Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

October 3, 2014 3930 0 Ольга Чудинова 

Как инвестировать в жилую недвижимость во времена экономической нестабильности? Мнения экспертов по этому вопросу разнятся. Но в одном они единодушны: не стоит приобретать квартиру в кварталах комплексной застройки, по крайней мере, в первых очередях. Почему? Какие риски здесь у покупателя?

Что такое КОТ и стоит ли его бояться?

Комплексное освоение территорий (КОТ) является очень перспективной темой с точки зрения как девелоперов, так и покупателей недвижимости. Множество проектов уже реализованы, ещё большее их количество выходит на рынок, и по разным оценкам экспертов, проекты КОТ уже занимают от 10 до 40% рынка Московского региона.

Прежде всего, стоит объяснить, что входит в понятие «комплексного освоения территорий», настолько популярного на сегодняшний день.

Основанием для комплексной застройки является просто наличие достаточно крупного участка — от 10 га и выше. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», объясняет: «Речь не идет о приобретении каких-либо прав на землю. Со стороны муниципалитета сразу возникают требования по строительству не только жилья на данном участке, но и всей необходимой инфраструктуры. Девелопер создает проект планировки, согласовывает его с администрацией, а потом начинает осваивать территорию. Если речь идет об участке, находящемся в собственности властей, то проводится аукцион или сразу привлекается крупный застройщик. В таких случаях часть территории обычно отводится под социальное жилье, а часть — под коммерческую застройку».

Комплексное освоение территории имеет для девелоперов ряд существенных плюсов, а именно: при продаже объектов недвижимости происходит снижение себестоимости за счет возможность много и быстро строить и продавать. Это же обстоятельство является приятным для покупателя: стоимость квадратного метра жилья в таких объектах весьма привлекательна как раз за счёт большого объёма жилья, реализуемого девелопером.

Кроме того — и в настоящее время этот фактор является важным, о нём много говорят профессионалы рынка — застройщик получает возможность спроектировать действительно качественную и комфортную среду обитания, поскольку покупатель приобретает не просто квадратные метры, а образ жизни в данном микрорайоне.

Вместе с тем существует и ряд характерных проблем, которые могут негативно повлиять на жизнь покупателя новостройки. Более того, эти проблемы обостряются именно во время экономического кризиса.

Юридические и финансовые проблемы застройщиков

Самая главная и неприятная для покупателя квартиры проблема, которая может возникнуть у застройщика, связана с подведением инженерной и транспортной инфраструктуры.

комплексное освоение территорий

Итак, «вопрос номер один для девелопера в рамках КОТ — подведение инженерной инфраструктуры», — рассказывает Заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок. «Здесь застройщика всегда ожидает большой объем согласований и высокие затраты на прокладку самих сетей. Вторая сложность — это необходимость строительства транспортной инфраструктуры: если застройщики небольших проектов ограничиваются строительством внутриквартальных проездов, то при КОТ объем дорожных работ огромен как за счет внутренних дорог, так и строительства развязок и других объектов».

Что вы, как покупатель будете делать, если ключи от квартиры вам дадут, но окажется, что горячая вода в доме подается по расписанию или транспортная ситуация в микрорайоне такова, что дорога домой/на работу занимает у вас несколько часов?

Адвокат Андрей Безрядов из коллегии адвокатов Московской области комментирует: «Предметом договора купли-продажи квартиры является жилое помещение, а так же установлены сроки окончания строительства и передачи жилого помещения, за нарушение которых предусмотрена договором или законом ответственность (например, ст. 6 ФЗ-214). Кроме того, договором может быть определена обязанность застройщика по благоустройству придворовой территорией.

Таким образом, в рамках исполнения договора купли-продажи жилого помещения, обязательства застройщика считаются выполненными в полном объеме, с момента реализации вышеперечисленных условий. Из этого следует, что будет достаточно сложно доказать нарушение прав потребителя, выразившееся в невозможности полноценного использования жилого помещения из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортных узлов на всей подлежащей освоению территории».

Ещё одна существующая сложность для девелопера, о чём рассказывает г-жа Данченок, выражается в необходимости выполнения нормативов по строительству объектов социальной инфраструктуры, которые, как правило, безвозмездно передаются на баланс муниципалитету (при этом девелопер еще должен заплатить все налоги з муниципалитет). Так вот — существующие договоренности еще не значат, что муниципалитет действительно примет на баланс школу, детский сад или поликлинику. Известны случаи, когда готовые здания пустовали больше года. К тому же, как говорит Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group, строительство объектов социальной инфраструктуры застройщик должен вести за счет прибыли, а вовсе не за счет средств, полученных от участников долевого строительства.

Мало того, ни проект планировки территории, на генплан не являются юридическими основаниями для возникновения у застройщика обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Поэтому, если прибыль застройщика будет уменьшаться, он просто не сможет построить объекты социальной инфраструктуры.

Что касается популярных в этом году проектов КОТ в рамках освоения промзон, то здесь специалисты комментируют ситуацию следующим образом: «Если стройку планируется развернуть на месте бывшей промзоны, то смету проекта могут увеличить затраты, связанные с выводом предприятий за границы городов, а при наличии загрязнения земли промышленными отходами — еще и ее рекультивация», — делится Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

Старший юрист, руководитель практики адвокатского бюро «Леонтьев и партнёры» Дмитрий Щеглов обращает внимание читателей на еще один негативный аспект, связанный с КОТ — это то, что комплексное освоение территорий зачастую происходит без учета будущего развития смежных земельных участков, в виду отсутствия во многих районах Подмосковья правил землепользования и застройки, которые должны быть разработаны местными властями. Так собственники жилого комплекса, построенного в рамках КОТ, через некоторые время могут столкнуться, например, со строительством на соседнем участке мусороперерабатывающего завода. «С юридической точки зрения, данный риск можно избежать только при условии, если КОТ осуществляется на землях, на которые распространяются правила землепользования и застройки», — уточняет адвокат.

Лучше синица в руках, чем журавль в небе

Общий неутешительный для покупателя квартиры в проектах КОТ вывод делает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева: «Все указанные сложности для девелоперов могут негативно повлиять на покупателей только в форме повышения цены. Сделать с этим, с юридической точки зрения, ничего нельзя».

комплексная застройка в подмосковье

Как же быть в данной ситуации тому покупателю, который приобретает квартиру с целью дальнейшего в ней проживания? Ведь риски надолго «застрять» в стройке и получить желаемое качество жизни только спустя десятилетия не являются такими уж призрачными.

Адвокат Андрей Безрядов даёт такой совет: «Обратите своё внимание на объекты точечной застройки. Они, как правило, расположены в черте обжитых районов, как минимум инженерные и транспортные сети которых интегрированы в общую городскую систему. Сооружение же инфраструктуры на неосвоенных территориях требует серьезных временных затрат, что отражается на качестве жизни.

Эйфория, связанная с таким важным критерием, как небольшая стоимость квартиры, может очень быстро пройти и смениться на раздражение, вызванное невозможностью полноценно пользоваться всеми благами, необходимыми современному человеку в процессе жизни. Сдача квартиры в эксплуатацию может быть осложнена многими дополнительными факторами, основным из которых является время, необходимое государственным службам разного уровня для принятия решений по согласованию и финансированию работ, что удлиняет сроки исполнения обязательств строителями и является негативным фактором для потребителя».

Коммерческий директор компании «МИГ-недвижимость» Ольга Гусева уточняет мысль г-на Безрядова: «Если покупатель предполагает жить в квартире прямо сейчас-то стоит обратить внимание либо на объекты КОТ высокой стадии готовности либо, действительно, на объекты точечной застройки. Однако если покупатель планирует покупку жилья для своих детей или же с инвестиционной целью, то решение о покупке целесообразно принимать в пользу проектов КОТ, стоимость которых со временем будет увеличиваться».

Дмитрий Щеглов рекомендует приобретать недвижимость в районах с утвержденными правилами землепользования и застройки, которая, к сожалению, на сегодняшний день, например, в Москве, отсутствует. По информации с сайта Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы, проект правил землепользования и застройки города Москвы находится на стадии рассмотрения и пока не утвержден. «В московской области такие правила представлены не во всех районах. Информация о конкретных участках есть на сайтах соответствующих местных администраций (городов, поселений и т. п.)», — комментирует юрист.