Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

27 сентября 2017 г. 2118 0 Екатерина Иванова (Пугач) 

В Коммунарке строительный ажиотаж не стихает уже с 2014 года. Справедливо ли ставить ее в один ряд с депрессивными спальными районами или перед нами перспективный жилой район будущего?

Портал KVARTIRAzaMKAD.ru оценил рынок недвижимости Коммунарки и комфорт городской среды.

Коммунарка входит в состав Новомосковского округа и располагается на расстоянии 4 км. от МКАД по Калужскому шоссе.

Ближайшие соседи – Троицк, Щербинка, Подольск, Московский. В них так же наблюдается бум застройки и огромный выбор квартир в новостройках.

Границы Коммунарки

Транспортная доступность Коммунарки

После реконструкции Калужского шоссе добраться до Коммунарки от МКАД можно за 10 минут. Хотя пробки стали значительно меньше, в часы пик загружается главная улица Коммунарки – ул. Александры Монаховой.

Пока сообщение с Москвой налажено через автобусы и маршрутки. Общественный транспорт связывает Коммунарку с м. Теплый стан и ст. Бульвар им. Ушакова. Время в пути 15 минут в пути.

Собственное метро должно появиться в 2018-2020 гг. Это будут станции Сокольнической линии и станции от проектируемого м. «Улица Новаторов» Третьего пересадочного контура. Эта перспектива – весомый аргумент для многих покупателей квартир в Коммунарке.

Экология Коммунарки

Коммунарка – один из самых экологически благоприятных районов Новой Москвы. Окружающие поля и Бутовский парк отделяют жилые районы от загруженных эстакад МКАДа и Калужского шоссе. Внутри района есть два небольших парка и комплекс из трех водоемов.

Любопытно, что в 2012-2014 гг. в Коммунарке должны были обосноваться федеральные ведомства: ГосДума, Совет Федерации, администрация президента и т.д. Однако чиновники не испытывали восторга. Одними из главных возражений были гул самолетов, близость к расстрельному полигону НКВД, поселку Мосрентген с радиоактивными захоронениями и полигонам промышленных отходов. Застройщики и покупатели же оказались менее требовательными и теперь активно осваивают земли Коммунарки.

На самом деле из перечисленных выше проблем существенна лишь одна. Самолеты из Внуково действительно пролетают над Коммунаркой очень часто и низко.

Мосрентген и полигон НКВД – одно из крупнейших европейских кладбищ – находятся на другой стороне Калужского шоссе и никак не влияют на повседневную жизнь обитателей Коммунарки.

Инфраструктура Коммунарки

Значительная доля инфраструктуры Коммунарки располагается на первых этажах жилых домов. Самая богатая на магазинчики и заведения улица Липовый Парк находящаяся в ЖК «А101». Здесь настоящее обилие предпринимателей малого бизнеса. Другая популярная у арендаторов улица – ул. Александры Монаховой. В Коммунарке много продуктовых и специализированных магазинов, салонов красоты и кафешек.

В районе 2 небольших торговых комплекса. Индустрия развлечений не развита, но эта проблема отчасти решается близостью к крупному комплексу МЕГА «Теплый стан» и метро, откуда можно добраться до столичной инфраструктуры.

Серьезная нехватка в Коммунарке социальных учреждений. Сейчас здесь работает всего 1 государственная школа, разделенная на 2 филиала дошкольного и среднего образования. Недавно рядом с ЖК «А101» была открыта новая школа, рассчитанная на 1700 учеников. Сложно сказать, что одно громадное учреждение лучше, чем два небольших, но в разных кварталах.

Школа на 1700 человек в Коммунарке

Государственный детский сад всего один. Зато практически в каждом квартале есть частный детский сад или развивающий клуб. К сожалению, такой расклад подходит далеко не каждой семье.

Все население Коммунарки обслуживается одной государственной поликлиникой, представленной двумя филиалами. Здесь запланировано строительство нового мед. центра с роддомом, однако пока никакой конкретной информации нет. Даже частных медицинских услуг в Коммунарке немного.

Городская поликлиника Коммунарки

Хороший ассортимент в районе спортивных клубов и секций, есть даже конно-спортивный клуб. Самый крупный объект – газпромовский СК «Прометей».

В Коммунарке есть свой Дом Культуры, который сейчас находится в несколько обшарпанном виде. А так же один православный храм.

Комфорт городской среды Коммунарки

Кварталы Коммунарки производят неоднозначное впечатление. Одни проекты удачно вписались в ландшафт и имеют комфортные зеленые дворы. Другие вызывают стойкую ассоциацию со спальным муравейником – это жизнь в окружении многоэтажек, машин и безжизненных пустошей под потенциальную застройку.

В Коммунарке радует обилие интересных детских площадок, регулируемых пешеходных переходов, современные остановки общественного транспорта, контейнеры для раздельного сбора мусора. В парке и скверах ведется благоустройство.

Из заметных недостатков – забитые машинами дворы и тротуары. Причем проблема не столько в нехватке парковок, сколько в сложившейся привычке искать место максимально близко к подъезду и бесплатно. А ведь можно было бы оставлять автомобиль на городской многоуровневой парковке в паре кварталов от дома.

В разгар рабочего дня в Коммунарке безлюдно – взрослые на работе, дети в образовательных учреждениях, а пенсионеров здесь меньшинство. Новые микрорайоны осваивают молодые пары и семьи с детьми, поэтому здесь достаточно низкий уровень преступности.

Вторичный рынок недвижимости в Коммунарке

Коммунарка на 90% состоит из жилого фонда, построенного после 2010 г. В основном это монолитно-кирпичные и монолитные дома, но есть небольшая доля панелек. Вторичный рынок ломится от количества выставленных на продажу квартир.

Стоимость «однушек» начинается от 4,5 млн. рублей. Среднее предложение по «двушкам» начинается от 6,0 млн. рублей. Трехкомнатные квартиры начинаются от7,8 млн. рублей. Купить студию в Коммунарке сложно – на вторичном рынке они часто перемешаны с однокомнатными.

Обилие предложений на фоне одинаковых условий заставляет продавцов бороться за покупателя. Определяющим фактором может стать качественная дизайнерская отделка, полное отсутствие ремонта и межкомнатных стен или предложение «под ключ» с мебелью. В основном это квартиры, которые приобретали для перепродажи, где еще не было жильцов. На их фоне реальной «вторичке» с несвежим ремонтом и в домах до 2010 г. постройки приходится существенно занижать ценник.

ЖК «Зеленая Линия» располагается ближе всего к Калужскому шоссе. Он состоит из 10 монолитно-кирпичных домов по 12-17 этажей. Компания «А101» сдала комплекс в 2015 г. Квартиры без отделки продаются от 115 тыс. руб. за кв. м. Можно найти уже готовую к въезду квартиру со свежим ремонтом и даже мебелью. Из преимуществ - близость к шоссе и сквер рядом.

ЖК «Зеленая Линия»

ЖК «Эдальго» - монолитно-кирпичный жилой комплекс, сданный в 2012 году. До сих пор здесь есть выставленные на продажу квартиры без отделки. Стоимость кв. м. от 90 тыс. руб.

ЖК «Эдальго»

ЖК «Коммунарка» от ГК «МИЦ» находится в юго-западной части района. Монолитно-кирпичный комплекс сдан в 2013 году.

ЖК «Магистр» - это три панельных дома по соседству с ЖК «Коммунарка». Правда, ценник на квартиры в этих домах, никак не отличается от окружающих комплексов.

ЖК «Garden Park Эдальго» выделяется неординарными фасадами и дворовой территорией. Это 8 монолитных корпусов этажностью от 12 до 25 этажей. В пяти минутах ходьбы от комплекса находятся крупный ТЦ «Перекресток», Липовый парк, спортивный комплекс, поликлиника и школа.

Корпуса ЖК «Garden Park Эдальго»

ЖК «Бутовские Аллеи» находится обособленно от основной части Коммунарки, но входит в ее состав. Это малоэтажный жилой комплекс, состоящий из 29 монолитно-кирпичных корпусов на 3-4 этажа. В радиусе 1 км. несколько школ. Ближайшая обслуживает этот проект и многоэтажный ЖК «Бунинский». Главное преимущество – метро «Буннинская аллея» в 20 минутах ходьбы.

ЖК «Бунинский»

Обзор новостроек Коммунарки

В Коммунарке все проекты масштабные, в несколько очередей. Точечной застройки нет. По данным на сентябрь 2017 года в районе строятся 4 жилых комплекса.

Самый известный и масштабный проект ЖК «А101» от компании «А101 Девелопмент». Самые первые корпуса были построены на ул. Ясная. Еще сданных 16 монолитно-кирпичных домов находятся вдоль ул. Липовый Парк. Еще 4 корпуса на стадии строительства их сдача намечена на середину-конец 2019 г. Застройщик в рамках проекта построил огромный школьный комплекс на 1700 учеников с планетарием, бассейном, оранжереей и залами для танцев.

Заселенные корпуса ЖК «А101»

В ЖК «А101» можно купить квартиру с отделкой или без. Ценник варьируется от 73 до 108 тыс. рублей за кв. м. и зависит от корпуса.

Этот же застройщик возводит ЖК «Скандинавия». В состав комплекса войдут 19 монолитных домов, школа на 1300 учеников, три детских сада на 180-250 детей и поликлиника. Пока ведется строительство 6-ти корпусов. Первый из них планируется сдать в конце 2017 г., остальные корпуса будут сдаваться постепенно вплоть до 2020 года.

Ценник в ЖК «Скандинавия» один из самых маленьких в Коммунарке из-за низкой степени готовности комплекса. Купить квартиру в этой новостройке можно от 72 тыс. рублей за кв. м.

Строительство ЖК «Скандинавия»

На участке между Коммунаркой и поселком Газопровод строится ЖК «Новая Звезда». Застройщик Концерн «КРОСТ» планирует сдать комплекс в конце 2017 г. Вместе с жилыми домами будут построены три детских сада и школа на 825 человек.

Здесь также есть характерные особенности, присущие всем объектам «КРОСТа». Во-первых, это маленькие площади – от 22 кв. м. Поэтому в ЖК «Новая Звезда» одно из самых дешевых предложений – квартиры от 2,2 млн. рублей по данным на сентябрь 2017 г. Во-вторых, на этаже располагается по 15 квартир, что у многих покупателей вызывает ассоциации с отелем или общежитием. В-третьих, холлы и коридоры застройщик всегда отделывает очень стильно, а дворы заполняет площадками и интересными инсталляциями.

Стоимость кв. м. в ЖК «Новая Звезда» составляет от 91 до 162 тыс. рублей. При желании можно выбрать при покупке опцию чистовой отделки.

ЖК «Бунинские луга» возводится в окрестностях Бутово, но по факту входит в состав Коммунарки. Комплекс состоит из панельных и монолитных домов. 8 корпусов уже сдано, еще 8 построены и должны быть введены в эксплуатацию в течение 2018 г. Последний корпус – возможность купить квартиру в Коммунарке на этапе котлована, он будет сдан в середине 2019 г.

В состав ЖК «Бунинские луга» войдет несколько школ и садов, детская поликлиника и ФОК. От комплекса можно добраться до метро «Бунинские аллеи» пешком около 30 минут или на общественном транспорте, а так же до м. «Теплый Стан» через Коммунарку. Стоимость квартир в ЖК «Бунинские луга» от 82 до 136 тыс. рублей за кв. м. При покупке можно выбрать опцию отделки.

На этапе проектирования находится ЖК «Clever City» на территории вблизи Калужского шоссе. Его анонсировали еще в 2015 г., но до сих пор никакой информации о жилом комплексе нет.

После нескольких лет массовой застройки без социальной инфраструктуры новые проекты в обязательном порядке включают образовательные учреждения. В противном случае, они просто не смогут выдержать конкуренцию.

Впечатления и выводы

Многие выбирают Коммунарку за близость к Москве, столичную прописку и перспективы метро. Правда, обещанные сроки открытия станций могут сдвинуться на год, а то и больше.

Главный недостаток Коммунарки – нехватка социальной инфраструктуры. В ближайшие два года ситуация должна немного улучшится с открытием школы на 1700 учеников и строительства учреждений в новых жилых комплексах. А вот как и когда поменяется ситуация с медициной в районе пока не ясно.

Огромный ассортимент квартир на вторичном рынке и в новостройках поначалу сбивает с толку. На самом деле, преимуществ у того или иного проекта не так много, а цены практически однородны.

Коммунарку нельзя назвать депрессивным спальным районом. С открытием недостающих социальных объектов у нее есть потенциал стать комфортным пространством для жизни.

Уровень комфорта Коммунарки 11,4 из 20

Экологические характеристики
Зеленые массивы 3 3.3
Водоемы 3
Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения 4
Визуальная среда 3
Связанностьгорода/района
Удобство перемещения внутри города/района 4 3.8
Доступность Москвы на общетсвенном транспорте 4
Доступность Москвы на личном транспорте 4
Связь с другими населенными пунктами 4
Условия для работы внутри города 3
Социальная инфраструктура
Детские сады 2 1.8
Школы 2
Детские досуговые центры 2
Учреждения культуры 1
Здравоохранение 2
Спорт и фитнес 4
Культовые сооружения 1
Торгово-развлекательная инфраструктура 1
Качество среды обитания
Состояние городских инженерных коммуникаций 4 4.0
Развитость рынка недвижимости 5
Парковки 3
Доступность для инвалидов 4
Риски и угрозы
Ухудшения транспортной ситуации 0 -1.5
Недоразвития социальной инфраструктуры -1
Ухудшения экологической ситуации -1
Перенасыщения рынка недвижимости -4