Все новостройки Подмосковья
Решаясь купить квартиру в ипотеку, потенциальный покупатель боится лишиться возможности выплачивать кредит по непредвиденным обстоятельствам.
Особенно данный вопрос актуален в нынешней ситуации для заемщиков в валюте. Большинство банков в 2008 году запустили специальные программы для реструктуризации подобных кредитов. Так, например, в Банке Уралсиб почти нет валютной ипотеки и ведется ценовая политика, стимулирующую брать ипотеку в рублях.
Конечно, причины и решения проблемы растущей задолженности бывают разные, но скорее всего банк предпочтет быстрее реализовать квартиру и, вернув внесенные заемщиком средства, распрощаться с неудачливым клиентом. А как быть тому, у кого это жилье было единственным?
Так как доля ипотечных сделок все растет, стало актуальным упорядочить взаимоотношения банка и заемщика по этому вопросу на законодательном уровне. В ноябре депутат Иван Никитчук предложил предоставлять должнику жилье меньшей площади, компенсируя кредитору расходы. Данный законопроект был отклонен Госдумой.
На вопросы редакции ответили эксперты компаний рынка недвижимости:
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP
Дмитрий Овсянников, руководитель проекта Ипотек.ру
Евгений Редькин, генеральный директор Компании «Реалист»
Вопросы:
- Имеет ли смысл вмешательство властей в регулирование взаимоотношений банка и заемщика в случае невыполнения последним взятых обязательств?
- На сколько актуальна сегодня проблема потери платежеспособности за единственное жилье взятое в ипотеку?
- Каков процент ипотечных кредитов в валюте до и после 2008 года.
- Как скажется законодательное регулирование этой проблемы на количестве ипотечных сделок? Изменится ли соотношение спроса на рынках новостроек и вторички?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
1. Из
2. Потеря платежеспособности за единственное жилье, как правило, возникает при потере работы обоими заемщиками, резкого сокращения заработной платы. Или же в ситуации, когда кредит был взят в иностранной валюте, а курс рубля значительно падает — именно это мы сейчас и наблюдаем. Доходы падают, жизнь дорожает и если у заемщика купленное жилье — единственное, он рискует его потерять. Соответственно, ухудшение макроэкономической ситуации в стране существенно влияет на спрос ипотечных кредитов.
3. До кризиса 2008 года процент ипочетных кредитов составлял 80% от общего объема выдачи. Это связано с достаточно низкой процентной ставкой по кредитам в иностранной валюте — от 5% годовых, по сравнению с процентными ставками по кредитам в рублях — от 12%. Кризис 2008 года существенно повлиял на уменьшение кредитов в иностранной валюте. Точнее сказать — кредиты в иностранной валюте практически перестали пользоваться спросом, так как гражданам РФ, которые получают доходы в рублях, не выгодно брать кредиты в иностранных валютах, курс которых непредсказуем. В случае повышения курса той или иной валюты, размер кредита в рублях увеличивается пропорционально росту курса. В большинстве случаев размер кредита в рублевом эквиваленте превышает стоимость объекта недвижимости и кредит становится не полностью обеспечен,
4. Законодательное регулирование данной проблемы в целом увеличит спрос на ипотечные кредиты, в основном, на вторичном рынке, так как основной процент заемщиков на вторичном рынке использует ипотечный кредит для улучшения жилищных условий. При этом их жилье является единственным и в случае потери платежеспособности у данной категории заемщиков, есть риск ухудшения своих жилищных условий и даже их потеря.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP
1. Власти должны лишь устанавливать границы дозволенного для каждой из сторон. Если вмешательство чиновников не будет носить избыточный характер, то возможно от этого и будет
2. Этот вопрос ближе банкам и коллекторам, мы имеем весьма субъективное мнение по данному вопросу.
3. Кризис
4. Говорить о том, как скажется законодательное регулирование данной проблемы на количестве ипотечных сделок, сейчас невозможно. Ведь, на сегодняшний день, совсем не ясно, каким в итоге окажется новый закон и решение властей. Я думаю, что в случае принятия сбалансированного и симметрично верного решения, можно рассчитывать на снижение процентных ставок по ипотеке.
Дмитрий Овсянников, руководитель проекта Ипотек.ру
1. Чем меньше государства в экономике — тем лучше и для экономики, и для государства. Что предлагается? Чтобы заемщик, для которого жилье является единственным, в случае невыполнения последним взятых обязательств, получал бы жилье от государства в пределах социальных норм.
Предложение красивое, но: кто «заплатит за банкет»? То есть, квартиры для неудачливых ипотечников будут отобраны у тех, кто является очередниками и по десятку лет ждут предоставления обещанного много лет назад жилья.
Второй момент: что такое «социальные нормы»? В Москве жилье предоставляется по формуле: 33 метра на 1 человека, 42 — на двоих, 18 х количество человек, когда жилье предоставляется на семью из 3 и более человек.
Парадокс в том, что многие, кто взял ипотечный кредит, взяли его примерно на такой же метраж.
Пример: Семья, к примеру, из
Вдруг они задумываются: «Зачем мы будем платить по половине своих доходов за квартиру, если это жилье у нас — единственное? Пусть у нас банк его отберет! А нам, в соответствии с предложением депутатов, выделят бесплатно квартиру по социальным нормам площадью 18 метров х 3 членов семьи = 54 квадратного метра».
Итог?
Половина тех, кто сейчас платит по кредиту, объявят себя несостоятельными.
Откуда деньги? Бизнесмены раскошелятся?
То есть, на мой взгляд это — чисто популистское предложение, последствия которого будут разрушительными: чтобы его осуществить нужно будет
3. В России доля ипотечных кредитов до кризиса 2008 года достигала 10% от общего объема предоставленных кредитов, а в Москве — до 50%.
Сейчас и в Москве, и в целом по России доля ипотечных кредитов сильно не дотягивает до 1%: в Москве — не более 0,3%, а в целом по России — не более 0,1%.
Последние колебания на валютном рынке, подозреваю, надолго отобьют всякую охоту кредитоваться в иностранной валюте.
4. Рынок уже «подрегулировали», когда ЦБ повысил ключевую процентную ставку. Итогом этого повышения стало повышение ставок по ипотечным кредитам практически всеми банками, работающими на ипотечном рынке и резко понизившийся спрос на кредиты. Последствия этого повышения ставок и снижения спроса будет заметно уже сразу после Нового года.
Евгений Редькин, генеральный директор Компании «Реалист»
1. Говорить о вмешательстве властей в регулирование взаимоотношений банка и заемщика в данном случае было бы не совсем корректно. Законопроект депутата Ивана Никитчука направлен на ликвидацию правовой коллизии, которая позволяет судам выселять неплательщиков по ипотечным кредитам в буквальном смысле на улицу. Сейчас Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность выделения гражданам, оставшимся без единственного жилья, жилплощадь для временного проживания из так называемого «маневренного фонда». Однако механизм выделения временного жилья не прописан. Депутат Никитчук предложил дополнить Жилищный кодекс положением, которое обязывало бы муниципалитеты выделять временное жилье гражданам, оставшихся без единственного жилья по причине невозможности расплатиться с банком по ипотеке.
2. Эта проблема актуальна не только сегодня, она актуальна всегда. И не только для России, а для всего мира. Любой кредит, а уж тем более ипотечный — это большая ответственность, и заемщик должен это понимать, оценивать свои возможности и потенциальные риски. Точно так же, как банк оценивает клиента прежде чем одобрить кредит. Зачастую невозвраты по кредитам происходят именно
Для того чтобы понять глубину проблемы, необходимо обратиться к официальной статистике. По данным Центробанка РФ по итогам трех кварталов текущего года доля просрочки в общем объеме задолженности по рублевой ипотеке составляет менее одного процента. Если взять валюту, то там этот показатель существенно выше — 13,9%. Однако суммарный объем задолженности по валютной ипотеке почти в 30 раз меньше, чем по рублевой. В абсолютных числах объем просрочки в рублях почти в 2 раза больше, чем в валюте — 29,4 млрд рублей против 15,6 млрд рублей. В сумме это порядка 1,3% от общего объема рублевой и валютной задолженности.
Еще один показатель — это количество судебных разбирательств о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилья. По данным Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, в первом полугодии 2014 года в суды поступило 14,1 тыс. таких дел. За аналогичный период прошлого года этот показатель составил 15 тыс. То есть в текущем году была зафиксирована отрицательная динамика. Соответственно, по формальным признакам в 2014 году проблема не стала более актуальной. Но, исходя из темпов падения курса рубля, вкупе с ускоряющейся инфляцией, можно предположить, что в ближайшее время — при отсутствии государственных компенсационных механизмов — ситуация может резко ухудшиться, а количество неплательщиков, подпадающих под угрозу выселения резко возрасти.
3. Кризис 2008–2009 годов оказал огромное влияние на рынок валютной ипотеки в России. По сути, этот момент стал переломным, после которого объем выдаваемых ипотечных кредитов в валюте сократился практически до нуля. По данным Центробанка в 2008 году доля валютных займов на покупку жилья составила 13,6% к общему объему. Через год этот показатель сократился до 6,5%. А по итогам трех кварталов текущего года доля валютной ипотеки составила всего 0,6%. Таким образом, с 2008 года доля ипотечных кредитов, выдаваемых в иностранной валюте, сократилась с довольно серьезного показателя до статистической погрешности.
4. Учитывая тот факт, что законопроект депутата Ивана Никитчука не прошел первое чтение, то скорее всего никак не скажется. Если же предположить гипотетически, что закон
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв