Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

27 февраля 2017 г. 5249 0 Алла Насонова 

Каковы юридические аспекты покупки квартиры в новостройке? Ведь ДДУ (договор долевого участия) – это не единственно возможный способ будущего признания права собственности на квартиру.

Всего распространено пять схем и еще несколько возможны в теории, были распространены в прошлом или могут заработать в будущем.

Законные и обходные схемы покупки новостройки

Сегодня все, что связано с регистрацией покупки квартиры на первичном рынке (в новостройке) регулируется Законом №214-ФЗ, который полностью называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же, а также законодательством о защите прав потребителя.

Закон №214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и неоднократно подвергался изменениям и дополнения. Последние были внесены 3 июля 2016 (№304-ФЗ, №361-ФЗ). И касались, например, того, что теперь под закон о долевом строительстве попадают, в том числе и таунхаусы (их на этом этапе приравняли к многоквартирным домам). Так же были внесены минимальные требования к уставному капиталу застройщика, в зависимости от площади возводимых строений.

Для многих закон №214-ФЗ неразрывно связан с понятием ДДУ. На самом деле, не это не совсем так. Есть и другие схемы продажи новостроек, которые абсолютно законны. По экспертному заключению Валерия Вольфовского, руководителя юридического отдела GRAVION GROUP, к законным схемам покупки новостройки, помимо ДДУ, относятся: 

  1. продажа через членство в жилищных кооперативах;
  2. продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
  3. продажа через заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН - договор купли продажи будущей недвижимости);

Кроме этих легальных схем, применяют так же обходные. «Они не предусмотрены законом, но активно применяются или ранее применялись застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений, - поясняет Валерий Вольфовский. - Они не защищают права покупателя новостройки, повышают риски, не несут гарантий обеспечиваемых законодателем».

К обходным схемам продаж относят следующие: 

  1. вексельная схема продаж; 
  2. продажа путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП- предварительный договор купли продажи);
  3. продажа путем заключения договора соинвестирования;
  4. продажа через целевое фондирование.

Распределение способов продажи-покупки квартир в новостройках Москвы и Новой Москвы. Очевидно, что ДДУ является самым популярным способом продажи. К сожалению, продажа через легальный договор купли-продажи (КП) и обходная схема через заключение предварительного договора купли-продажи проходят в данном исследовании под одним пунктом.

ДДУ – самый надежный способ купить новостройку

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP поясняет, что единственным верным и гарантированно легальным способом приобретения жилья на рынке новостроек (в том числе единственно возможным для ипотечного кредитования) является заключение договора долевого участия (ДДУ) В данном случае схема выглядит так: 

  1. заключение ДДУ (подписание + государственная регистрация); 
  2. оплата инвестиций застройщику (это делается после государственной регистрации ДДУ);
  3. после завершения строительства заключение (подписание + государственная регистрация) дополнительного соглашения к ДДУ в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора; 
  4. уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию и готовности помещения к передаче; 
  5. подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения; 
  6. государственная регистрация квартиры в собственность в новостройке. Признание права собственности.

Покупка квартиры в новостройке через ДДУ довольно удобна для получения дольщиком банковского кредита. Право требования квартиры – вполне понятный и прозрачный залог, который устраивает банки.

Сегодня многие застройщики заранее беспокоятся об аккредитации своих объектов в каких-либо банках, чтобы ускорить процесс одобрения будущими покупателями ипотечного кредита. При этом дольщик, купивший квартиру в новостройке, может продать ее (заключается договор уступки прав требования по ДДУ). Главное, чтобы ДДУ уже был зарегистрирован в Росреестре.

Жилищные кооперативы

С большим отрывом идет следующая по популярности легальная схема покупки квартиры в новостройке – жилищные кооперативы или ЖСК. По данным «Метриум Групп», на столичном рынке массового сегмента 10% новостроек предлагаются через ЖСК, а в бизнес-классе - 7,3%. Жилищно-строительный кооператив - это некоммерческая организация, организованная на добровольной основе по принципу членства, целью которой является реконструкция или строительство за счет членов кооператива многоквартирного дома.

Деятельность кооператива регулируется главами 11 - 12 раздела V Жилищного кодекса РФ, а также некоторыми положениями Гражданского кодекса РФ. К ней также применяются положения Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 «О потребительской кооперации». Членами кооператива могут стать физические лица, достигшие 16 лет, что накладывает ограничения на покупку новостройки по такой схеме с использованием материнского капитала.

Главный плюс продажи через кооператив для застройщика в том, что не надо ждать государственной регистрации договора, т.е. деньги от покупателя можно получить сразу. Правда, с другой стороны, отсутствие регистрации не защищает покупателя от двойной продажи одной и той же квартиры.

Есть для покупателя и другие минусы покупки квартиры в новостройке через кооператив. В этом случае закон не обязывает застройщика фиксировать дату сдачи дома, соответственно, не предусмотрены и штрафные санкции (хотя это, при желании может быть прописано в отдельном конкретном договоре).

Раньше застройщики, реализующие квартиры в новостройке через ЖСК, привлекали покупателей чуть более низкими ценами. Сегодня, когда многие строительные компании работают на грани рентабельности, этот путь не очень удачен. Зато схема кооператива позволяет застройщику предоставлять покупателю рассрочку на покупку новостройки, в том числе и после завершения строительства дома.

Например, в середине 2016 г. было анонсировано предложение от ЖК «Эталон Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки - 1% в месяц (сопоставимо с банковской ипотечной ставкой).

ЖК Эталон Сити

Есть еще одно отличие покупки квартиры в новостройке через ЖСК от покупки новостройки через ДДУ. Это ситуация, когда застройщик оказывается несостоятельным, а стройка останавливается. Члены кооператива имеют права самостоятельно заняться достройкой дома (почему-то многими экспертами это выдается за большое преимущество). А заключившие ДДУ должны ждать официального банкротства застройщика и требовать достройки дома в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

«Примеров, когда, казалось бы, надежный застройщик продает квадратные метры жилья по ДДУ, и, вдруг, оказывается банкротом, десятки. А с ними и сотни обманутых дольщиков. Строительство – это всегда риск», - уверена Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой».

Вообще, некоторые эксперты считают кооперативы недооцененным инструментом. Например, Иван Грачев, бывший депутатом Госдумы в 1993-2003 и 2007-2016 годах, неоднократно пытался провести закон о стройсберкассах (по существу – жилищно-накопительных кооперативах), которые позволяли бы накапливать деньги на покупку квартиры через жилищный кооператив. Но этот закон так и остался непринятым.

А в 2015 г., напротив, заговорили о том, что надо ограничить деятельность кооперативом строительством малоэтажных домов. Но эта инициатива пока тоже не воплотилась в конкретном законе.

Жилищные сертификаты

В отличии от вексельной схемы, жилищные сертификаты абсолютно легальны. По существу, застройщик выпускает облигации, имеющие банковскую гарантию. Сами облигации должны быть номинированы и в рублях, и в квадратных метрах. Теоретически, покупка недвижимости через жилищные сертификаты может быть интересна инвесторам в новостройки, поскольку легко позволяет покупать только долю квартиры.

Но на практике данная схема особого распространения не получила, т.к. организация ее очень сложна. В частности, застройщику требуется предоставить серьезные банковские гарантии и тесно взаимодействовать с ФСФР России (Федеральной службой по финансовым рынкам).

Жилищные сертификаты не надо путать с государственными жилищными сертификатами, которые выдаются государством для выполнения своих обязательств перед определенными социальными группами граждан.

Векселя, в отличие от жилищных сертификатов, не имеют банковской гарантии. И, по существу, не являются ценной бумагой. Поэтому вексельная схема считается «обходной». Причем, даже крупные строительные компании, например, ПИК продавали свои новостройки с использованием векселей. Иногда признавать право собственности на эти квартиры по векселям приходилось через суд.

Как выглядит вексельная схема в действии? Вы покупаете у компании вексель на определенную суму, чтобы впоследствии обменять его на квартиру новом доме. При этом заключаются два договора. Предварительный – в нем указываются условия получения квартиры ее характеристики и цена. И договор купли-продажи векселя.

Договор продажи будущей недвижимости

В отличие от предварительного договора купли-продажи, продажа через заключение договора купли-продажи будущей недвижимости вполне легальна. Это было подтверждено постановлением Пленума Высшего арбитражного суда России №54 от 11 июля 2011 г.

По существу, это полноценный договор купли-продажи будущей вещи. И то, то на ее создание пойдут деньги покупателя, не делает сделку менее законной. Единственное, в договоре обязательно нужно прописать все необходимые сведения, позволяющие понять, о какой именно квартире идет речь (местоположение, площадь и т.д.), так же должна быть указана цена (при этом цена может быть дана как за всю квартиру, так и за квадратный метр).

Правда, для исполнения обязательство по договору недвижимость сначала должна быть зарегистрирована на имя продавца.

Предварительный же договор купли-продажи несет в лишь обязательство заключить основной договор купли-продажи на определенных условиях. Он никак не защищает покупателя. Часто ПДКП заключали в компании ДСК-1 до ее слияния с ФСК «Лидер».

Иногда ПДКП еще маскируется под ПДДУ или ПредДДУ. Подобные договора (ПДКП и ДКПБН) застройщики часто заключают на этапе, когда еще не получено разрешение на строительство и нельзя продавать квартиры в новостройке по ДДУ.

Также такую форму договора выбирают тогда, когда дом уже сдан, квартиры находятся на государственной регистрации, но право собственности еще не получено. Тогда ДДУ заключать нельзя, а предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей недвижимости – можно. При этом, по мнению многих юристов, договор купли-продажи будущей недвижимости гораздо более легитимен, чем предварительный договор купли-продажи.

Как еще можно купить квартиру в новостройке?

Продажа через целевое фондирование в данный момент не получила распространения. Хотя при должной юридической проработке она могла бы быть выгодной и для застройщиков, и для покупателей. Суть ее в том, что банк создает закрытый фонд и привлекает в него средства вкладчиков. Средства, полученные этим фондом, идут на кредитование застройщика, а со вкладчики вместо своих вкладов могут получить недвижимость.

Так же практически уже не встречаются попытки заключить договор соинвестирования. Еще десять лет назад было распространено мнение, что граждане, покупающие квартиру в новостройке не являются покупателями, а являются соинвесторами. И, соответственно, должны нести все риски. Но в еще в 2005 г. было решение Конституционного суда России, что к покупателям новостроек это не применимо, что они являются не инвесторами, а потребителями.

В любом случае, покупка квартиры в новостройке неизбежно несет в себе риск. И более низкая цена (по сравнению с готовым домом) – это плата не только за ожидание, но и за этот риск тоже.

Регистрация покупки путем заключения ДДУ, как считается, является наиболее надежной. И при таком выборе предложений именно по ДДУ у покупателей должны быть серьезные аргументы, чтобы за то, чтобы воспользоваться другой схемой.