Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

November 22, 2022 619 0

В ноябре текущего года от Центробанка и Минфина пришли две новости, которые, с большой долей вероятности, полностью поменяют рынок ипотечного кредитования.

Это сообщение о завершении в конце года программы государственной поддержки ипотеки на квартиры в новостройках и вероятный запрет «околонулевых» ставок, которые предлагают сейчас практически все крупные застройщики.

В середине месяца Минфин заявил, что не видит смысла в дальнейших мерах поддержки первичного рынка жилья и исходит из того, что в 2023 году на смену льготной ипотеки под 7% годовых придут некие адресные программы.

Льготная ипотека на новостройки уже третий год, начиная с весны 2020 года — она была запущена как часть общей «противопандемийной» программы поддержки экономики, является основной движущей силой спроса на рынке недвижимости.

По данным «Дом РФ» общая сумма ипотеки за это время составила порядка 3.6 трлн рублей — всего было выдано 898400 кредитов, что составляет почти 2/3 в объеме ипотечного кредитования. Немаловажно и то, что льготную госпрограмму можно сочетать с коммерческой ипотекой. То есть, если выбранная квартира по цене не укладывается в установленный лимит (12 млн рублей для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО и 6 млн рублей — для остальных регионов), то на недостающую сумму можно оформить ипотеку по одной из программ, предлагаемых девелопером.

По оценкам части аналитиков, прекращение действия данной программы может привести к резким отрицательным сдвигам на рынке недвижимости. В настоящее время уже отмечается некоторый спад, связанный с нестабильной экономической ситуацией — потенциальные покупатели откладывают сделки «до лучших времен». С уходом же льготной ипотеки на «первичку» возможное падение рынка оценивают на уровне от 25 до 45% от сегодняшнего состояния.

Также в прогнозах называется сокращение количества выводимых на рынок жилых комплексов, особенно в самом востребованном комфорт-классе и значительное удорожание проектного финансирования, в том числе, за счет медленного наполнения эскроу-счетов и повышения банковских ставок на фоне падения спроса.

С другой стороны, сохраняются другие льготные программы, поддерживаемые государством. «Семейная» ипотека продлена до середины 2024 года, «сельская» стала бессрочной, действует «дальневосточная» ипотека, работают программы льготного кредитования для военных и IT-специалистов. Все это может оказать рынку вполне ощутимую поддержку.

Что касается запрета «околонулевых» ставок, то за него активно высказывается Центробанк. Программы от крупных девелоперских компаний со ставкой от 0.01% до 1% в большом количестве появились летом этого года, когда после весенних скачков ключевой ставки, пошли явные сигналы о стабилизации обстановки и занимающие несколько выжидательную позицию застройщики вновь запустили рекламные кампании с различными акционными предложениями.

Несмотря на то, что «околонулевые» ставки по ипотеке — это в большей степени маркетинговый ход, квартиры по таким программам стоят больше как минимум на 10%, они пользуются определенным спросом. Но сейчас помимо позиции ЦБ против таких программ начинает играть повышение банковской комиссии за субсидирование ипотеки, то есть схема постепенно теряет привлекательность и для девелоперов.

Что может придти на смену данному ипотечному продукту? Во-первых, сейчас идет обсуждение преимуществ так называемой «траншевой ипотеки» - совместного кредитования от застройщика и банка. При этом кредит делится на несколько частей (причем, у каждой может быть своя ставка), первоначальный взнос невелик — не более 30% от стоимости квартиры, а зачастую — гораздо меньше. Последующие транши выдаются на полностью готовое жилье, после введения здания в эксплуатацию. Проценты начисляются только на выданные части кредита, так что экономия может быть значительной, хотя процентная ставка будет выше ключевой.

К настоящему времени известно о нескольких программах траншевой ипотеки, которую совместно с девелоперами запустил Сбербанк.

Вторым востребованным вариантом приобретения жилья остается рассрочка от застройщика. Из преимуществ здесь можно назвать фиксацию стоимости выбранной квартиры — если это сделано на начальном этапе строительства, то выгода может составлять до 40%, удобный график платежей — в этом вопросе застройщик как правило идет навстречу покупателю. Кроме того, если по каким-либо причинам не получается вовремя полностью выплатить рассрочку, то на оставшуюся сумму можно оформить ипотечный кредит. Из минусов — небольшой период рассрочки — как правило она предоставляется на время строительных работ (в среднем, не более трех лет).

И наконец, вариант «трейд-ин» - когда в оплату за новую квартиру идет вторичная недвижимость или иное имущество (например, автомобиль). Самый значимый недостаток у такого варианта — принимаемую «в зачет» старую квартиру застройщик оценивает значительно — иногда до 20%, ниже её реальной рыночной стоимости. Кроме того, далеко не каждая «вторичка» будет принята — квартиры в аварийных домах, старом фонде, в не пользующемся спросом пригороде как правило, не интересуют девелоперов.

К преимуществам же можно отнести «трейд-ин с проживанием» - нет необходимости искать арендное жилье на время строительства, старая квартира становится собственностью компании только по полной готовности дома. К тому же, минимализируются риски остаться на улице в случае сбоев со сроками строительства.

Словом, можно сказать, что скорее всего, рынок недвижимости найдет варианты стимулирования спроса. Кроме того, может сыграть свою роль и активная негативная позиция крупных девелоперов. В любом случае, до Нового года не так много времени, а именно конец декабря-начало января называется в качестве сроков принятия решения по дальнейшей судьбе ипотечного рынка новостроек.