Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

March 30, 2015 4677 0

За 20 лет на столичном рынке недвижимости сложились определенные правила игры, схемы действий и т.д. Но в последнее время было принято множество новых законов, изменивших стоимость пользования, владения и распоряжения недвижимостью. Об этом эксперты рассказали на семинаре KVARTIRAzaMKAD.ru «Недвижимость как источник дохода. Налоги и оформление».

Не по всем принятым законам сложилась практика правоприменения. То есть специалисты зачастую могут только сделать предположения, как будут на практике использоваться те или иные законы. Одна из самых обсуждаемых тем — переход при расчете налогов на имущество физлиц с инвентаризационной стоимости на кадастровую.

Начиная с 2015 г. в Москве и Московской области при расчете налога на имущество будут использовать не инвентаризационную, а кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

Узнать кадастровую стоимость на интересующий вас объект недвижимости можно на сайте Россреестра. Примерно рассчитать размер налога можно с помощью налогового калькулятора, который размещен на сайте Департамента экономической политики и развития г. Москвы. Первые квитанции с новым расчетом мы получим в 2016 г. Повышение налога планируется постепенное — на «полную» его величину мы выйдем к 2020 году.

— Размер ставки налогообложения привязывается к кадастровой стоимости объекта недвижимости или к налогооблагаемой базе. Вот пример. У меня квартира 56 кв. м, которую оценили в 20,65 млн. рублей. Придется ли мне платить 0,2% (потому, что стоимость больше 20 млн. рублей) или 0,15% (т. к. после вычета стоимости 20 кв. м. налогооблагаемая база будет меньше 20 млн. рублей).

Если мы посмотрим Закон города Москвы № 51 от 19.11.2014, то увидим, что ставка налога привязана именно к кадастровой стоимости. Т. е. для вас она будет 0,2% 

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

Ставка налога

До 10 млн. руб. (включительно)

0,1 %

Свыше 10 млн. руб. до 20 млн. руб. 

0,15 %

Свыше 20 млн. руб. до 50 млн. руб.

0,2 %

Свыше 50 млн.руб. до 300 млн. руб.

0,3 % 

— 20 кв. м, которые вычитаются из налогооблагаемой базы — они даются на помещение или на собственника?

Кадастровая стоимость 20 кв. м квартиры вычитается из налогооблагаемой базы (НК РФ, ст. 403, п.3). И это не зависит о того, сколько собственников у квартиры или сколько у одного физического лица квартир. Кстати, возможность не платить налог на владение квартирой может снова сделать популярными маленькие студии. Такие уже предлагают некоторые девелоперы, например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» есть объекты по 19,8–19,9 кв. м. Как говорят аналитики, за первые три недели продаж было реализовано около 250 квартир.

— Будут ли владельцы апартаментов иметь вычет в размере стоимости 20 кв. м?

Нет. Вычет предоставляется только владельцам комнат (в размере кадастровой стоимости 10 кв. м), квартир (в размере кадастровой стоимости 20 кв.м.), домов (в размере кадастровой стоимости 50 кв. м) и имущественных комплексов (1 млн. рублей).

— Принадлежащую мне квартиру оценили почти в 22 млн. рублей. Это довольно «убитое» помещение всего 54 кв. м, правда, на Кутузовском проспекте. Там живет мой папа, и он уже лет 25 противится ремонту. Рыночная цена квартиры гораздо ниже. Я понимаю, что у большинства соседей в моем доме сделан дизайнерский ремонт, в результате средняя цена при продажах довольно высокая. Можно ли как-то оспорить кадастровую оценку и как?

Можно. Для этого должны быть созданы специальные комиссии. Если же они еще не созданы, то придется обращаться в суд. При этом надо помнить, что дата подачи вами заявления будет считаться датой, с которой пересматривается кадастровая стоимость, Поэтому оспаривать кадастровую оценку надо как можно скорее. По стране прошло около десятка таких судебных разбирательств, пока суды были лояльны к истцам, и есть уже практика, когда истцам удается снизить кадастровую стоимость своих квартир на 15–30%.

— Сохраняются ли в новом налоговом кодексе льготы по оплате налога?

Да, есть довольно большой список льготных категорий граждан (НК РФ, ст. 407). Важно, что теперь льгота предоставляется только на один объект из каждой категории (квартира, дом, гараж, хозяйственное помещение). То есть если у вашей мамы-пенсионерки в собственности две квартиры и дача, то она сможет не платить налог только за дачу и одну квартиру.

— Если в одной семье, допустим, есть и ликвидатор Чернобыля, и пенсионер, то будут ли суммироваться льготы?

Нет. Налоговая льгота предоставляется вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот. Поэтому, возможно, имеет смысл оптимизировать структуру собственности семьи с учетом этого фактора.

— Нужно ли приходить лично писать заявление на предоставление налоговых льгот? И куда?

Да, нужно, если льготник имеет в собственности несколько объектов недвижимости одного вида. Надо прийти в налоговую инспекцию по месту регистрации и написать заявление, в котором определить объект недвижимости, по которому будет предоставляться льгота. Сделать это надо до 1 октября.

— На какой срок определяется кадастровая оценка недвижимости?

Теоретически, кадастровую оценку будут пересматривать раз в пять лет, и можно с уверенностью сказать, что пересматривать будут в сторону повышения кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, возможно, в будущем будут убираться предлагаемые сегодня налоговые вычеты (10 кв.м, 20 кв.м., 50 кв.м.).

— На что еще влияет кадастровая оценка недвижимости, кроме налога на имущество? Как она отразится на налоге с продажи?

С 1 января 2016 г., если цена сделки будет сильно ниже кадастровой оценки, то налог будет начисляться с 70% кадастровой оценки. То есть уменьшить налог, занижая цену сделки, больше не удастся.

— Как изменились правила начисления налогов при продаже недвижимости?

До 1 января 2016 г. действуют правила, согласно которым резидент РФ не платит налоги на продажу недвижимости, которой владеет более трех лет. С 1 января этот срок увеличится до 5 лет, за исключением случаев, когда недвижимость переходит во владение в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, передана по договору ренты, приватизирована. Для этих ситуация сохраняется интервал 3 года.
При этом надо помнить, что в случае наследования, срок владения исчисляется с момента открытия наследного дела, а не с даты регистрации права собственности.

— Нужно ли подавать налоговую декларацию при продаже квартиры, даже если налог платить не надо?

Да, иначе вам придется заплатить штраф. Сегодня это 1 тыс. рублей.

— Какие налоговые вычеты существуют при покупке и продажи квартиры?

При покупке квартиры вы можете представить к налоговому вычету 2 млн. рублей (т. е. вы не заплатите налогов на 260 тыс. рублей).
При продаже квартиры предоставляется вычет в размере 1 млн. рублей. Т. е. если вы продали квартиру за 7 млн. рублей, а владели ею, скажем, год, то налог можно платить только с 6 млн. рублей. Вместо 1 млн. рублей можно учесть расходы, понесенные на приобретение недвижимости. Например, если вы можете показать, что приобрели ее за 5 млн. рублей, то платить налог придется только с 2 млн. Важно: у вас должны сохраниться документы, подтверждающие факт передачи денег (расписки, выписки из банковского счета, чеки).

— Я вступаю в собственность однокомнатной квартиры в новостройке. Мне эту квартиру необходимо продать. Каким образом будет начислен налог?

Покупка была за 2,5 млн., продажа 5 млн. Налог будет 13% начисляется с 2,5 млн. и составит 325 тыс. рублей
В приведенном примере из налогооблагаемой базы 2,5 млн. рублей можно еще вычесть 2 млн. рублей (если этот вычет не был использован при покупке).

— Могу я еще в расходы внести вознаграждение агентства и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу?

Нет. Вознаграждение риэлтора вычесть нельзя.

— Сколько раз предоставляются вычеты в размере 1 млн. рублей и 2 млн. рублей?

Имущественный вычет в размере 1 млн. рублей предоставляется каждый раз при продаже недвижимости, а 2 млн. рублей — один раз в жизни.

— Я вынуждена продать квартиру, свидетельство о собственности на которую я только что получила. После этого я планирую купить другую квартиру. Буду ли я освобождаться от уплаты НДС при продаже?

Нет. Вы можете воспользоваться только полученными вычетами.

— Какие способы платить налоги существуют для тех, кто сдает недвижимость в аренду?

На сегодняшний день существует 3 способа уплаты налогов.

1. Собственник выступает как физическое лицо, и для него налог составит 13% от полученного дохода, и ему необходимо будет только подать декларацию в ФНС по месту нахождения один раз в год в 30 апреля.

2. Собственник жилья регистрирует ИП и тогда налог составит 6%. Как видим, сумма меньше, но хлопот становится больше, так как необходимо зарегистрировать индивидуальное предприятие, поквартально оплачивать налоги, т. е. 4 раза в год. Кроме того, также придется отчислять денежные средства и в пенсионный фонд.

3. Еще один вариант оплаты — приобретение патента на сдачу квартиры. Сумма в таком случае составит 60 тыс. рублей, не считая страховых взносов в пенсионный фонд (17 тыс. рублей в 2015 г.). Приобретать патент на аренду есть смысл лишь в том случае, когда собственник сдает дорогую недвижимость. Когда ожидаемый доход хотя бы в два раза превышает потенциальный, определенный нашими законодателями. Преимущества патента — его можно купить на какой-то конкретный срок. Например, на 1 месяц.

Кстати, юридическая компания Кузенков и Партнеры оказывает услуги по бухгалтерскому сопровождению (2 тыс. руб/месяц), и как показывает практика, открывать ИП выгодно, когда ежемесячная арендная плата превышает 90 тыс. рублей. При этом при продаже недвижимости целесообразно предварительно закрыть ИП. Иначе, легко выйти за размер оборота, при котором налог всего 6%. И тогда придется заплатить 15%.

— Если я сдаю квартиру как ИП, нужно ли платить налог на имущество физических лиц?

Если вы оформляете ИП, то от уплаты налога на имущество физических лиц вы освобождаетесь. Но наши эксперты не советовали бы своим клиентам это делать, т. к. потом нельзя будет получить вычет при продаже квартиры.

— Заключение договора через нотариуса и регистрация сделки за один день вместо двух недель. Что это такое? Нужно или не нужно рынку? Является ли плата нотариусу адекватной для такой ускорения сделки?

Теперь законодательно разрешено осуществлять государственную регистрацию права собственности в день заключения сделки. На практике это пока не получается, Процедура все равно занимает 3 дня.

На вопросы отвечали юристы:
Григорий Кузенков — генеральный директор юридической компании «Кузенков и партнеры»
Вячеслав Подопригора, юридический консультант финансовой группы Sesegar
Феликс Хубежов — партнер компании «Найдем адвоката»

Специалисты в области недвижимости:
Ирина Жарова — управляющий партнер финансовой группы Sesegar
Станислав Коротков — начальник отдела жилой недвижимости «МГСН»