Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

April 17, 2015 4829 0 Алла Насонова 

Как правильно оформить рассрочку на квартиру? Какие риски несут застройщик и покупатель? На эти вопросы отвечает редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru.

Получать одобрение кредитных отделов банков в периоды кризиса становится все более и более сложно. А ведь еще недавно две из пяти сделок в Московском регионе заключались с применением ипотеки. И вот застройщики, напуганные перспективой оскудения ручейка покупателей, заманивают нас другим инструментом – рассрочкой.

Антикризисный продукт

Рассрочку не зря называют антикризисным продуктом. В благополучное (в экономическом плане) время прибегают к ней крайне редко и на короткий срок. Ведь с юридической точки зрения процедуры покупки квартиры при оформлении рассрочки и при единовременном платеже различаются.

Если вы вносите всю сумму сразу (пусть даже для этого понадобится привлечь кредит), то сделка выглядит так. Вы заключаете договор долевого участия (ДДУ), платите деньги, застройщик отправляет ДДУ на регистрацию. Если по какой-то причине вам понадобятся снова деньги — вы продаете свою долю по переуступке прав.

Но вот вы приобретаете квартиру в рассрочку, то в ДДУ изменяется порядок оплаты. Вместо единовременного платежа инвестор вносит платежи по графику, согласованному с застройщиком. При этом договором может быть предусмотрено, что инвестор за рассрочку платит проценты, то есть сумма платежей, а соответственно и цена сделки, в результате рассрочки могут быть выше.

Мы попросили Игоря Сибренкова, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», рассказать более подробно, как происходит оформление документов при покупке в рассрочку в их компании:

«При покупке квартиры в рассрочку происходит обычная процедура оформления квартиры. Покупатель обращается в один из наших офисов продаж с паспортом для оформления нескольких договоров: это основной договор, в котором указана стоимость квартиры, размер первоначального взноса, размер и сроки внесения платежей по рассрочке, ответственность сторон и прочее. А так же договоры на услуги (договор выбора квартиры, договор на оформление права собственности и договор на регистрацию в ФРС).

Оформление начинается с заключения договоров на услуги. При заключении договора выбора квартира снимается с продажи, фиксируется её стоимость, и начинается подготовка всех оставшихся договоров. Проценты за пользование рассрочкой включены в стоимость договора выбора квартиры. На оплату данного договора даётся 3-х рабочих дня.

Не позднее 3-х дней с момента заключения и оплаты договоров на услуги, покупатель подписывает основной договор. Если основной договор не требует регистрации (а это случаи при покупке по ЖСК, предварительному договору купли-продажи и предварительному ДДУ), то после его подписания покупатель вносит первоначальный взнос, таким образом, оформление и оплата всех договоров занимает всего 3 рабочих дня. Дальнейшая оплата рассрочки происходит аннуитетными платежами согласно условиям договора.

Если же необходима регистрация основного договора (необходимо регистрировать договор при покупке квартиры по ДДУ и по переуступке по ДДУ), то внести первоначальный взнос необходимо в течение трёх рабочих дней с момента регистрации. Регистрация договора в ФРС осуществляется в течение 5 рабочих дней.

При необходимости регистрации договора покупатель должен предоставить нотариально удостоверенные документы: доверенность на регистрацию договора, согласие супруга на регистрацию договора либо заявление о том, что покупатель в зарегистрированном браке не состоит, либо же брачный договор.

Для покупателя важно изначально определиться с суммой рассрочки и суммой ежемесячных платежей, поскольку при досрочном погашении рассрочки (штрафных санкций за досрочное погашение рассрочки не взимается) перерасчет по оплаченным процентам за пользование рассрочкой не предусмотрен».

Какие риски у рассрочки?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит, что оплата в рассрочку при продаже квартиры влечет дополнительные финансовые и юридические риски для застройщика. Конечно, за просрочку оплаты инвестор обязан оплатить застройщику предусмотренную законом неустойку (см. пункт 6 ст. 5 федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.). Если инвестор нарушит в течение года три раза срок оплаты или если срок оплаты очередного платежа будет нарушен более чем на два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Прекращение сделки и исключение регистрационной записи о регистрации договора из государственного реестра занимает определенное время, в течение которого застройщик не вправе продать эту квартиру третьему лицу.

Дольщик, кстати, тоже не получит потраченные средства, пока вопрос с исключением договора из реестра не будет решен.

Многие эксперты считают, что для застройщика риск в «зависании» квартиры не только на время исключения регистрационной записи из реестра. Дольщик же может подать в суд, и тогда квартира «зависнет» на еще более длительное время.

Какой срок рассрочки оптимален?

Не случайно в благополучные времена застройщики практиковали лишь краткосрочные рассрочки — например, пару месяца. Столько можно было «потянуть» и не регистрировать договор ДДУ. Эта услуга была востребована теми, кто покупал новостройку, продав старую квартиру. На завершение сделки, обычно, требовалось 1–2 месяца. На такой сток и предоставляли рассрочку.

Теперь, естественно, сроки удлинились. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» отмечает, что начало 2015 года ознаменовалось введением большого числа программ приобретения квартир в рассрочку на два, три года и более.

«Для девелопера минус такого варианта — высокорисковость: при продаже жилья в долгосрочную рассрочку его стоимость фиксируется в рублях на годы вперед, при этом сегодня сложно спрогнозировать, что будет с курсом рубля (а также со стоимостью стройматериалов и других ресурсов) в 2015 и последующие годы. Тем не менее, крупные и надежные компании могут себе этот риск позволить. Для потребителя минус все тот же — высокая, по сравнению с ипотекой, финансовая нагрузка: ипотечные кредиты все-таки долговременнее, то есть предоставляются на десятилетия, и ежемесячные платежи по ним существенно ниже, чем при покупке в рассрочку».

Так что, как считают эксперты, самая «безопасная» длительность рассрочки для застройщика — это все-таки 6–7 месяцев. Большие сроки могут предлагать только те, кто имеет доступ к дешевому финансированию. Да, при более длительных рассрочках все застройщики начисляют проценты. Но при этом застройщикам приходится брать на себя несвойственные им функции оценки финансовой состоятельности дольщика. А для этого часто нет ни методик, ни специалистов.

Иногда тому, кто платит в рассрочку, предлагают заключать предварительный договор купли-продажи. Особенно это популярно на рынке загородной недвижимости, таунхаусов и т. п. Минусы у этой схемы такие же, как и при любой покупке по «серой схеме».

Оцените силы

Если вы думаете над тем, как взять квартиру в рассрочку, то сначала оцените свои силы. Когда вы ожидаете очередные финансовые поступления? Могут ли эти сроки как-то сдвинуться или скорректироваться?

Что вы будете делать, допустите просрочку в платежах? Готовы ли вы к тому, что в случае расторжения договора, вам придется довольно долго ждать возврата денег?

Если вы сможете заготовить аргументированные ответы на эти вопросы, возможно, вам удастся получить небольшую рассрочку даже там, где такой вид оплаты не анонсируется.

Обязательно поинтересуйтесь, как будут урегулироваться отношения, если вдруг вы не сможете выплачивать рассрочку. Сколько понадобится времени на отмену договора, какую сумму с вас удержат в качестве штрафа за просрочку и т. п.

Тем, кто задумывается о том, как приобрести квартиру в рассрочку, полезно прочитать о выгоде различных финансовых схем.