Все новостройки Подмосковья
Зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин не советует покупать дешёвое жильё в Подмосковье. В распространенном его службой пресс-релизе граждане прямо предупреждаются о возможной новой волне финансовых пирамид и реальном шансе попасть в ряды обманутых дольщиков при покупке новостроек по сниженным ценам.
Подобные предупреждения в устах представителей власти не редки. Мы их слышали и насчёт практики преддоговоров при продаже новостроек, и в случае многоэтажных ИЖС, и даже про апартаменты. Насколько обоснованы опасения в нынешнем случае?
.jpg)
Герман Елянюшкин
«Ведис» был первым
Начнём с того, что ничто не вечно под луной. У нас уже был не один кризис на рынке недвижимости, не раз появлялись и демпинговые предложения.
Самый красноречивый случай — это реализация панельных новостроек в Москве компанией «Ведис» в
Впрочем, есть пример и гораздо ближе, правда, он не столь однозначен по результатам. Ровно год назад на рынке новостроек также был спад. После очень бурных продаж
Что тогда сделали застройщики? Остерегаясь паники вследствие явного снижения цен, они пошли на многочисленные маркетинговые акции и уловки, где реальные скидки были замаскированы под различные «особые условия» и «спецпредложения». Впрочем, опытного покупателя смутить было трудно, он уже научился видеть ту конечную цену, по которой продаётся квартира в новостройке.
Словом, для покупателя снижение цен было налицо, более того, квартиры для него ещё сильнее подешевели исходя из понимания, что деньги он грамотно держал в валюте, а к маю 2014 г. рубль ощутимо ослаб, как и все рублёвые предложения квартир. Ослаб не так сильно, как это случилось в ноябре—декабре прошлого года, однако первая волна девальвации прошла именно в
Породили ли эти низкие цены волну недостроев и толпы обманутых дольщиков? Полагаю, что нет. Застройщики сумели закрыть свои кассовые разрывы летом, а осенью полностью отыграли ситуацию, когда спрос восстановился.
Почему же мы сейчас должны считать, что риски покупателей значительно возросли?
Ниже себестоимости?
Давайте теперь поглядим с обратной стороны. Пусть дешевизна — это плохо, чем же она грозит?
Конкретный дом даже на нулевом цикле строительства застройщик может полностью продать за считанные недели путём сильного демпинга. Проблема здесь в том, что собранных денег может просто не хватить на завершение стройки. Говоря языком профессионалов, цена продаж была ниже инвестиционной себестоимости.
Причём застройщик может исходить из текущей себестоимости и продавать чуть выше неё, но так как себестоимость — штука плавающая и точно определяется лишь после завершения строительства, то застройщик может и плачевно ошибиться. Поведёт он здесь и себя и своих дольщиков. Именно это самая частая причина возникновения долгостроев, а не злоумышление.
Видимо, Герман Елянюшкин исходит именно из такого предположения. Тем более что если демпинговать начинает целый ряд крупных и средних застройщиков, то возникает недюженная угроза для всего сегмента рынка в целом. То есть, все снижают цены, а значимого роста продаж не наблюдается. Это и есть коллапс рынка, из которого придётся выходить только с существенной господдержкой. И не факт, что эта господдержка ещё будет.
То есть, чиновником движет страх того, что застройщики могут заиграться в скидки и демпинг, могут пропустить точки безубыточности проектов. Не страшно, когда так ошибаются 1–2 застройщика, страшно, когда возникает цепная реакция и на дно может опуститься целая отрасль, которая достаточно эффективно генерирует рабочие места, обеспечивает поступление налогов и, самое главное, решает один из краеугольных вопросов нашего бытия — обеспечения крыши над головой.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв