и самодостаточная инфраструктура, которая строится параллельно с возведением жилых домов, общая высокая скорость строительства, доступный уровень цен. Кроме того, здесь реализуются квартиры с отделкой — один из самых востребованных на текущий момент продуктов рынка жилой недвижимости.

Если активность клиентов все-таки снизится, то, возможно, нам придется пересмотреть ценовую политику в отношении новых корпусов, которые мы периодически выводим на реализацию. Сейчас цены в них несущественно отличаются от стоимости квартир в готовых домах. Во многом это связано со скоростью стройки, а также с высоким спросом со стороны покупателей. Соответственно, именно этот ценовой разрыв и нужно будет увеличить.

Анна ЛевитоваАнна Левитова, управляющий Партнер «EVANS»

1. Продажи за 2014 год увеличились примерно на 30% по сравнению с 2010–2013 годами. Объем продаж за последний квартал превысил объем за предыдущие шесть месяцев.

2. Покупатели в основном заинтересованы в покупке квартир, оцененных в рублях, за свои стремительно дешевеющие рубли. Большинство представителей «увеличенного спроса» приобретают недвижимость с целью сохранить сбережения, сняв деньги с банковских рублевых депозитов и закрыв позиции на российском фондовом рынке. Есть так же те, кто пытается воспользоваться нарастающей паникой и приобрести недвижимость с существенным дисконтом. К сожалению, растущий курс заставляет некоторых продавцов выходить из сделки в последний момент.

3. Скорее всего в начале 2015 г. (в первом, а может и во втором квартале) на рынке будет затишье и количество сделок существенно снизиться, так как все игроки осознают, что наступил кризис и будут выжидать стабилизации. Покупатели будут ждать «дна», а продавцы будут держаться, надеясь «пересидеть» кризис. Так как данный кризис, скорее всего, будет более затяжной и продлится дольше, чем предыдущий, ко второму полугодию некоторые продавцы, возможно, начнут соглашаться выходить на сделки по существенно более низким ценам.

Дмитрий ПантелеймоновДмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»

1. Только за осень объемы продаж у нас выросли более чем на 40% по сравнению с летним периодом, и в декабре бум покупательской активности продолжился. За всю историю современного российского рынка недвижимости такого не было, насколько я помню, никогда, поэтому этот год мы запомним надолго. Останавливать продажи мы не планируем. Нужно продавать, пока продается.

2. Что касается портрета покупателя — на данный момент около 50% сделок заключаются инвесторами. Стабильный рост числа «инвестиционных» покупателей мы фиксируем еще с конца прошлого года, когда начались отзывы лицензий у банков. Наибольшим спросом у них пользуется самое недорогое предложение, а именно квартиры-студии в ближнем Подмосковье, доступные клиентам с относительно небольшим доходом, в том числе — приезжим из других регионов. Низкая стоимость таких квартир позволяет людям переинвестировать сбережения в недвижимость без привлечения кредитных инструментов.

3. Достаточно сложно спрогнозировать, что будет в следующем году — мы сейчас живем в таких условиях, когда общеэкономическая ситуация меняется практически ежедневно, что не может не оказывать существенного влияния, в том числе, и на рынок недвижимости. Можно предположить, что инвестиционную привлекательность сохранит сегмент массового жилья — он в принципе является наиболее устойчивым, то есть мало подверженным кризисным явлениям. Однозначно будет востребовано самое недорогое качественное предложение, то есть квартиры небольших площадей в строящихся новостройках Подмосковья.

Что касается ипотеки — никакой надежды на снижение ставок в кратко- и среднесрочной перспективе нет. И в дальнейшем можно ожидать, помимо заметного удорожания кредитов, ужесточения критериев отбора заемщиков. Пока ранее одобренные банками клиенты подписывают договора по старым ставкам.

Галина ГараеваГалина Гараева, генеральный директор компании «Континент»

Спрос осенью на рынке новостроек был в среднем на 10–15% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Сейчас, после принятия новой ключевой ставки ЦБ и последующего обвала рубля спрос получил дополнительный жесткий стимул, думаю, сейчас активно покупают все, кто рассматривал эту возможность.

Дать точную оценку пока сложно, но с учетом того, что хоть какие-то шансы получить ипотечный кредит под 14% сохранятся буквально несколько дней, неудивительно, что в офисах застройщиков сейчас очереди.

Что касается прогноза на 2015-й, при сохранении существующих условий это «заградительные» условия банков по ипотеке.

Тимур НигматуллинТимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ»

По данным Росреестра за 9 мес. 2014 года количество договоров купли и продажи недвижимости в целом сократилось на 3% г/г. Между тем, интересно отметить рост числа выданных ипотечных жилищных кредитов за 9 мес. 2014 года на 34,5% г/г, до 1,07 млн. Таким образом, сейчас по-прежнему наблюдается достаточно устойчивый спрос на жилую недвижимость несмотря на околонулевые темпы роста всего рынка недвижимости. При этом, структура спроса все больше смещается в сторону кредитных сделок. Это не удивительно, учитывая негативную экономическую конъюнктуру и ожидающееся в 2015 году сокращение реальных зарплат населения. Теперь совершить сделку без ипотечного кредита потенциальному покупателю все сложнее. На мой взгляд, вышеописанная тенденция получит продолжение и в следующем году.

Что касается причин покупки, то я предполагаю сокращение числа приобретений с инвестиционной целью в т. ч. из-за перспектив роста фискальной нагрузки на владельцев недвижимости по мере перехода к ее кадастровой оценке в целях налогообложения.

Иван ПотаповИван Потапов, руководитель Департамента продаж Группы Компаний «САПСАН»

1. Осенью 2014 года все девелоперы наблюдали значительный подъем продаж. Подобную картину мы наблюдали и этой весной, когда началось падение рубля. Движение курса осенью оказалось намного более значительным, что более заметно сказалось и на рынке недвижимости. Спрос на первичном рынке по разным ценовым сегментам увеличился в 2–6 раз относительно показателей аналогичного периода прошлого года. Наиболее заметный рост фиксируется на ликвидных объектах: жилые комплексы в границах Москвы или самого ближнего Подмосковья. Грубо говоря, речь идет об объектах, интересных широкому кругу потребителей, поскольку активизация идет от инвесторов, решивших срочно перевести свои сбережения в ликвидные квадратные метры.

2. Я бы не сказал, что за осень портрет покупателя сильно изменился, не слишком поменялись и пропорции соотношения инвестор/покупатель «для себя». Нестабильная ситуация в экономике спровоцировала людей не откладывать вопрос с приобретением квартиры. Допустим, при отсутствии экономических потрясений человек планировал покупку жилья весной следующего года, но падение рубля заставило его изменить планы и приобрести сейчас. Как результат — мы получаем заранее реализованный спрос и значительное снижение продаж в 2015 году.

3. Наиболее вероятно, что по сравнению с 2014 годом объемы продаж на первичном рынке упадут на 30–50%. При этом цены останутся более-менее стабильными. Доля валютной себестоимости не позволит снижать цены и при помощи таких рычагов стимулировать продажи. Значительно обострится конкурентная борьба, поскольку покупателей станет меньше. Думаю, в этой ситуации мы можем увидеть очень интересные перестановки на рынке, практически «выживание» по Дарвину. Устойчивые проекты с хорошей концепцией, качественной застройкой, грамотным девелопером будут чувствовать себя вполне уверенно. Проекты, имеющие существенные недостатки или ошибки, будут вынуждены демпинговать и предлагать какие-то серьезные скидки, чтобы обеспечить поступление хоть каких-то средств. Перед застройщиками, имеющими серьезную кредитную нагрузку, в следующем году может всерьез встать вопрос выживания на рынке. Кому-то придется снизить темпы строительства, причем вплоть до заморозки объектов. ГК «САПСАН» оптимистично смотреть в будущее позволяет отсутствие кредитной нагрузки в нашем проекте «Мелодия леса».

Сложный вопрос — это как будет развиваться ситуация с ипотекой. Существенное повышение ставки рефинансирования посеяло приличную панику, ведь ставка по ипотеке выше 15% делает ее фактически недоступной. Но я думаю, что государство не должно допустить «умирание» ипотеки. Ипотека наверняка станет дороже, чем в 2014 году, но полная ее остановка невозможна, для многих ипотека — это единственный вариант решения квартирного вопроса. Развитие ипотеки — приоритетная задача государства. Так что можно быть уверенными в том, что компромисс в данном вопросе будет найден, в нем заинтересованы все.

   или

Хотите быть в курсе самых свежих новостей и тенденций рынка недвижимости? Подписывайтесь на новости портала KVARTIRAzaMKAD.ru






Все спецпредложения