Все новостройки Подмосковья
Поиск по базе
25 апреля 2013 г.
2140
0
- ВКонтакте
Возможно ли в нежилых помещениях на первых этажах зданий делать перестройку, размещать мелкое производство и похоронное бюро? Об ограничениях читателям портала KvartiraZaMkad.RU рассказывают ведущие специалисты рынка недвижимости.
Опрос редакции портала KvartiraZaMkad.ru:
Приобретение нежилых помещений в новостройках — какие есть ограничения по их дальнейшему использованию?
На вопросы ответили специалисты рынка недвижимости:
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate
Наталья Чепуркова, генеральный директор Delta estate
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»
Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
.jpg)
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate
Давайте немного конкретизируем запрос. Будем исходить из того, что нежилое помещение в новостройке находится в частной собственности. Так на что имеет право и на что не имеет права собственник. Сначала о том, на что он имеет право. Он имеет право использовать нежилое помещение в любых целях, в том числе, обратиться в департамент жилищной политики города и в отдел архитектуры с заявлением для перевода нежилого помещения в жилой фонд. Может сдавать помещение в аренду, продать, дарить, завещать, использовать его для коммерческих нужд. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в жилом доме автоматически ведет к праву общей собственности на вспомогательное имущество этого здания (лестницы, лифты, крыша и т.д.). То есть, ни жильцы, ни управляющая компания не имеют права ограничивать ему пользование ими.
Теперь — об ограничениях, которые могут возникнуть при использовании нежилого помещения. Глобально, их два. Одно из них касается соблюдения законодательных нормативов в части соблюдения покоя граждан и тишины в ночное время. Второе касается конструктива здания. Если говорить о Москве, то согласно Закону г.Москвы Об административной ответственности за нарушения покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве, должна соблюдаться тишина с 10 вечера до 6 утра. Соответственно, если собственник использует нежилое помещение под офис или магазин, то никакие посторонние звуки не должны беспокоить жильцов. В это же время не должно быть никаких беспокоящих звуков из-за проведения ремонтных или эксплуатационных работ, кроме аварийных. То же самое относится к периоду времени с 4 часов вечера в субботу и до 8 часов утра в понедельник.
Кроме того, не разрешается никакой перестройки помещения, при которой ухудшаются условия проживания, доступ к инженерным коммуникациям и нарушается надежность конструкции здания, а именно, увеличиваются нагрузки на несущие конструкции выше допустимых по проекту.
Помимо всего этого, существует ряд запретов на использование нежилых помещений, расположенных в домах, установленных САНПиН. Так, в жилых домах на первом, втором и цокольным этажах допускается размещать магазины, розничной торговли, точки общепита (рестораны, кафе), а также, точки бытового обслуживания, отделений связи и банков. Но недопустимо размещать производство и все, что с ним связано.
.jpg)
Наталья Чепуркова, генеральный директор Delta estate
Законодательством запрещено обустраивать на первых этажах нежилых помещений производственные мощности или открывать заведения, работа которых связана с шумом (например, ночные клубы). Однако в соответствии с нормами СНиП, выполнением ряда условий можно открывать, например, рестораны, кафе. Ограничения могут быть наложены на использование помещений и в том случае, если в конкретно взятом районе есть острая нехватка каких-либо объектов социальной инфраструктуры, обычно это отображено в свидетельстве о собственности и городские власти прописывают в инвестиционном контракте дальнейшее назначение этих помещений. Соответственно, использовать такие помещения в будущем можно только по назначению.
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
Нежилое помещение может приобрести как юридическое, так и физическое лицо. Запретов здесь нет, а вот ограничения есть, и носят они именно юридический характер. Когда проектировщики сдают проект дома, они просто обязаны определять назначения всех коммерческих помещений. Таким образом, при реализации нежилого помещения, оно уже имеет запроектированное назначение. Другой вопрос, что назначение это можно поменять в процессе оформления собственности. Больше всего востребованы нежилые помещения офисного назначения.
В многоквартирных домах могут находиться нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Согласно СНиП 2.08.01-89, при соблюдении всех пожарных и санитарно-эпидемиологических норм, на первых этажах жилых зданий можно размещать, например, магазины, предприятия сферы обслуживания, отделения связи, банки, библиотеки и т.д. Словом то, от чего сильного шума и неприятных запахов нет. А вот запрещены к размещению, например, рыбные магазины, пункты приема посуды, бани, магазины, площадью более 1000 кв.м, все промышленные производства, общественные уборные и похоронные бюро. В любом случае, после перехода помещения в собственность, ответственность по всем перепланировкам, нарушениям и т.д. ложится на плечи нового собственника.
Доходность коммерческих помещений безусловно выше, чем жилых. Нежилое помещение в Подмосковной новостройке обойдется в 5-7 млн. руб., что сравнимо со стоимостью двухкомнатной квартиры и вложениями в ее ремонт. Но если посчитать доходность от аренды, у коммерческого помещения она в разы выше. Выгоду подтверждают сами застройщики. Часто они не продают коммерческие помещения, а сдают их сами, формируя ту инфраструктуру, которая необходима в этом районе. И такой вариант, например, предпочтительнее для жильцов дома.
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»
Основная часть покупателей и арендаторов нежилых помещений в новостройках занимается продажей товаров первой необходимости и предоставлением различных услуг потребителям. Чаще всего, на подобных площадках открываются продуктовые минимаркеты, аптеки, салоны красоты, стоматологии, фитнес-центры, различные офисы, отделения банков, нотариальные конторы и пр. Однако не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек.
Например, согласно Московским городским строительным нормам 3.01-01 «Жилые здания» на данных площадях запрещается организовывать помещения со взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое.
Кафе, рестораны, бассейны, автоматические телефонные станции на подобных площадках можно размещать при выполнении ряда условий. К примеру, общая площадь предприятия питания не должна превышать 250 кв. м, а число посадочных мест – 50. При этом для посетителей обязательно должны быть предусмотрены парковки, спроектированные таким образом, чтобы не мешать жильцам.
В некоторых случаях городские власти изначально прописывают функциональное назначение нежилых помещений в инвестиционных контрактах, если конкретный район испытывает острую нехватку каких-либо объектов социальной инфраструктуры. Кроме того, застройщики сами нередко создают помещения с определенными техническими характеристиками, например, под размещение фитнес-центра или торгового объекта. Если это изначально предусмотрено концепцией проекта, то другие операторы уже не смогут занять данные площадки.
Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Если в проектной документации не предусмотрено конкретное назначение помещения, например, «помещение без конкретной технологии», то не существует ограничений по использованию помещения в рамках законодательства РФ.
Если же назначение указано (например, магазин продовольственных товаров, аптека, офис и пр.), то помещение возможно использовать согласно такому назначению.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв