Все новостройки Подмосковья
Когда в 90-е годы начиналась приватизация квартир, предполагалось, что через некоторое время все заботы по содержанию и обслуживанию домов будут переложены на собственников. Прошло четверть века. Вопрос управления многоквартирным домом по-прежнему находится в ведении местных властей. А нам, жителям, остается только жаловаться на управляющие организации.
Портал KVARTIRAzaMKAD.ru собрал всю важную информацию о способах управлениям домами, обязанностях управляющих компаний и критериях качества их работы.
Что такое «управление многоквартирным домом»?
Управлением многоквартирным домом называют весь комплекс работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению жилищно-коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, содержание и ремонт общего имущества в соответствии с установленными стандартами, нормами и требованиями).
Сюда же входит проведение технических осмотров и мелкий ремонт инженерных систем общего имущества здания, уборка лестничных клеток и территории, вывоз мусора, уборка снега, обслуживание лифтового оборудования и т.д
Какие способы управления домом существуют?
Согласно ЖК РФ, ст. 161, п.2, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Это может быть:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
На практике в нашей стране непосредственного управления собственниками помещениями практически не встречается. При этой форме управления все вопросы решаются на общем собрании. Что касается остальных способов, то по данным исследования АКОН на столичном рынке, ТСЖ и ЖКС обслуживают всего 6,7% многоквартирных домов. Государственные управляющие организации – 72% домов, частные управляющие компании – 21% домов.
Что такое «управляющая компания» в ЖКХ?
Так называют организацию, созданную для эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками. На самом деле, их правильно называть «управляющей организацией», т.к. «управляющая компания» относится к управлению инвестициями. Важно понимать, что управляющая организация – даже государственная – это хозяйствующий субъект, созданный для получения прибыли.
Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация (юрлицо), созданная собственниками помещений многоквартирного дома для совместного управления зданием. Важно, что ТСЖ имеет право не только обслуживать, но и эксплуатировать общее имущество, в том числе сдавать в аренду. Есть примеры, когда эффективные ТСЖ или кооперативы сдавали в аренду подвалы или колясочные и направляли арендную плату на существенное снижение квартплаты для жителей.
Что лучше ТСЖ или договор с управляющей компанией?
ТСЖ предполагает активное участие собственников в создании и поддержании условий для комфортного проживания, управляющая компания такой возможности не дает.
ТСЖ могут быть заинтересованы в результатах труда, в повышении качества выполняемых работ в большей степени, чем сторонняя компания, - говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». К тому же, ТСЖ может выбирать организации, с которыми заключаются договоры на выполнение коммунальных и эксплуатационных работ, а также отказываться от их услуг в случае ненадлежащего выполнения условий договора.
Но создание ТСЖ имеет и свои минусы. В частности, для собственников могут появляться дополнительные расходы. Создание детских площадок, парковочных мест, озеленение территорий может потребовать от жильцов дополнительных финансовых вливаний, соответственно увеличивается общая стоимость обслуживания дома.
На сегодняшний день в законодательстве не урегулированы вопросы взаимодействия между ТСЖ и органами власти, что может приводить к судебным разбирательствам.
Если говорить о достоинствах управляющей компании, то несомненными плюсами являются: хорошее знание жилищного законодательства и опыт в эксплуатировании многоквартирных домов. Чаще всего управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу, наработанные механизмы в части решения проблем, возникающих в ходе эксплуатации дома. Минусами является невозможность собственниками контролировать все расходы по управлению домом и их отстранение от решения многих вопросов.
Очень часто ТСЖ оказываются бессильны или неэффективны, когда речь идет о крупных ремонтных работах, типа замены лифтового оборудования.
По словам Даниила Щенникова, руководителя подразделения управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», в их компанию довольно часто обращаются представители ТСЖ, которые столкнулись со сложными техническими проблемами, с просьбой взять их дом на баланс. При этом, конечно же, существуют примеры и эффективных ТСЖ, многое зависит от самих жителей и их способности к самоорганизации.
Когда начинается управление новостройкой?
В течение 5-ти дней после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать дом управляющей организации. Очень часто это – дочерняя компания застройщика. В соответствии со ст. 161 Жилищного Кодекса управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком. Затем в течение 2-х месяцев органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Даниил Щенников говорит, что если дом реализовывался по договорам купли-продажи, то застройщик может «навязать» собственникам свою управляющую компанию. Если же дом реализовывался по ДДУ, то закон однозначно обязует проводить конкурс.
Управляющая компания от застройщика или сторонняя? Что лучше?
Многие покупатели квартир в новостройках недовольны тем, что застройщик навязывает им свою управляющую компанию. На самом деле, это не всегда плохо. Очень часто специалисты по эксплуатации подключаются на этапе проектирования и строительства и оптимизируют работы.
«Например, «Техстрой» участвует в выборе материалов и инженерного оборудования, планировании инфраструктуры и элементов благоустройства. Вместе с коллегами из «Сити-XXI век» мы обсуждаем, как снизить расходы на эксплуатацию и сделать обслуживание более эффективным и менее затратным».
Что можно требовать от управляющей компании (управляющей организации)?
Никита Чулочников, председатель экспертного совета АКОН на этот вопрос отвечает так: «Можно и нужно требовать исполнение положений договора управления многоквартирным домом. Нельзя требовать избыточных услуг, которые не входят в обязательный перечень, определенный государством в рамках рекомендованного тарифа, если они не входят в договор управления многоквартирным домом».
Как можно влиять на управляющую компанию?
Через контролирующие органы: Государственную жилищную инспекцию, административно-техническую инспекцию, администрацию, прокуратуру. Наконец, каждый собственник имеет возможность «проголосовать рублем», а именно – отказаться от услуг управляющей компании. Правда, для этого понадобится общее собрание собственников
Как сменить управляющую компанию?
Для этого необходимо созвать собрание, на котором в котором за смену УК проголосуют больше половины собственников. Сделать это можно в любое время. Если подошел срок окончания полномочий УК, то за месяц до окончания сроков УК должна провести собрание, где в повестке необходимо указать продление срока управление.
Если жители не голосуют по ряду причин, то администрация, как орган местного самоуправления, обязана провести конкурс по выбору УК.
Как отличить эффективную управляющую организацию от неэффективной?
Может показаться удивительным, но до сих пор главным показателем эффективности работы управляющей компании считается отсутствие жалоб на ее работу в контролирующие органы местного самоуправления или в прокуратору.
Но есть еще и финансовый критерий. Дело в том, что практически все управляющие организации работают в условиях жестокого «кассового разрыва», т. к. многие собственники задерживают коммунальные платежи. Причем, случается такое не только в эконом-классе. Напротив, в элитном сегменте «платежная дисциплина» жителей куда как ниже.
Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс» считает, что эффективная управляющая организация должна предоставлять все услуги на самом высоком уровне, несмотря на возможные кассовые разрывы.
Почему, являясь владельцем частной собственности, мы жалуемся на ненадлежащее ее обслуживание в госорганы?
Действительно, если протекающая крыша коттеджа или частного дома – головная боль его владельцев, то протекающая крыша в многоквартирном доме – проблема социальная. Столкнувшись с неполадками мы скорее, скорее, пожалуемся на «горячую линию», а не собирем общее собрание жильцов. Почему? Конечно, всему виной наша низкая социальная активность.
Никита Чулочников поясняет, что сфера ЖКХ является в значительной мере предметом регулирования органов власти (тарифы на коммунальные услуги, нормативно определенные принципы управления и т.д.), на котором только внедряются рыночные механизмы. Т.к. ЖКХ затрагивает все слои населения, в том числе малоимущие и неплатежеспособные, государство вынуждено передавать жилфонд, где они проживают, на управление государственных управляющих организаций с низкими обязательными тарифами.
Более привлекательное в коммерческом плане жилье с предложением расширенного набора услуг берут в управлении частные управляющие компании или органы самоуправления собственников. По законодательству, контрольно-надзорные функции за управлением МКД, взаимоотношением управляющих организаций и собственников осуществляют госорганы – государственные жилищные инспекции, организованные по территориальному принципу.
Какие нововведения ожидаются в области управления многоквартирным домом?
Некоторое время назад в ГосДуму был внесен законопроект изменений в Жилищный Кодекс РФ (ID 02/04/03-16/00046686). Как говорят эксперты, в случае принятия, данный закон существенно изменит положение дел в управлении многоквартирными домами. В частности, сузит полномочия ТСЖ и ЖСК, которые и так сегодня занимают ничтожную долю рынка.
Например, - замечает Никита Чулочников, - в предлагаемом законопроекте Госжилинспекция после выявления нарушения наделяется правом обращения в суд с заявлением отменять решения общего собрания собственников, с заявлением о ликвидации ТСЖ, ЖСК и т.д. Также Госжилинспекция может обратиться в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом и договоров на выполнении работ, оказании услуг для МКД – недействительным, если нарушены требования законодательства о выборе управляющей организации или подрядчики этих работ и услуг.
Кроме этого законопроект наделят правами участвовать в общем собрании собственников новоселов, получивших жилье по акту от застройщика, находящихся в процессе оформления права собственности, однако законопроект ограничивает право доверительного управления большим количеством таких голосов со стороны третьих лиц, чтобы минимизировать их влияние на общем собрании собственников.
Также законопроект обязывает председателя правления ТСЖ иметь квалификационный аттестат, который должен быть получен по результатам квалификационного экзамена, условие для проведения которого определяет федеральный орган власти и действует 5 лет.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв