Почему у нас так популярны инвестиции в недвижимость? Они сочетают в себе относительно небольшой порог входа, хорошую доходность и относительно быструю ликвидность ( т. е. возможность конвертировать актив обратно в деньги).
Увы, даже недвижимость не может гарантировать заданную доходность и даже время выхода из проекта. Давайте посмотрим, на каких рисках зарабатывают инвесторы в недвижимость.
1. Риск недостроя
Раньше это был, практически, единственный риск инвесторов в новостройку. Если ход строительства замедлялся, то намеченный выход из проекта откладывался на год-другой . Но самое страшное происходило тогда, когда стройка замораживалась. Или новенькие, красивые дома годами не подключали к коммуникациям.
В этом случае речь шла уже о потере не просто доходности, а всех инвестиций. Ведь продать такой «зависший» объект было просто нереально.
Сегодня, по крайне мере в сегменте городской недвижимости, данные риски практически сведены к нулю, поэтому стоимость квадратного метра на нулевом цикле стала ближе к стоимости метра в готовом доме, и появился целый класс инвесторов, охотящихся за проектами на начальных стадиях. Правда, риск срыва сроков строительства пока никто не отменял.
2. Риск плохой транспортной доступности
Один из советов инвесторам гласит: «Покупайте недвижимость рядом с будущими станциями метро». С рекомендацией не поспоришь. На стабильном рынке квартиры в пределах 10 минут пешком от метро стоят на 15–20% дороже, чем те, до которых надо ехать наземным транспортом. Более того, во время роста рынка, квартиры рядом с метро дорожают быстрее.
Но! Планы по развитию метро и скоростных трамваем — это только планы, они могут корректироваться и замораживаться, даже если эти планы подкреплены сильной политической волей.
В середине 90-х семья продавала большую квартиру. Родителям покупали двушку в пятиэтажке, а детям — двушку в новостройке. Одним из условий поиска вариантов была хорошая транспортная доступность между родителями и детьми. В результате новостройка была куплена в Марьино, совсем рядом со строящейся станцией «Братиславская», а «хрущевка» — в Марьиной роще, рядом с воротами, обозначающим строительство метро. По факту «Братиславская» была открыта в 1996 г., а «Марьина Роща» — на 14 лет позже.
Скажете, старый пример. А теперь вспомните, когда было обещано метро в Мытищах?
Кстати, корректировке могут подвергаться и планы по развитию дорожной сети. Когда в 90-х годах застраивали микрорайон Филевская пойма, то говорили о мосте и скоростной трассе, которая позволит добираться да самого центра города за 15–20 минут. Мост, в результате, построили несколько в стороне. И сейчас Филевская пойма — анклавная территория (правда, не всех жителей это огорчает: хорошая экология — большой плюс).
Поэтому сегодня «транспортный риск» — один из серьезных и совсем неконтролируемых для частных инвесторов.
3. Риск неразвитой инфраструктуры
Мало кто захочет покупать квартиры в проекте, в котором не предусмотрена сопутствующая инфраструктура. Поэтому девелоперы при комплексной застройке планируют первые торговые этажи, многофункциональные торговые центры, фитнес-клубы с бассейнами.
Разумеется, будут приложены все силы, чтобы эти площади были проданы и сданы в аренду. Однако неблагоприятная экономическая конъюнктура может привести к тому, что рядом с вашей квартирой не будет приятного универсального набора «супермаркет-аптека- кофейня-спортзал-детский клуб». И тогда ваш объект будет проигрывать аналогичному, располагающему всем необходимым. Этот риск относительно небольшой, но он есть.
4. Законодательный риск
Его практически не имеют в виду, но… Введение налога на продажу недвижимости, экономические санкции к тем, кто имеет более одной квартиры в собственности, могут спутать планы любому частному инвесторы.
Вы ведь задумывались, почему апартаменты стоят на 15–20% аналогичных жилых объектов? Нам говорят о том, что строительство апартаментов не имеет обременения и из-за этого себестоимость ниже. На самом деле, эта разница в цене — «страховка» на случай законодательных изменений.
Сегодня апартаменты проигрывают тем, что в них нельзя прописаться. Но будущее их в юридическом плане несколько неопределенно.
Каким будет налогообложение через 5 лет, как будет различаться оплата коммунальных услуг по сравнению с жилой недвижимостью через 10 лет?
5. Риск невыхода из проекта
Сегодня большинство инвесторов продают новостройки примерно через два года после приобретения. Но специфика недвижимости, как объекта инвестиций в том, что невозможно точно зафиксировать время выхода из проекта. Темпы строительства оказались медленнее, чем вы рассчитывали, поэтому цена выросла незначительно. Рядом появился более интересный объект недвижимости и ваше предложение стало чуть менее конкуретноспособным и т. п.
Вероятность такого развития сценария необходимо учитывать всем инвесторам в недвижимость.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв