Все новостройки Подмосковья
Благодаря ипотечным кредитам покупка квартиры становится более доступной. Получить ипотеку можно как на квартиру на вторичном рынке, так и в новостройке.
При этом процедура покупки квартиры в строящемся доме может оказаться сложнее. Дело в том, что очень небольшое количество объектов имеют официальную аккредитацию банков в самом начале строительства, в то время как именно на этапе котлована цены за квадратный метр самые привлекательные для покупателей.
В процессе строительства многие объекты получают аккредитацию от банков и в этом случае покупателю не требуются дополнительные документы по объекту.
Редакция портала KvartiraZaMkad.ru задала несколько вопросов экспертам банков и рынка недвижимости:
- Какие требования предъявляются к компании и объекту при аккредитацией банком?
- Стоит ли покупателю обращать внимание на количество банков, аккредитующих объект?
- Если у новостройки нет ни одного банка выдающего ипотеку означает ли это, что объект не вызывает доверия, стоит ли покупать квартиру в таком доме?
- Влияет ли количество банков-партнеров на спрос?
Ирина Ефремова, заместитель начальника управления организации розничных продаж банка «Возрождение»
Лидия Каширина, директор Департамента маркетинга розничных продуктов Росбанка
Пресс-служба банка Уралсиб
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Ирина Ефремова, заместитель начальника управления организации розничных продаж банка «Возрождение»
1. Первым и одним из основных требований к застройщику при аккредитации является наличие опыта в строительстве, построенные жилые дома, что помогает Банку оценить риски «недостроя». Во-вторых оценивается финансовая устойчивость компании-застройщика, в т. ч. наличие проектного финансирования одного из крупных банков. Берется в расчет также степень готовности объекта строительства.
2. Безусловно стоит: наличие большого числа банков-партнеров косвенно подтверждает популярность объекта у покупателей и степень доверия к застройщику, т. к. у разных банков существуют собственные методики по оценке рисков «недостроя».
3. Покупателям следует поинтересоваться у застройщика, имеется ли у его объекта застройки аккредитация в банках. Как правило, застройщики охотно идут на оформление аккредитации, т. к. практически более 60% продаж объектов строительства осуществляется с помощью ипотечных кредитных средств.
Лидия Каширина, директор Департамента маркетинга розничных продуктов Росбанка
1. Единого акта, регламентирующего процедуру аккредитации застройщика, не существует. Каждый банк выступает со своим пакетом требований и условий. Можно выделить некоторые общие моменты. Во-первых, у девелопера должна быть идеальная документация по объекту: разрешение на строительство, финансовая отчетность, учредительные документы — все оформлено в соответствии с законодательством, в частности ФЗ-214. Кроме того, у застройщика должна быть хорошая репутация на рынке. Если компания может сослаться на ранее реализованные успешные проекты в сфере жилой недвижимости, то ее шансы возрастут.
Банк также проводит собственную оценку и экспертизу объекта, чтобы лучше понимать возможные риски и прибыль. Надо сказать, что в Росбанке достаточно строгая система аккредитации объектов недвижимости, поскольку мы не хотим рисковать не только с финансовой точки зрения, но и с репутационной.
2. Не всегда количество означает качество. Нужно ориентироваться на то, какие именно банки аккредитуют объект — один, входящий в топ-10 по ипотеке, или семь мелких банков. Иногда банк соглашается аккредитовать застройщика лишь в том случае, если он не будет работать с другими банками, например, прямыми конкурентами. В результате девелопер сотрудничает только с одним банком, хотя на качестве недвижимости это никак не сказывается.
3. На стадии котлована банки редко выдают аккредитацию объекту недвижимости, если только речь не идет об очень надежном застройщике, либо о соинвестировании. Если время идет, а проект долго не может привлечь партнеров из банковской области, тогда уже стоит задуматься. Возможно, банки не хотят инвестировать, поскольку проект может остаться незавершенным.
1. В рамках аккредитации банк в первую очередь обращает внимание на соответствие застройщика и объекта строительства требованиям действующего законодательства РФ в области строительства. Таким образом, банк определяет, существуют ли риски для потенциальных покупателей, а также для банка в части признания строительства незаконным.
УРАЛСИБ при аккредитации также обращает пристальное внимание на опыт и надежность застройщика, его деловую репутацию, которые могут свидетельствовать о серьёзности намерений застройщика, кроме того, обращается внимание на уровень готовности объекта.
Ключевыми требованиями, предъявляемыми банком к потенциальным застройщикам-партнерам, является осуществление строительства объекта в рамках ФЗ № 214-ФЗ/215-ФЗ.
На сегодняшний день банком аккредитовано более 900 застройщиков, в числе которых- ключевые застройщики во всех регионах присутствия банка.
2. Наличие банков, которые кредитуют объект, безусловно, свидетельствует о том, что с их стороны была проведена определенная работа по анализу данного застройщика и объекта, и сделан вывод о соответствии застройщика и возводимого им объекта требованиям законодательства.
Кроме того, большое количество банков предоставляет покупателю возможность выбора среди ипотечных программ.
3. Отсутствие банков-партнеров, кредитующих объект, должно настораживать, т. к. это может свидетельствовать о том, что строительство осуществляется с нарушениями, которые могут привести к рискам в первую очередь для покупателей.
Это может быть как признание сделки недействительной вследствие реализации квартир застройщиком с нарушениями действующего законодательства, так и признание незаконным строительства объекта. Банки очень тщательно отслеживают эти вопросы, т. к. это в свою очередь может привести к потере залога для банка-кредитора. Следовательно, отсутствие банков на объекте может свидетельствовать о существовании подобных рисков.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP
1. Основное требование — строгое соблюдение 214-ФЗ. Ряд банков требуют определенного этапа строительной готовности, к примеру минимально второй или третий этаж. Земельный участок, на котором возводится строительство, не должен находиться под судебным спором. Компания-застройщик должна иметь некую репутацию на строительном рынке, к примеру не находиться в черном списке застройщиков.
2. Разумеется, да. Весьма странная ситуация, при которой на объекте присутствует всего один или два банка. Возможно, это «карманный» банк, который никак не оценивал риски по объекту. Наличие большого количества банков говорит о доверии не только к конкретному объекту, но и к застройщику.
3. Я бы советовал обходить такие объекты стороной. Весьма вероятно, что они не будут достроены, или уже имеют проблемы с исполнением инвестиционного контракта и, как следствие, ввода в эксплуатацию.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
1. Основные требования, которые банки предъявляют к аккредитуемым объектам, это:
- строительство в соответствии с 214-ФЗ.
- наличие всей разрешительной документации, открытости и прозрачности участников строительства.
- опыт строительства жилых объектов у застройщика.
- определенный уровень готовности объектов, кто-то аккредитовывает на стадии фундаментных работ, кто-то только при готовности первого этажа.
2. Оптимально, чтобы среди банков присутствовал один-два крупнейших (из тройки — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк). Один-два средних банка с хорошими условиями, которые берут скоростью и сервисом обслуживания. Один-два банка, предлагающих какие-либо спец условия, например, один финансирует стройку, а другой специализируется на социальных продуктах: субсидиях, военной ипотеке, материнском капитале в качестве первоначального взноса. Таким образом, четыре-шесть банков вполне могут удовлетворить любого покупателя по предлагаемым программам, сервисом обслуживания, качеством отлаженной работы с застройщиком.
3. Когда нет ни одного банка на старте продаж — это вполне нормально, возможно, аккредитация в процессе, и спустя недолгое время банки появятся. Обычно об этом радостно сообщают менеджеры продаж — где сейчас проходит аккредитацию объект. Но если старт продаж был давно и ни один банк не кредитует на этом объекте — это серьезный повод обходить его стороной.
4. Влияет не количество, а качество банков. Наличие двух-трех банков из топ-10 уже является своеобразным знаком качества для клиентов. А на их желание приобрести именно этот объект в бОльшей степени влияют другие факторы.
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
1. Требования большинства банков следующие: степень строительной готовности объекта от 20%; наличие определенного опыта строительства (от 1 сданного объекта), соответствие в полной мере 214-ФЗ. Однако есть банки, которые в этом вопросе еще боле лояльны. Например, для может быть достаточно 1 анкеты, содержащей информации о застройщике и самом объекте.
2. Большое количество банков говорит о том, что объект давно и успешно продается, известен на рынке и пользуется большим просом. Поэтому данный факт, конечно, работает только в плюс. Однако если вы желаете купить объект на низкой стадии строительства (цены в этот период минимальны), то в этом случае достаточно аккредитации в 1–2 банках
3. Отсутствие ипотеки должно настораживать, если объект находится ы активной стадии строительства, однако на начальном этапе это вполне нормальная практика.
4. Не столько на сам спрос, как на принятие решения о покупке квартиры в кредит. Ведь чем больше банков, тем проще заемщику подобрать оптимальную программу кредитования.
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
1. Есть основные требования банков к компаниям. Такие как, осуществление деятельности по строительству на территории РФ не меньше трех лет, наличие хорошей репутации и не менее одного построенного объекта. К объекту также есть определенный ряд требований, общий во всех банках: это должен быть многоквартирный дом, с соответствующей законам РФ разрешительной документацией, сроком ввода в эксплуатацию в течение двух лет и реализующийся по 214-ФЗ. На момент анализа объекта должен производиться монтаж как минимум второго этажа. Но дальше всё очень индивидуально. Сотрудники банка могут принять решение одобрить компанию и аккредитовать её объект даже на этапе котлована, если эта компания, скажем, уже давно сотрудничает с банком, и является крупным застройщиком с хорошей репутацией. Или же, наоборот, даже при монтаже 5-го этажа банк может не аккредитовать новостройку неизвестного на рынке игрока.
2. На количество не стоит, а вот на качество банков обязательно обратите внимание. Если объект аккредитован Сбербанком, ВТБ24, банком Возрождение и другими крупными игроками, значит, он проверен, и признан надежным.
3. На сегодняшний день почти половина всех сделок по покупке квартир в новостройках проходят с привлечением ипотеки. Застройщик, естественно преследуя цель высоких продаж, обязательно заботится о том, чтобы предоставить клиенту все возможные способы покупки квартир. Застройщик очень заинтересован в аккредитации своего объекта. И если дом не аккредитован ни одним банком, значит, есть какие-то сложности и, на мой взгляд, с покупкой квартиры в таком доме надо подождать. Но такие ситуации часто встречаются и у новичков на этом рынке. К примеру, молодой застройщик со своим первым объектом выходит на рынок, репутации еще нет, цены, как правило, низкие. В таких случаях банки имеют определенный регламент, согласно которому и действуют. Ждут монтажа 3–5 этажей, собирают полный пакет документов. И после выполнения всех условий объект обязательно аккредитуют. В таком случае, если купить квартиру до признания банками застройщика, можно неплохо выиграть в цене. Ждать аккредитации или рисковать решать самим покупателям.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
В целом, наличие нескольких банков, аккредитовавших новостройку, скорее является положительным фактором: банки проверяют весь пакет документов застройщика и его финансовое состояние, прежде чем кредитовать ипотечных заемщиков на данном объекте. При этом отсутствие банков на объекте не всегда однозначно говорит о ненадежности застройщика: процесс аккредитации является достаточно длительным, могут быть аккредитованы корпуса первой очереди, а второй — нет, и так далее, это нормальная ситуация.
Количество же банков, аккредитовавших новостройку, скорее свидетельствует о более высокой конкурентоспособности: чем больше разных банков, тем больше, скажем, зарплатных клиентов смогут воспользоваться более выгодными ипотечными условиями.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв