Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

April 24, 2016 1405 0

Продажа имеющегося жилья и альтернативная покупка новостройки сегодня является самым распространенным способом решения жилищных и финансовых проблем. Что касается ближнего Подмосковья, то примерно половина покупателей, оперируют средствами, вырученными от продажи имеющейся квартиры.

Но хватит ли средств на задуманную вами комбинацию. Мы рассмотрели самые распространенные варианты сделок.

Прежде всего надо учесть: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то Комитет по опеке и попечительству не даст разрешения на продажу квартиры, если вы не докажете, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Поскольку покупка квартиры на первичном рынке приобретением недвижимости не считается (документов о собственности пока нет), разрешения вам априори не дадут. Поэтому в такой ситуации, прежде чем задумываться об альтернативной покупке новостройке, сначала зарегистрируйтесь с ребенком по другому адресу.

Если же ваш ребенок не просто зарегистрирован, а является владельцем или совладельцем недвижимости, вам придется предоставить ему в собственность аналогичную площадь. Часто данное требование блокирует возможность альтернативного приобретения новостройки.

Есть еще один нюанс — если вам не хватает небольшой суммы для завершения желанной сделки, имейте в виду, что взять ипотечный кредит получится не всегда: ведь ипотека имеет не только максимальные, но и минимальные ограничения. Большинство банков требует, чтобы размер кредита был более 30% от стоимости. Если же вам не хватает 10–15% — придется брать потребительский кредит.

Кстати, далеко не все девелоперы готовы бронировать квартиру в новостройке на длительный срок. Например, в ГК «Мортон» в случае альтернативной сделки предлагают услугу бронировать квартиру на срок до 3-х месяцев за 50 тыс. руб. Но во многих других компаниях этот срок короче.

Хотя, учитывая количество покупателей, совершающих альтернативные покупки в новостройках, отделы продаж многих девелоперов создают собственные агентства недвижимости, предлагающие помощь в реализации имеющихся квартир (к ним относится, например, компания «Континент»).

Так же вы можете встретить услугу зачета старой недвижимости в стоимости новостройки, по аналогии с trade-in в продаже автомобилей. Если при альтернативной покупке новостройки вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, аффилированного с компанией-застройщиком , проблем с тем, чтобы дождаться завершения сделки продажи имеющегося жилья не возникает.

Разъезд

1. Самый простой вариант: родители разъезжаются со взрослым ребенком и при этом не хотят уменьшать площадь своей квартиры. Если трехкомнатная квартира на вторичном рынке в Москве стоит около 10 млн. руб., то этих средств хватит на приобретение трехкомнатной же квартиры на первичном рынке в Подмосковье (в доме высокой стадии готовности) примерно за 6,5–7 млн. руб.и однокомнатной квартиры — 2,5–3 млн. руб. Правда, без отделки.

Нередко в этой ситуации даже новые квартиры выбирают по соседству, в пределах одного комплекса. И хотя две квартиры — не оптовая покупка (у многих компаний оптовыми считаются покупатели, приобретающие от пяти лотов), стоит попросить дополнительной скидки или какой-либо услуги от застройщика в подарок.

Очевидно, если вы решаетесь на подобный шаг, то продумали, где будете жить в ожидании своей квартиры. Даже если у вас зимняя дача в ближайшем Подмосковье, вам придется куда-то поместить мебель. В Москве немало компаний оказывают услуги ответственного хранения. Стоимость контейнера полезного объема 24 кубометра, куда реально, разобрав, поместить мебель из трехкомнатной квартиры — около 5,5 тыс. руб. в месяц. Срок заселения при благоприятном исходе — срок сдачи дома плюс полгода.

2. Часто оказывается, что возможности покупать сразу две новостройки вместо одной квартиры при разъезде нет. Например, есть несовершеннолетние дети. В этой ситуации, продав квартиру, покупают одну квартиру на вторичном рынке и одну новостройку.

Улучшение качества жизни

Качество и планировки квартир приобретают в последнее время все большее и большее значение. Поэтому новый жилой комплекс в подмосковном городе привлекает местных жителей возможностью улучшить качество своей квартиры, но при этом не менять место проживания.

Москвичей, в свою очередь, привлекает перспектива, помимо качества, еще и увеличить свою жилплощадь за счет «обмена» столичной квартиры на подмосковную. Например, продав за 4,5 млн. рублей двухкомнатную квартиру в Балашихе в пятиэтажке без лифта с кухней 5,5 кв. м, вы можете приобрести тоже двухкомнатную квартиру, но на 10 кв. м больше, в современном доме с высокими потолками, просторными общественными зонами и т. п. Правда, без отделки.

А вот реальный пример недавно прошедшей сделки. Молодая семья с двумя детьми реализовала свою двухкомнатную малогабаритную квартиру 42 кв. м на Каховке за 7,3 млн руб. И за 7 млн. руб. приобрела 3-х комнатную квартиру площадью 87 кв. м в строящемся ЖК «Рациональ» в Реутово. Срок сдачи комплекса — середина 2016 г. При этом был использован материнский капитал — 470 тыс. руб., который, как многие знаю, реализовать не всегда просто.

Также семья воспользовалась специальным предложением на отделку, которое для их квартиры составило — 635 тыс. руб. Жить до заселения предполагается у родителей.

Домик у моря

До недавнего времени подобная альтернатива была довольно популярна у активных пенсионеров. Продать свою квартиру в Москве, на разницу приобрести квартиру в недорогой курортной стране (Болгарии, Черногории, Турции, Греции и т. д. ). А, чтобы совсем не терять связь с Родиной, приобрести квартиру в новостройке. К тому же сдача в аренду такой квартиры в будущем станет неплохим дополнением к пенсии.

Кстати, если вы планируете именно сдавать квартиру в аренду — выбирайте «неликвидные» этажи или виды. Как известно, застройщик на самый низкий этаж готов делать скидку до 20%, а на стоимость аренды этаж не сказывается.

Если продать двухкомнатную квартиру за 9 млн. руб., то можно купить за 4–4,5 млн. хорошую квартиру, часто с мебелью в Болгарии или Турции и однокомнатную квартиру на первичном рынке в ближайшем Подмосковье или новой Москве за 3,5–4 тыс. руб.

Что важно знать и помнить при расчетах? Во-первых , не забывайте учесть затраты на транзакции. Это не только комиссия за банковский перевод (она, кстати, небольшая, порядка 0,2%), но и за конвертацию. Ведь квартиру будете продавать в рублях? А покупать в евро. При самом благоприятном раскладе вам придется переплатить 1–2% по сравнению с курсом ЦБ.

Учтите все необходимые расходы при оформлении сделки в выбранной вами стране.

Например, в Болгарии налог на передачу прав собственности составляет 3% от стоимости недвижимости.

Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5% от стоимости недвижимости. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4% стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01%.

Комиссионное вознаграждение риэлторской компании составляет 2–3% от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1% от суммы сделки (но не менее 650 евро).

В Черногории нотариальный сбор составит от 83 до 416 евро в зависимости от стоимости недвижимости. Налог на покупку — 3% от стоимости недвижимости, оплата риэлторов — 3–5%. Гонорар юриста — 1 тыс. евро.

Не забудьте зарезервировать средства на оборудование новостройки (если цена мебели не водит в цену недвижимости). Ведь возможностей для получения кредита (если оформляете недвижимость на себя, а не на детей) у пенсионеров мало.

Возможно, планируя такую сделку, стоит считать «от противного»: оценить свою квартиру и расходы на ее продажу, выбрать страну и оценить транзакционные издержки, посмотреть, во что обойдутся транзакционные издержки при покупке недвижимости за рубежом и тогда искать вариант в пределах этой суммы.

Скачайте рабочую тетрадь покупателя квартиры >>>