Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

March 21, 2020 3309 0 Юрий Кочетков 

Московская область ударно начала нынешний год. Свежие данные Росстата говорят о вводе по итогам первых двух месяцев 1,1 млн.кв.метров жилья, что на 3,5% больше, чем в прошлом году. Причём, регулярные застройщики построили из этого объема 613 тыс.кв.м, а это уже на 100 тыс.кв.м метров успешнее прошлого года.

В условиях развивающегося кризиса на финансовых рынках Подмосковье вполне может повторить успех десятилетней давности, когда оно захватило и освоило львиную долю спроса всего московского региона.

Золотые годы

Жилищное строительство в Подмосковье набрало обороты ещё в нулевые годы нынешнего века. Если в 2000 году ввод жилья здесь составлял 2,6 млн.кв.м, то в 2009 году он вышел на уровень 8,2 млн.кв.м.

В кризисные годы 2008-2010 регион получил уникальный шанс перетянуть на себя одеяло спроса всего московского региона, чем он блестяще воспользовался. Пока Москва разбиралась со своим собственным рынком строительства, Подмосковье захватило практически весь сегмент бюджетного жилья. Эконом-класс прекратил своё существование в столице, но расцвёл в области.

Местные застройщики уловили такую формулу спроса: в жилом комплексе средний размер квартиры должен быть около 45 кв.м, при этом львиную долю (до 90-95%) должны составлять малокомнатные квартиры, от студии до двухкомнатной квартиры.

Небольшой метраж квартиры определял и небольшой бюджет сделки. Этот момент был ключевым, учитывая, что более половины покупателей и так брали ипотеку.

В отличие от Москвы, строящееся жильё имеет в области сложную конфигурацию. Чуть более половины строят регулярные застройщики. В их ассортименте и высотные многоквартирные дома, и малоэтажное жильё. Остальное приходится на деятельность физических лиц, причём в прошлые годы «физики» могли строить и вполне себе многоэтажки на землях, отведенных по дачное строительство и садоводство. Впрочем, областная администрация 6-7 лет назад объявила крестовый поход против подобной самодеятельности, показательно снеся несколько самостроев.

В итоге физические лица ныне сосредоточены на строительстве небольших частных домов и в крайне незначительной степени воздействуют на рынок.

Понятно, что нас интересует работа именно регулярных застройщиков, которые насыщают не только первичный, но и вторичный рынок Московской области. Одной из характерных черт рынка региона является высокая доля переуступок ДДУ и перепродаж уже сданного жилья.

2019: не самый сильный рост

В каких условиях подошёл рынок квартир Подмосковья к нынешнему очень непростому моменту?

2019 год был годом небольшого роста цен, как на первичном, так и на вторичном рынках. Ориентировочно ценник «вторички» прибавил 3,5% (данные портала МирКвартир). Лидеры – Реутов и Красногорск, где планка квадратного метра находится на отметке 140 тыс.рублей. Города, удалённые от Москвы, дешевле почти в три раза: к примеру, метр квартир Егорьевска, Орехово-Зуево и Воскресенска стоит около 50 тыс.рублей.

Тот факт, что рост цен вторичного рынка за 2019 год не превысил уровень инфляции, говорит об определенной стагнации этого рынка в области. Основные же события происходят на первичном рынке.

На «первичке» в среднем Подмосковье прибавило за год сразу 8,5%. Понятно, что здесь сильное влияние оказало изменение правил игры в долевом строительстве – введение эскроу-счетов и проектного финансирования. Тем не менее, факт довольно многозначительный.

Новостройки-лидеры, такие как ЖК «Спутник», «Мир Митино», «Спасский Мост», «Тетрис», вполне соперничают с предложением Новой Москвы. Цены сделок в прошлом году здесь варьировались в диапазоне 120 – 150 тыс.руб./кв.м. Однако в основной массе Подмосковье предлагает проекты по вполне либеральным ценам. В упоминавшемся Егорьевске, к примеру, ЖК «Лесной» продавался от 40 тыс.руб./кв.м.

Новое золотое время

Какие перспективы есть у квартирного рынка Подмосковья в складывающихся условиях?

Прежде всего, развивающийся кризис опять вернёт в тренд бюджетное предложение. Ипотека неизбежно подорожает: сдержать банки нет никакой возможности в условиях, когда доллар устремился к отметке 100 рублей. Центробанк пока удерживает ключевую ставку, но это ненадолго. Возвращается эпоха дорогих заёмных денег.

Покупатель опять начнёт предпочитать подешевле, пусти и подальше от места работы. Также он будет готов смириться с малым метражом своего нового жилья.

Второй важный фактор – это коронавирус. Довольно неожиданно, но он играет на руку жилью Подмосковья. Почему Москва была всегда притягательна для людей? Да всё просто – там сосредоточены офисы и производства с высоким уровнем оплаты труда.

Коронавирус нанёс сразу два удара: во-первых, по мегаполису как идеальной среде распространения инфекции, во-вторых по офисным пространствам в целом. Целые компании сейчас переходят на удалённые режим работы. Видимо, это вообще будет глобальным трендом 2020-2021 годов. А коли так, то какая разница, где сидеть дома и стучать по клавиатуре – в Наро-Фоминске или в Новых Черемушках?

Третий фактор – это развитие Московских Центральных Диаметров (МЦД). Наращивание транспортной связности Подмосковья и столицы однозначно будет стимулировать рынок жилья области.

Московская область на время уступила лидерство столице в плане строительства многоэтажного жилья. Однако потенциал никуда не исчез, есть мощности, есть сильные девелоперские компании. И, главное, есть подготовленные планы по возведению десятков миллионов кв.метров жилья.

Да, с экономикой в целом и платежеспособным спросом в частности сейчас не всё благоприятно. Однако ситуация в перспективе 2-3 лет работает на Московскую область.