ТОП-5 типичных ошибок при выборе квартиры в новостройке

10043 15.08.2014

На первичном рынке недвижимости существует ряд заблуждений, причиной которым являются мифы, распространившиеся благодаря частным и не всегда компетентным мнениям. Наряду с мифами существуют и ошибки, связанные с приобретением жилья в новостройках. Перечислить их все, конечно, невозможно, так как существует множество аспектов, появление которых не всегда удается предугадать. Тем не менее, в этой статье мы постарались назвать основные ошибки, которые совершают покупатели при выборе квартир на первичном рынке.

 

1) Доверяй, но проверяй

Безусловно, всем понятно, что договор на приобретение новой квартиры лучше всего заключать только с надежными строительными компаниями. «Она должна работать на рынке несколько лет, иметь сданные и заселенные объекты», — напоминает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова. Важно также обращать внимание на статус компании, с которой девелопер предлагает заключить предварительный договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве. Более безопасно приобретать квартиру у генерального инвестора или у основного застройщика. При заключении договора с посредниками или третьими лицами (подрядчики или иные организации, с которыми за услуги рассчитались правами на квартиры), возникают дополнительные факторы риска.

Но при этом надо помнить, что даже если застройщик крупный и проверенный, то проверить документы на земельный участок и объект строительства у него все равно стоит, предупреждает директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. В то же время начинать паниковать, вплоть до отказа от покупки, если застройщик либо не имеет истории на рынке недвижимости, тоже не стоит. «В этом нет ничего страшного, главное, чтобы объект планомерно строился и чтобы все документы были в порядке», — уверена председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Кстати, нередко девелоперы-новички стараются особенно «выложиться» именно на первом проекте, чтобы начать формировать достойную репутацию на рынке жилья, добавляет эксперт.

2) Законы надо знать

Надежда на «авось» — одна из самых характерных черт менталитета русского человека, которая проявляется практически во всех сферах жизни. Даже покупая жилья, граждане часто не только остаются неосведомленными, но и абсолютно не хотят получать какие-либо знания. «Несмотря на то, что 214 ФЗ об участии в долевом строительстве существует с 2005 года, более 30% покупателей до сих пор даже не хотят разбираться в нем», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Риск банкротства застройщика, к сожалению, остается всегда, и от этого никто не застрахован. «Замороженные стройки по всей России — лучшее тому доказательство», — отмечает эксперт. При этом в большинстве случаев покупателю достаточно просто внимательно изучить реноме застройщика и свои собственные права.

О благонадежности застройщика можно судить по количеству банков, в которых аккредитован проект, добавляет коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева. Лучше всего, если девелопер сотрудничает с такими крупными банками как «Сбербанк», ВТБ24 и другими. Кроме того, по ее словам, в случае покупки квартиры с отделкой, стоит также прописать в договоре все нюансы, например, в каком виде будет сдаваться жилье, какая сантехника и материалы будут использоваться при ремонте и т. д.

3) Уступать ли права

За последнее время сложились мифы об уступке прав требования, якобы — это менее надежно, чем договор долевого участия (ДДУ), а может даже и вовсе неправильно, рассказывает специалист отдела «ГВСУ-Риэлти» Игорь Кузьмин. При этом сделка, реализуемая в рамках уступки прав, прописана в 214 ФЗ и по многим критериям регламентирована.

«Понять процесс несложно. По ДДУ в понимании клиента приобретается квартира, а говоря юридическим языком, приобретается право требования. Так вот, если Вы приобрели квартиру по ДДУ и решили продать ее на стадии строительства — этот процесс будет называться уступкой прав требования. Все просто — приобрели право требования, уступили право требования», — объясняет эксперт. Дело в том, что квартиры в новостройках зачастую реализуют не только застройщики. Квартиры могут реализовывать генеральные подрядчики, субподрядные организации, инвестиционные компании и, само собой разумеется, простые покупатели уже заключившие договор долевого участия с застройщиком.

Все ниже перечисленные и предлагают свои объемы квартир в качестве уступки прав требования, которая подлежит регистрации в госорганах. Вследствие чего покупая квартиру по данной схеме, покупатель становится стороной договора долевого участия с застройщиком, то есть имеет прямые отношения с застройщиком. «Уступка прав требования — всего лишь юридический термин и повсеместное доверие к данной схеме — дело недалекого будущего», — уверен Игорь Кузьмин.

4) Новое не значит дешевое

Некоторые покупатели полагают, что цены на новостройки как на неготовое жилье, которое еще только строится, намного ниже, чем на вторичном рынке. Однако, по словам заместителя руководителя юридического департамента Est-a-Tet Веры Богучаровой, практика показывает, что это не совсем так. Очень многое зависит от расположения и уровня квартиры. Например, в некоторых случаях в районе на вторичном рынке продаются только бабушкины варианты в пятиэтажках, которые, естественно, будут дешевле нового и современного жилья, даже строящегося.

Часто ошибаются и те граждане, которые приобретают жилье в новостройках в качестве инвестиции. «Утверждение, что инвестиции в новостройки приносят от 100 до 150% прибыли, является мифом, который более-менее соответствовал действительности в начале 2000-х годов», — уверена Инна Игнаткина. Сейчас же, по оценкам экспертов, средняя доходность вложений в новостройки не превышает 15–20% годовых, а учитывая общую нестабильность в экономике и снижение платежеспособного спроса, такое вложение и вовсе может оказаться убыточным.

5) Такие разные и одинаковые квартиры

Несмотря на кажущуюся идентичность, аналогичные квартиры могут отличаться друг от друга, поэтому договариваясь о просмотре, обязательно нужно просить о том, чтобы показали именно ту квартиру, которая была выбрана покупателем на поэтажном плане в буклете или на сайте объекта.

«Часто менеджеры по продажам предлагают смотреть аналогичную квартиру, но на другом этаже. Однако настаивайте на своем: ведь только на месте Вы сможете увидеть, проходят ли через Вашу квартиру какие-то инженерные сооружения, нарушающие эстетику и функциональность квартиры», — предупреждает Нина Кузнецова. Кроме того, одинаковые по метражу квартиры на разных этажах и в разных секциях отличаются видовыми характеристиками, расположенностью по отношению к сторонам света, да и просто освещенностью.

Иметь или не иметь

Эксперты расходятся во мнении о том, стоит ли привлекать риелтора при покупке квартиры на первичном рынке. Ответ на этот вопрос каждый покупатель может дать себе самостоятельно. С одной стороны, риелтор может стать дополнительной защитой для покупателя, но с другой — его привлечение все же может быть не совсем оправданно.

Дело в том, что приобретая квартиру в новостройке, человек обычно уже пользуется услугами отдела продаж, объясняет Игорь Кузьмин. «Его проконсультируют на объекте, помогут выбрать квартиру, проконсультируют на предмет оформления документов, оформят и зарегистрируют. Цена таких услуг, или включена в стоимость договора, или, что чаще, оформляется отдельным договором на оказание услуг», — отмечает он. В этом случае услуги риелтора на первичном рынке сводятся к подбору объекта, и тут потенциальный покупатель должен сам решить, столь ли необходим и финансово оправдан этот шаг.

Однако даже использование услуг профессионалов не освобождает покупателя от необходимости самому внимательно проверять все документы, следить за деятельностью застройщика и, конечно, никогда не полагаться на уже упоминавшийся, но все также любимый многими русский «авось».

   или

Хотите быть в курсе самых свежих новостей и тенденций рынка недвижимости? Подписывайтесь на новости портала KVARTIRAzaMKAD.ru