Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

October 25, 2021 313 0

Уже больше квартала рынок недвижимости живет в условиях обновленной льготной ипотеки.

Напомним, что с 1 июля текущего года была поднята ставка для данного вида кредитования — до 7% годовых, и снижена до 3 миллионов рублей максимальная сумма займа, причем для всех регионов РФ. К настоящему времени можно подвести первые итоги.

  1. Как и предполагалось многими аналитиками, новые условия кредитования заметно снизили интерес заемщиков, в первую очередь, в Москве и МО. Коснулось это и Санкт-Петербурга с ЛО, и крупных городов Центрального федерального округа, в которых цены на жилую недвижимость традиционно высоки — это в общей сложности, по оценкам экспертов, не менее 40% рынка. Что касается цифр, то падение спроса на льготную ипотеку произошло практически мгновенно — уже в июле, сразу после принятия новых условий, было выдано на 15% меньше займов, чем в начале лета, снижение же общей суммы ипотечных кредитов составило 21%. Эта же тенденция с практически такими же показателями, продолжилась и в августе, а в начале сентября был зафиксирован минимум за последние полтора года — 1600 одобренных заявок на льготную ипотеку за неделю на общую сумму 3.9 миллиардов рублей. Для сравнения — в «разгар» льготной ипотеки еженедельно банками по всей стране одобрялось 3500-4000 заявок на сумму до 9.5 миллиардов рублей.
  2. Быстро набирают популярность альтернативные варианты, облегчающие условия выплаты ипотечного кредита. В первую очередь, это программа «семейной ипотеки» - она также была пересмотрена с 1 июля текущего года. Если в изначальном варианте (он был принят в 2018 году) рассчитывать на ипотеку с государственной субсидией и ставкой в 6% годовых могли только многодетные семьи, то теперь оформить ее могут и те, у кого родился первенец. Кроме того, сама программа была продлена до конца 2023 года. Таким образом, практически исключив возможность льготной ипотеки для покупателей высокобюджетных квартир, в том числе, тех, кто приобретает их с инвестиционными целями, власти «вывели из-под удара» наиболее уязвимую и многочисленную часть ипотечных заемщиков — семьи с детьми. «Семейная ипотека» стремительно набирает популярность — только за июль число одобренных по данной программе кредитов выросло вдвое и в настоящее время продолжается устойчивая тенденция роста. Так, по данным нескольких ведущих банков, доля займов по программе госсубсидии уже достигла 10% в общем объеме продаж.
  3. Появляется все больше предложений с субсидированной ипотекой от застройщика — подобные варианты востребованы теми, кто не проходит по программе «семейной ипотеки» и не укладывается в новые условия льготной. Совместные программы банков и крупных девелоперов весьма разнообразны — это и всевозможные «ипотечные каникулы», и кредиты со сверхнизкими — от 0.1% годовых, ставками на непродолжительный период времени — как правило на один-два года, после чего ипотеку заемщик продолжает выплачивать по обычной ставке. Некоторые застройщик предлагают низкую — на уровне 3-4% ставку на весь срок кредитования. Среди этих программ есть как позволяющие реально сэкономить неплохую сумму (до 2 миллионов с квартиры средней площади и даже более), так и относящиеся скорее, к маркетинговым ходам - в любом случае эти предложения необходимо рассматривать крайне внимательно. Однако, в настоящее время именно они занимают большую часть акций и специальных предложений в жилых комплексах практически всех крупных девелоперов.
  4. Что касается ипотеки в целом, то несмотря на снижение количества оформленных ипотечных сделок на 22% в течение третьего квартала, спрос на кредитование недвижимости остался высоким — две трети всех сделок на жилищном рынке — ипотечные. Связано это с тем, что средняя ставка по кредитам остается достаточно комфортной для большинства заемщиков. Так, если ключевая ставка выросла за текущий год уже на 2.5 п.п, то ипотечная — не более, чем на полтора, составив в настоящее время в среднем, 8% годовых. Критичной для рынка (превышающей психологический барьер покупателя) аналитики называют ставку по ипотечным кредитам в 10% годовых.
  5. Наконец, необходимо упомянуть о ценах на новостройки и динамике продаж. Ожидаемый пессимистичный сценарий с обвалом или стагнацией рынка и резким падением цены квадратного метра, озвучиваемый в начале лета (в первую очередь для Московского региона), реализован не был. Снижение спроса за третий квартал в годовой динамике составило всего 5.4%. Уже в августе рынок вернулся к показателям допандемийного периода, в сентябре же начался активный рост, что объясняется началом делового сезона и окончанием отпусков, а также ожиданием очередного повышения ключевой ставки и как следствие, удорожания ипотечных кредитов. Так, прирост продаж в сентябре текущего года составил 18% к уровню предыдущего месяца. Начался и рост цен (около 3% для Москвы и МО), который летом несколько сдерживался застройщиками из опасения потери части потенциальных покупателей после изменения условий льготной ипотеки. Вырос и объем предложения — на фоне стабильного спроса девелоперы выводят на рынок проекты массового сегмента и бизнес-класса и новые корпуса в уже реализуемых жилых комплексах (+15% к уровню второго квартала текущего года) .

Таким образом, можно сказать, что рынок достаточно мягко отреагировал на изменение условий одного из самых популярных ипотечных продуктов последнего времени. И если до конца года не случится каких-либо выходящих из ряда вон событий, то скорее всего продолжится постепенный, плавный рост цен, а рынок новостроек останется в достаточной степени стабильным.