Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

28 ноября 2013 г. 269 0

В 2014 году в силу вступит новая статья 15.2 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправка вызвала широкий резонанс строительного сообщества: с 01.01.2014 вводится обязательное страхование ответственности застройщиков, цель которого - защитить дольщиков от недобросовестных компаний.

Редакция KVARTIRAzaMKAD.RU выяснила, какие прогнозы в связи с этим делают спикеры:

Игорь Федотов, ведущий юрист ООО «Национальная Юридическая Служба»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP

Как нововведение скажется на сегменте первичного жилья, и действительно ли уменьшатся риски дольщиков?

строительство по ДДУ

Игорь ФедотовИгорь Федотов, ведущий юрист ООО «Национальная Юридическая Служба»

С 01.01.2014 г. вводится новый механизм страхования рисков долевого строительства, — обязательное страхование ответственности застройщиков. Принцип страхования строительных рисков заключается в гарантии того, что, если дольщик не получил в оговоренный срок квартиру, а застройщик не вернул вложенные деньги, он может обращаться к страховщику за получением выплаты.

От застройщиков теперь при регистрации договора долевого участия потребуется предъявлять банковское поручительство, либо полис, выданный страховой компанией или обществом взаимного страхования (ОВС).

Страхование осуществляется застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевого строительства. Нововведение предполагает, что страхование строительных рисков будет гарантировано самим застройщиком каждому дольщику уже на стадии регистрации договора.

Вместе с тем, остаются сомнения, что такие новации смогут улучшить положение участников данных правоотношений, прежде всего, дольщиков.

Очевидно, что намерения авторов введенных положений были благими — обеспечить дольщикам возврат переданных по договору средств. Ранее такого механизма гарантированного возврата вложенных денег для дольщиков не существовало. Будет ли этот механизм надежным? Здесь уместно вспомнить действующую систему автострахования, например Закон об ОСАГО, определившую, казалось бы, надежные основания обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств. Однако, связанных с этим нарушений закона и судебных споров со временем меньше не становится…

Очевидно, что необходимость страхования повлечет увеличение расходов застройщика, что, в свою очередь, ляжет на плечи инвесторов-дольщиков. По оценкам экспертов такая схема страхования строительных рисков может привести к росту себестоимости жилья в новостройках на 10–12%.

С другой стороны, нет гарантии, что система страхования оградит рынок новостроек от участия в нем недобросовестных застройщиков. Причем весь риск последствий от их деятельности ляжет на добросовестных участников системы страхования строительных рисков. Ведь именно за их счет преимущественно и будет формироваться страховой фонд.

Ирина ДоброхотоваИрина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

С 2014 года все договоры, заключаемые в рамках 214-ФЗ, должны будут подлежать обязательному страхованию. Без договора страхования ДДУ регистрироваться не будут. Основной риск, который будет застрахован, — это банкротство застройщика. То есть, это не будет страхование от недостроя — основного риска, под который опасаются угодить дольщики, потому что санкции за срыв сроков строительства и затягивание сдачи объекта и так предусмотрены законом о долевом строительстве. Так или иначе, обязательное страхование скажется на росте цен на жилье. В какой степени — пока сказать трудно, нужно отследить динамику, которая станет понятна, скажем, к середине 2014 года.

Роман СемчишинРоман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP

Проблема защиты дольщиков от банкротства или недобросовестности застройщика действительно стоит остро: сегодня в России насчитывается более 80 тысяч человек, которые не могут получить оплаченное ими жилье или вернуть вложенные средства. Благодаря введению обязательного страхования, в случае банкротства застройщика, дольщик сможет вернуть вложенные средства в полном объеме.

Но это, пожалуй, единственный плюс нововведения. Начнем с того, что иск о взыскании на предмет залога инвестор сможет подать только через 6 месяцев от даты окончания срока передачи квартиры. Страховую выплату он получит примерно через год после нарушения его прав — это означает, что для приобретения сравнимой жилплощади ему, скорее всего, придется доплачивать из-за инфляции цен. То есть, в случае недобросовестности или банкротства застройщика, дольщик пострадает в любом случае.

Разумеется, за меньший риск дольщику придется платить. Авторы законопроекта закладывают страховую премию на уровне 4%, но запросы страховщиков могут оказаться выше. Девелоперы будут вынуждены включить дополнительные расходы в цену жилья, которое, в лучшем случае, подорожает на 1,5–2%.

Напомним, что и сегодня у покупателя есть практически безрисковый способ приобретения жилья — он может купить уже готовую квартиру. Участие в долевом строительстве позволяло ему сделать выбор — платить полную рыночную стоимость за квартиру в готовом доме и отсутствие рисков, или разделить риски с застройщиком, но приобрести жилье с существенным дисконтом (15–20% от рыночной стоимости). Новый закон практически лишает покупателя второго варианта, заставляя его переплачивать за страховку даже в случае выбора надежного и добросовестного застройщика, которому он доверяет. Причем переплачивать за страховку — уже ненужную — придется и покупателям уже готового жилья.

Уверен, что недобросовестные застройщики найдут способы обойти закон и не платить страховку: многие уже обходят законодательство о долевом строительстве, привлекая денежные средства для строительства по иным схемам. Повышение расходов застройщиков за счет «страхового сбора» может подтолкнуть тех, кто сегодня еще работает в правовом поле, к выходу из него. Таким образом, эффект от закона может быть обратным: недобросовестных застройщиков станет еще больше.

недобросовестные застройщики

В целом, больше всего от нового закона выиграют крупные страховщики. В перспективе, возможно, реализация закона позволит сократить число ненадежных компаний-застройщиков на рынке — им будет сложно вступить в общество взаимного страхования, получить поручительство банка или заключить договор со сторонним страховщиком. Плохо то, что ответственность за регулирование рынка и устранение недобросовестных игроков правительство целиком возложило на застройщиков и их клиентов.