Все новостройки Подмосковья
Еще несколько лет назад рынок новостроек Подмосковья активно конкурировал со столичным, и не последнюю роль здесь играла ценовая политика. Но за последнее время цены на «первичке» в Москве во многих сегментах снизились, к тому же, столица обросла дополнительной территорией Новой Москвы, которая тоже обрела свои конкурентные преимущества.
Остались ли у подмосковного рынка жилья реальные силы, ресурсы и преференции, чтобы выстоять в борьбе? Эти темы обсуждалась на конференции «Недвижимость 2016/17: смогут ли девелоперы перейти Рубикон?», организованной ИД «Коммерсант».
Цены сравнялись?
По оценкам экспертов, сейчас в Москве можно приобрести жилье по цене, сравнимой с ближним Подмосковьем. В столице есть ряд проектов, где стоимость квадрата составляет 110-120 тыс. руб.
Даромир Обуханич, исполнительный директор компании «МИЦ», считает, что ситуация «не выходит за рамки»: «По сути, произошло нормальное качественное выравнивание рынка. Уже нет прежней ситуации, когда, образно говоря, покупатель, «стоящий на МКАДе», понимал, что шаг влево обойдется в 150 тыс. руб. за кв. метр, а шаг вправо — в 120 тыс. руб. за метр.
Более же отдаленные районы, где цена кв. м. составляет от 65 тыс. руб., продолжают идти своим путем, и для ничего изменилось. Сейчас цены растут в сторону Москвы — если идти от Балашихи до Кремля — равномерным образом».
«Разница в цене на «однушку» в Подмосковье и Новой Москве составляет сейчас порядка 300-400 тыс. руб., а между областью и старой Москвой - 500- 600 тыс., — рассказывает директор по маркетингу и рекламе компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Анна Шишкина. — Пару лет назад этот показатель достигал 1 млн. руб., и, похоже, это и была именно та граница, за которую покупатель был готов покупать жилье в области».
Некоторые девелоперы из Подмосковья предлагают достаточно неожиданные выходы: «Если у нас регулируются цены на алкоголь и авиаперевозки, то государство должно осуществлять регулирование цен в области недвижимости, — говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Пока у застройщиков Московской области один выход: продавать кв. м. по более низкой цене, чем самый дешевый кв.м. метр в столице, но «ужать» минимальную площадь квартир до 13 кв.м – но в итоге получается какие-то «чикагские» кварталы. При этом себестоимость строительства в Московской области совершенно не отличается от Москвы».
Москве — все, а Подмосковью ничего?
В Москву власти готовы вкладываться, и вкладываться серьезно, и одно из главных вложений, это растущая сейчас на дрожжах транспортная инфраструктура. Многие участники рынка, задействованные в подмосковном секторе, отмечают «подарки» московских девелоперам, сделанные властями — новые станции легкого метро, 31 станция МЦК, промышленные территории, «отдаваемые» под редевелопмент. Есть и дополнительный резерв в виде сноса пятиэтажек ряда серий. Подобные тренды в Московской области отсутствуют.
«Главный недостаток Подмосковья — не очень хорошее транспортное сообщение и нехватка рабочих мест, — считает первый заместитель министра строительного комплекса Московской области Андрей Куприянов. — Мы ориентируемся на то, чтобы новые жилые комплексы были ориентированы и на то, и на другое».
Дмитрий Котровский смотрит на эту ситуацию не очень оптимистично: «Граница между Москвой и Московской области, казалось бы, невидимая, но почему люди едут работать в Москву? Работодатель в Москве платит на 30% больше. Область заставляет нас отводить все первые этажи в домах от 12 этажей и выше под офисы и коммерческие помещения, но где я буду искать работодателя?».
В подмосковных проектах надо строить не только навязанные, школы, детский сад и поликлинику, но и чего нет у других девелоперов. Нам не повезло с такой активностью чиновников, как в Москве. В Москве есть единый центр, куда стекаются все инновации, в области такого центра.
Между тем, область должна бороться за покупателя. Ведь чем больше будет приобретено кв. м., тем больше поступит в бюджет области имущественных налогов. Важным фактором является и борьба рекламных бюджетов. Главные преимущества Подмосковья — пейзажи и экология, и на это тоже надо делать упор».
Новая Москва vs Московская область
Присоединение Новой Москвы к столице стало в своем роде испытанием для девелоперов области. Ведь у этой территории есть две важные преференции: московская прописка и льготы, и готовность со стороны чиновников вкладываться по максимуму в ее развитие и инфраструктуру.
По словам заместителя руководителя департамента развития новых территорий столицы Павла Перепелицы, со времени присоединения новых территорий на них было построено около 11 млн. кв. м недвижимости, среди которых треть составляют нежилые и промышленные объекты. Реконструируются дороги и Калужское шоссе, создаются поперечные связи между Калужским, Киевским и Боровским шоссе, строятся ТПУ, ведется строительство мест приложения труда — в Румянцево, в Коммунарке, в ближайшее время будут реализовываться и новые проекты по Боровскому шоссе.
Также активно вводятся объекты социальной инфраструктуры, при этом множество бюджетных заведений строятся за счет города. Так к 2017 году в Новой Москве планируется сдать 6 детских садов.
При этом, как говорит Павел Перепелица, главная задача — обеспечить сбалансированное развитие присоединенных к Москве территорий, чтобы рядом с работой было жилье и места досуга, и выровнять соотношение строящегося жилья и промышленных и жилых объектов в Новой Москве. Это соотношение, по словам чиновника, должно составить 50 на 50.
«С Новой Москвой — отдельная история, — подтверждает Даромир Обуханич. — В ближайшее время она будет основной точкой роста в Московском регионе, так как здесь сосредоточатся значительные финансовые ресурсы. Московская область будет идти тем же путем, но это гораздо сложнее, и там гораздо больше сложностей и задач. То пространство МО, где можно построить замечательный город-сад, естественным образом упирается в цены для застройщика».
Застройщики, чьи проекты располагаются в Новой Москве, чувствуют некоторую выгодность своей локации.
Например, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли», чей проект комфорт-класса «Медовая Долина» в этом месяце вошел в ТОП-5 самых востребованных новостроек Новой Москвы Александр Красавин, утверждает, что помимо репутации застройщика и качества продукта для покупателя на первом-втором месте стоит московская прописка, что в некоторых случаях является атавизмом еще советского времени.
Кстати, в данном случае застройщик рассчитывает не только на вливания в инфраструктуру извне, но и самостоятельно строит железнодорожную платформу, от которой можно будет за 27 минут добраться до Киевского вокзала.
Насколько силен упадок?
По словам Андрея Куприянова, курирующего в подмосковном правительстве вопросы строительного комплекса, в прошлом году количество подписанных долевых договоров упало на 5% по сравнению с 2015 годом (96 и 91 тыс.) соответственно. В целом же, по статистике последних лет, снижение результатов ввода объектов ДДУ составляют 15%.
При этом он считает, что отток московских покупателей из Подмосковья вполне замещается «местным» покупателем, а также жителями регионов, которые перебираются ближе к столице.
Анна Шишкина утверждает, что сравнивать необходимо те объекты, которые на расстоянии 10 км от МКАД. По некоторым проектам снижение достигает 20-30%, кроме того в последние два года, темпы строительств существенно снижаются — до 50-70% относительно планируемой застройки. При этом рекламные бюджеты к концу 2016 году выросли от 30 до 50%, что сказывается на прибыли девелопера. Кроме того, эксперт отмечает снижение количества объектов, которые находятся в продаже.
Сами девелоперы, работающие одновременно на разных рынках недвижимости, свои ставки уже сделали и приоритеты определили.
«У нашей компании есть проекты в Железнодорожном и в Балашихе, — рассказывает Даромир Обуханич. — Маржинальность микроскопическая, но это наш рынок, наш поток, наш покупатель. При этом в ближайшее время основные ставки мы делаем на Новую и Старую Москву».
Преимущества
Есть ли они у девелоперов МО, кроме экологии и пейзажей?
Александр Красавин утверждает, что в Московский области выкуп или аренда участка обходится девелоперам в намного меньшие суммы, нежели в Москве, где высокие цены на землю сказываются на себестоимости, а потому московским девелоперам приходится сильно снижать маржинальность и отрезать часть спроса у Московской области.
Заключение
Перспективы подмосковных застройщиков не назовешь особенно радужными или суперкритичными. Проекты в Ближнем Подмосковье всегда найдут своего покупателя, например, хорошие перспективы у того же Реутова, куда проведено в метро.
В тоже время, в более выгодном положении оказались застройщики Подмосковья дальнего, потому что их покупатель с небольшим бюджетом остается при них, и они не испытывают столь резких изменений.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Антипова Татьяна16 июля 2018 г.
когда же Вы наконец возьметесь за Подольск? ( КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ БУЛЬВАР 33АБ), стройка заморожена, дом стоит не достроен с 2002 года.
Любовь Приходько24 июля 2018 г.
А когда же Воробьев обратит внимание на Балашиха, мкр Салтыковка, у нас стоят надостроные катеджи, и уже разваливаются, мы живём на стройке, не имея при этом ни магазина, ни детского сада, ничегооо....
Написать отзыв