Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

16 октября 2014 г. 3620 0 Юрий Кочетков 

АИЖК повышает годовой прогноз по выдаче ипотечных кредитов до 1,7–1,8 трлн. рублей, в «Сбербанке» и «ВТБ 24» ипотека опять становится дороже, а рост выдачи кредитов под квартиры в Москве, похоже, достиг своего пика.

Новости с ипотечного фронта, конечно, не столь интересны и насыщенны как новости с фронта Донбасса или экономические сводки времён санкций и падения цен на нефть. Тем не менее, тому, кто собирается решать в ближайшие год-два свой квартирный вопрос, следует внимательно отслеживать здесь ситуацию. Ибо в волатильной ситуации можно и крепко проиграть, и поймать синюю птицу удачи.

На пресс-конференции, проведённой специалистами RDI (застройщик таких проектов как «Ново-Молоково», «Южная Долина» и др.), было наглядно показано, как в непростые нынешние времена даже при ипотечной ставке в 13% можно заработать на инвестировании в новостройки с ипотечным плечом. Всего-то нужно угадать с объектом инвестирования, который даст прирост цены в 40% за два года.

…А ведь лет эдак восемь-десять назад банки как чёрт ладана боялись связываться с новостройками. Да и покупатели к ипотеке относились исключительно как к инструменту для срочной покупки «бабушкиных квартир».

Про то, что ипотека непрерывно растёт, о том, что она стала самым перспективным направлением банковской деятельности, потеснив и корпоративное, и потребительское кредитование, не пишет только ленивый. Однако мало кто задумывается о том, что в условиях повышения ставок (т. е. цены кредитных денег), банкет неизбежно подойдёт к концу. Проанализируем динамику выдачи займов под квартиры в Москве. У нас есть данные Центробанка (т. е. реальные деньги, проходящие через руки банкиров) и данные Росреестра (реальные сделки). Посмотрим в сравнении годовые приросты выдачи ипотеки по сезонам — тем самым мы увидим то, как проходил ажиотаж на рынке недвижимости, сопровождавшийся всплеском интереса к ипотеке.

Прирост по сезону за год

выдача кредитов моск.банками (ЦБ РФ)

Объем кредитования моск.банками, в рублях (ЦБ РФ)

Сделки с ипокредитами в Москве (Росреестр)

осень 13/12

+18,4%

+26,2%

+13,2%

зима 14/13

+41,6%

+37,2%

31,3%

весна 14/13

+52,8%

+40,6%

+47,4%

лето 14/13

-9,2%

+1,4%

+24,7%

Прим. Расчеты произведены на основе официальной статистики ЦБ РФ и Росреестра.

Эта таблица хорошо демонстрирует динамику ипотечного рынка в столице. Рост осени-2103 к осени-2012 — это нормальный прирост развивающегося сегмента кредитования в условиях стагнации рынка недвижимости. А вот дальше уже пошло ажиотажное время: прирост всех показателей в 30–50% за год. Однако где-то к маю ажиотаж прошёл, и банки констатировали, что ситуация вернулась к 2013 году (банковские эксперты сообщают, кстати, что средний объем кредита в Москве сильно не изменился за год). Напротив, Росреестр показывает нам, что по числу зарегистрированных сделок с ипотекой лето-2014 на четверть лучше, чем лето-2013.

Почему такая разница — становится понятно, если вспомнить, что в статистику Росреестра попадают лишь сделки с готовой собственностью (новостройки учитываются в строке ДДУ), а вот банки и кредиты на «вторичку», и кредиты на новостройки учитывают вместе.

То есть, по всем признакам происходит отток интереса у потребителя на ипокредиты первичного рынка при сохраняющемся интересе на готовые квартиры.

Застройщики первыми осознали угрозу, и после первого подъёма банками ипотечной ставки в середине лета 2014 г. они предложили компенсацию потерь потребителю. Формы несколько разнились — от единомоментной скидки на саму покупку, до компенсации повышения ежемесячного платежа.

В октябре состоялось очередное повышение ипотечной ставки, такие банки как «ВТБ 24», «Сбербанк» фактически приплюсовали ещё полпроцента. Самое время застройщиками ещё раз схватиться за голову, ведь не секрет, что по ряду проектов доля ипотечных покупателей составляет 50–80%. Если обрубить кредитное «плечо», то стройки просто рискуют встать.

Что интересно, по данным экспертов упомянутых банков, ипотечник с первичного рынка — самый надежный и аккуратный плательщик. Показатели сегмента таких клиентов по просрочке платежей в разы ниже, чем у клиентов вторичного рынка. Хотя, в принципе, весь рынок недвижимости дает всего лишь одного нерадивого плательщика против 99 тех, кто исправно платит, что не может не радовать ипотечных банкиров.

Ещё один интересный факт с пресс-конференции RDI: задел для роста ипотеки ещё остался. По данным «Сбербанка» в Москве этим крупнейшим игроком ипотечного рынка одобряется около 250 кредитов в день, но выдаётся лишь 180. То есть, куда-то по дороге пропадает 70 потенциальных ипотечников. В принципе, застройщики активно интересуются этим резервом: недаром отмечается, что выстраивание чёткой линейки «покупатель — застройщик — банки-партнёры», облегчение для потребителя процедуры подготовки документов — это прямой способ повысить продажи в нынешнее нелёгкое время. А если не прилагать усилий, то придётся признать, что потенциал рост ипотеки в условиях повышающихся ставок кредитов исчерпался.