Новостройки Подмосковья
Все статьи
Аналитика
Анализируем покупку квартиры в Подмосковье с помощью таблиц

Анализируем покупку квартиры в Подмосковье с помощью таблиц

16 сентября 2014 г. 439 0

Давайте посчитаем, во сколько обойдется вам квартира в новостройке и во сколько на вторичном рынке. Начните собирать данные по выбранным вами квартирам и заносить их в нашу табличку.

Новостройка

		Названия объектов

1.	Собственные средства, руб.
2.	Площадь квартиры, кв. м
3.	Стоимость квартиры, руб.
4.	Стоимость услуг по регистрации ДДУ, руб.
5.	Стоимость бронирования, руб.
6.	Размер кредита, руб.
7.	Размер вашего первоначального взноса, %
8.	Процентная ставка в аккредитованном банке (при вашем первоначальном взносе), %
9.	Минимальный первоначальный взнос в аккредитованном банке, руб.
10.	Совокупный месячный доход, который вы будете показывать для получения кредита, руб.
11.	Процентная ставка после получения свидетельства о собственности, %
12.	Условия ипотечного страхования, %
13.	Затраты на страхование
14.	Оформление свидетельства о собственности, руб.
15.	Срок кредитования, год
16.	Общие выплаты по кредиту за весь период кредитования, руб.
17.	Затраты на ремонт
18.	Общие затраты на квартиру, руб.

Как заполнять таблицу?

Данные в строчках 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11,12 возьмите в отделе продаж выбранного комплекса.

Чтобы рассчитать размер первоначального взноса (7) разделите собственные средства (1) на стоимость квартиры (3) и умножьте на 100. Посмотрите, удовлетворяете ли вы условиям банка по первоначальному взносу (9).

Рассчитать расходы на страховку самостоятельно не всегда возможно. Тариф зависит не только от компании, вашего возраста и пола, но и от множества других мелочей, которые довольно трудно учесть. Тем более, что сначала банки, если и требуют страховать, то только жизнь и трудоспособность заемщика. После получения свидетельства о собственности добавляется страхование квартиры. Но при этом сумма страховой премии ежегодно уменьшается, так как уменьшается размер долга. Для очень грубой оценки мы предлагаем умножить страховой взнос первого года на половину срока кредитования (страховой взнос первого года – это размер кредита, умноженный на тариф страховой компании и деленный на 100).

Затраты на ремонт. Если застройщик не предлагает данную опцию, оценить сейчас, сколько будет стоить ремонт через год-полтора – сложно. Минимальная цена ремонта новостройки с учетом оптовой закупки материалов и сантехники – 7 тыс. руб. /кв. м.

Чтобы очень примерно оценить затраты на страхование, мы советуем вычислить затраты за первый год и умножить их на половину срока кредитования.

Теперь – самое сложное. Надо рассчитать срок кредитования. Дело в том, что банки вводят ограничения на долю вашего дохода, которую вы можете тратить на погашение ипотеки. Для расчетов вам понадобится калькулятор, например, Microsoft Office. После того, как вы рассчитаете срок кредитования, вы сможете определить, сколько придется всего заплатить банку и, соответственно, сколько – потратить на квартиру.

Мы предлагаем вам «домашний» способ расчета срока кредитования и соответственно, общих выплат банку. Расчет банка будет менее выгодным. Почему? Мы используем классическую формулу расчета аннуитета, где фигурирует месячная процентная ставка. Банки в своих расчетах пользуются суточными процентными ставками, что позволяет учитывать число дней в месяце и году.

1. Умножьте ваш совокупный доход на 0,4 – получите ежемесячную выплату. 40% совокупного семейного дохода устраивают всех, некоторые банки разрешают 50%.

2. Разделите ежемесячную выплату на сумму кредита – получите так называемый «коэффициент аннуитета».

3. Разделите банковскую ставку в процентах на 1200 – получите месячную банковскую ставку.

4. Прибавьте к месячной банковской ставке единицу. А теперь вычислите десятичный логарифм этой величины (сделайте это с помощью инженерного калькулятора Microsoft Office, для этого просто введите число и нажмите кнопку [log]).

5. Отнимите от коэффициента аннуитета месячную кредитную ставку, и разделите на коэффициент аннуитета.

6. Вычислите десятичный логарифм полученной в строчке 5 величины.

7. Разделите число из строчки 6 на число из строчки 4 – вы получите число месяцев, на которое вы берете кредит.

8. Разделите число месяцев на 12- получите число лет.


1	Ежемесячная выплата	P
2	Коэффициент аннуитета	K
3	Месячная ставка	I
4	Логарифм месячной ставки плюс единица	lg (i+1)
5	Коэффициент аннуитета плюс единица, делить на коэффициент аннуитета	(k-i)/k
6	Логарифм величины из строчки 5	lg (k-i)/k
7	Делим число из строчки 6 на число из строчки 4 – получаем число месяцев, на которое надо брать кредит	lg (k-i)/k lg (i+1)
8	Срок кредитования

Кажется – сложно? Давайте разберемся на примере.

Допустим, у семьи, совокупный подтвержденный доход которой 175 тыс. руб. и есть сбережения в размере 2 млн. руб. Планируется покупка трехкомнатной новостройки или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Рассматриваем варианты в Москве и Подмосковья.

Для анализа выбраны следующие новостройки:

ЖК «Отрада» (Красногорский район), срок сдачи дома – 2 кв. 2015 г. Новостройка аккредитована в нескольких банках, в том числе и Сбербанке, где не требуют страховки, а процентная ставка после получения свидетельства о собственности не меняется. 74 кв. м стоят 7,8 млн. руб.

ЖК «Новые Ватутинки», квартал Южный, срок сдачи дома – 3 кв. 2014 г. Новостройка аккредитована в нескольких банках. 81,5 кв. м стоят 7,05 млн. руб.

UP-квартал «Новое Тушино», срок сдачи – июнь 2015 г. Новостройка аккредитована в нескольких банках, в том числе и «Московском ипотечном агентстве», который уменьшает ставку после получения свидетельства о собственности. 76,6 кв. м стоят 7,506 млн. руб.

Из наших вычислений мы увидим, что находящиеся примерно в одном ценовом диапазоне квартиры будут, в результате, различаться в стоимости почти на 2 млн. руб.

*данные справедливы на начало августа 2014 г., расчеты не являются публичной офертой банков и застройщиков

		ЖК «Отрада»	ЖК «Новые Ватутинки»	UP-квартал «Новое Тушино»
1.	Собственные средства, руб.	2 000 000	2 000 000	2 000 000
2.	Площадь квартиры, кв. м	74	81,5	76,6
3.	Стоимость квартиры, руб.	7 800 000	7 050 000	7 506 000
4.	Стоимость услуг по регистрации ДДУ, руб.	40 000	0	0
5.	Стоимость бронирования, руб.	3%, входит в зачет оплаты	141 000	30 000
6.	Размер кредита, руб.	5 800 000	5 050 000	5 506 000
7.	Размер вашего первоначального взноса, %	25,6%	28,4%	26,6%
8.	Процентная ставка в аккредитованном банке (при вашем первоначальном взносе), %	12,5	13,5	12,5
9.	Минимальный первоначальный взнос в аккредитованном банке (при вашей ставке), руб.	20%	10%	20%
10.	Совокупный месячный доход, который вы будете показывать для получения кредита, руб.	170 000	170 000	170 000
11.	Процентная ставка после получения свидетельства о собственности, %	12,5	13,5	12,0
12.	Условия ипотечного страхования, %	Страхование объекта залога после получения свидетельства о собственности, 0,12%	Страхование объекта залога после получения свидетельства о собственности, 0,12%	Страхование жизни и трудоспособности – 0,3%, после получения свидетельства о собственности – страхование квартиры + 0,12%
13.	Затраты на страхование (оценочно), руб.	50 000	51 000	154 000
14.	Оформление свидетельства о собственности, руб.	Нет данных	141 000	Нет данных
15.	Срок кредитования, лет	16	12,4	13,8
16.	Общие выплаты по кредиту за весь период кредитования, руб.	13 440 000	10 430 000	11 550 000 (если не будет перекредитования)
17.	Затраты на ремонт, руб.	Не менее 518 000	Не менее 750 000	Не менее 536 000
18.	Общие затраты на квартиру, руб.	16 0480 000	13 192 000	14 270 000

Рассчитываем срок кредитования

		ЖК «Отрада», 5 800 000 руб.	ЖК «Новые Ватутинки», 5 050 000 руб.	UP-квартал «Новое Тушино» 5 506 000 руб.
1	Ежемесячная выплата	70 000	70 000	70 000	P
2	Коэффициент аннуитета	0,012069	0,01386	0,01271	K
3	Месячная ставка	0,01042	0,01125	0,01042	i
4	Логарифм месячной ставки плюс единица	0,00450	0,00486	0,00450	lg (i+1)
5	Коэффициент аннуитета минус месячная ставка делить на коэффициент аннуитета	0,1366	0,18831	0,18017	(k-i)/k
6	Обратный логарифм величины из строчки 5	0,86455	0,72512	0,744310	lg (k-i)/k
7	Делим число из строчки 6 на число из строчки 4,меняем знак – получаем число месяцев, на которое надо брать кредит.	192	149	165	- [lg (k-i)/k]/ [ lg (i+1)]
8	Срок кредитования	16 лет	12,4 лет	13,8 лет

Скачать полную версию Рабочей тетради покупателя квартиры

Квартира на вторичном рынке

		Объекты

1.	Собственные средства, руб.
2.	Площадь квартиры, кв. м
3.	Стоимость квартиры, руб.
4.	Размер кредита, руб.
5.	Размер минимального первоначального взноса в выбранном банке, %
6.	Процентная ставка в выбранном банке (для вашего первоначального взноса), %
7	Совокупный месячный доход, который вы будете показывать для получения кредита, руб.
8	Ежемесячный платеж, руб.
9	Срок кредитования, лет
10	Условия ипотечного страхования, %
11	Общая сумма затрат на ипотечное страхование, руб.
12	Оплата риэлтора, руб.
13	Оплата оценки квартиры для банка, руб.
14	Заключение договора купли-продажи, руб.
15	Аренда банковской ячейки, руб.
16	Общие затраты на квартиру, руб.

Как заполнять таблицу

Данные об условиях кредитования лучше изначально посмотрите на сайте того банка, через который вы получаете зарплату. Во-первых, большинство банков предлагают преференции по кредитным программам для участников зарплатных программ. Во-вторых, в «своем» банке, банально, удобнее гасить кредит.

Ежемесячный платеж. Большинство банков считают, что на погашение ипотечного кредита может уходить не более 40 % совокупного семейного дохода.

Оценка квартиры для банка стоит около 3-3,5 тыс. руб.

Оплата труда риэлтора – либо процент от сделки (сейчас он колеблется в пределах 2-4%, но все чаще многие переходят на фиксированный тариф – 150-200 тыс. руб.).

Заключение договора-купли продажи. Некоторые риэлторы рекомендуют клиентам обращаться в так специализированные центры оформления сделок. Стоимость их услуг – около 15 тыс. рублей.

Аренда банковской ячейки стоит около 3,5 тыс. рублей. Как правило, оплачивает покупатель.

О том, как оценить общую сумму затрат на ипотечное страхование и как рассчитать срок кредитования – читайте в рекомендации к новостройкам.


1	Ежемесячная выплата	P
2	Коэффициент аннуитета	K
3	Месячная ставка	I
4	Логарифм месячной ставки плюс единица	lg (i+1)
5	Коэффициент аннуитета минус месячная ставка, делить на коэффициент аннуитета	(k-i)/k
6	Обратный логарифм величины из строчки 5	-lg (k-i)/k
7	Делим число из строчки 6 на число из строчки 4 – получаем число месяцев, на которое надо брать кредит.	lg (k-i)/k lg (i+1)
8	Срок кредитования

А теперь давайте рассчитаем на примере.

Семья с доходом 175 тыс. руб. и накоплениями в размере 2 млн. руб. думает о покупке «двушки» в пределах 7-8 млн. руб., рядом с метро.

В районе 7,5 -8 млн. руб. можно купить двухкомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме площадью 44 кв. м в пешей доступности от станции метро Планерная, Тушинская, или малогабаритную квартиру 40 кв. м в блочном доме. Возникает соблазн оценить возможность купить квартиру побольше. Например, площадью 54 кв. м в доме серии П-44 на первом этаже рядом с Планерной или Митино.

В качестве примера для расчета кредита возьмем условия Сбербанка. Для первоначального взноса меньше 30%, срока кредитования от 10 лет до 20 лет, размера кредита от 4.2 млн. ставка начинается от 13,25%, при сроке кредита от 20 лет ставка – 13,5%

		Квартира в панельной девятиэтажке	Малогабаритная квартира	1-й этаж, дом серии П-44
1.	Собственные средства, руб.	2 000 000	2 000 000	2 000 000
2.	Площадь квартиры, кв. м	44	40	54
3.	Стоимость квартиры, руб.	7500000	7300 000	8 000 000
4.	Размер кредита, руб.	5 500 000	5 300 000	6 000 000
5.	Размер минимального первоначального взноса в выбранном банке, %	15%	15%	15%
6.	Процентная ставка в выбранном банке (для вашего первоначального взноса) , %	13,25	13,25	13,5
7	Совокупный месячный доход, который вы будете показывать для получения кредита, руб.	175 000	175 000	175 000
8	Ежемесячный платеж, руб.	70 000	70 000	70 000
9	Срок кредитования, лет	15,2	13,6	24,7
10	Суммарные выплаты по кредиту, руб.	12 810 000	11 480 000	20 860 000
11	Условия ипотечного страхования, %	0,12%	0,12%	0,12%
12	Общая сумма затрат на ипотечное страхование, руб.	54 000	45 000	79 000
13	Оплата риэлтора, руб.	200 000	200 000	200 000
14	Оплата оценки квартиры для банка, руб.	3 500	3 500	3 500
15	Заключение договора купли-продажи, руб.	15 000	15 000	15 000
16	Аренда банковской ячейки, руб.	3 500	3 500	3 500
17	Общие затраты на квартиру, руб.	14 906 000	13 747 000	22 981 000

Рассчитаем возможный срок кредитования

		Квартира в панельной девятиэтажке, кредит 5 500 000	Малогабаритная квартира, кредит 5 300 000	1-й этаж, дом серии П-44, кредит 6 000 000
1	Ежемесячная выплата	70 000	70 000	70 000	P
2	Коэффициент аннуитета	0,01272	0,01320	0,011667	K
3	Месячная ставка	0,011	0,011	0,01125	I
4	Логарифм месячной ставки плюс единица	0,004750	0,004750	0,004858	lg (i+1)
5	Коэффициент аннуитета минус месячная ставка, делить на коэффициент аннуитета	0,13579	0,16667	0,035742	(k-i)/k
6	Обратный логарифм величины из строчки 5	0,87612	0,77815	1,446823	-lg (k-i)/k
7	Делим число из строчки 6 на число из строчки 4 – получаем число месяцев, на которое надо брать кредит.	183	164	298	lg (k-i)/k lg (i+1)
8	Срок кредитования	15,2	13,6	24,7
9	Общие выплаты по кредиту, руб.	12 810 000	11 480 000	20 860 000