Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

11 августа 2015 г. 3439 0 Алла Насонова 

Лето – не сезон для законодательных инициатив. Однако именно сейчас начали обсуждать поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», которые уже успели окрестить отменой долевого участия в строительстве.

Что же это за поправки? Чем их введение грозит покупателям и застройщикам?

В чем проблемы долевого строительства?

На сегодняшний день (первая декада августа 2015 г.) бесполезно искать информацию о том, что именно в законе собираются изменять, какие предложения обсуждать. Более того, для многих профессионалов стала неожиданностью сама идея пересмотреть 214-ФЗ сейчас, когда вроде бы никаких обострений проблем обманутых дольщиков не наблюдается. К тому же с прошлого года действует поправка, обязывающая застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками.

Также настораживает и декларируемые сроки: изменения в закон (суть которых пока никому не понятна) собираются принять уже в осеннюю сессию.

Хронология событий такова. 24 июля 2015 г. состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Речь шла, разумеется, собственно о повышении доступности жилья, субсидировании ипотечной ставки… На этом совещании выступил Губернатор МО Андрей Воробьев и предложил усилить контроль за привлечением средств граждан в долевое строительство.

Инициатива была поддержана первым вице-премьером Игорем Шуваловым. Вице-премьер поручил создать при Минстрое России рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства. Возглавила эту рабочую группу замглавы Минстроя Наталья Антипина. Даже прозвучали цифры — с 2016 по 2020 года будет происходить постепенный отказ от использования средств дольщиков.

Но вот уже 27 июля 2015 г. глава Минстроя России Михаил Мень заявил, что о каких-либо конкретных предложениях по изменению закона пока говорить преждевременно, все нововведения перед внесением будут обсуждаться с отраслевым сообществом.

Иными словами мы видим: закон будут изменять в самом ближайшем будущем. Суть перемен, а так же их возможные причины — пока непонятны. На наш взгляд, все это — повод внимательнее присмотреться к обсуждению.

Чего хотят от изменений в 214-ФЗ?

Глава Минстроя России Михаил Мень объявил, что долевое строительство не должно больше ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Намерения благие. Но некоторые эксперты высказывают опасения, что закон принимают превентивно, желая подстраховаться от возможных недостроев и, соответственно, волнений дольщиков.

Так Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», считает очевидным, что государство (как автор Федерального закона № 214, которое в лице местных властей раздает разрешение на строительство) попросту захотело снять с себя ответственность. Как результат — обманутые дольщики перестанут митинговать у зданий администраций. Депутат Госдумы РФ Иван Грачев считает, что меры, предлагаемые Шуваловым, это очередной этап в «затягивании поясов». И всего лишь стремление отгородиться от компенсаций, которые время от времени приходится выплачивать обманутым дольщикам.

Какие механизмы усиления контроля за застройщиками теоретически возможны?

1. Запрет продавать жилье на этапе строительства.

Многие поняли инициативу Шувалова именно так. Если будет выбран именно такой сценарий, то единственным источником средство для застройщиков станут банковские кредиты. Конечно, без них застройщики и сейчас не обходится.

Но Надежда Коркка, Генеральный директор компании «Бон Тон» прогнозирует существенное повышение цены квадратного метра от 30 до 50%. Возможно, рынок даже будет монополизироваться.

Среди последствий госпожа Коркка видит краткосрочное повышение спроса: покупатели будут стараться успеть запрыгнуть в последний вагон;

В долгосрочной перспективе — откат рынка на 10 лет назад. «Будут появляться серые схемы, как это и было до принятия 214-ФЗ, либо, при должном контроле со стороны правительства за исполнением нового закона, мы получим сокращение предложения, неконтролируемый рост цен и, в конечном результате, катастрофическое сокращение объемов сделок на рынке новостроек».

Андрей Черкасов, руководитель АН «Единый центр недвижимости» г. Оренбург опасается строить станут меньше и цены на новостройки вырастут. «С другой стороны, уход инвесторов, которые выкупали квартиры на стадии котлована, приведет к тому, что желающих купить квартиру на „первичке“ станет меньше и задирать цены застройщикам будет не с руки…»

2. Введение обязательной банковской гарантии

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева говорит о том, что, скорее всего будет введена новая схема, при которой денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство.

Плюс для покупателя в том, что если все же стройка будет заморожена, то покупатель может предъявлять требования не только застройщику, но и банку. А банковская организация в свою очередь также должна гарантировать возврат денежных средств покупателю.

Наталья Саакянц, коммерческий директор RoseGroup считает, что если банки будут исполнять роль не столько кредиторов, сколько комиссионеров или неких контролеров за расходованием средств дольщика, то ситуация с ценами уже не будет столь радикальной.

Как может отреагировать рынок на введение обязательной банковской гарантии? Многое будет зависеть от того, какое количество банков будет принимать в ней участие и на каких условиях. Судя по всему, это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой. Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия, которые могут выглядеть не вполне привлекательно.

Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров.

Новая схема продажи на первичном рынке может привести к небольшому удорожанию квадратного метра, так как появится третий участник — банк, появятся дополнительные расходы у банковской организации необходимые, чтобы контролировать процесс строительства, на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Увеличение расходов будет заложено в стоимость квадратного метра.

С точки зрения застройщиков этот подход видится не совсем понятным, считает Наталья Саакянц, так как далеко не все российские банки имеют достаточные возможности для выполнения функции контролеров. «После экономического кризиса 2008—2009 гг. активы многих девелоперов отошли банкам, но только наиболее крупные из них, такие как Сбербанк или ВТБ24 имеют полноценные структуры для отслеживания и мониторинга деятельности подконтрольных застройщиков.»

3. Создание специализированных сберегательных касс

Если вовлечение банков в процесс строительства неизбежен, лучше чтобы это были финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся именно на строительстве. Депутат ГД Иван Грачев предлагает, чтобы этим занимались сберегательные строительные кассы. В законе нужно записать, что они обязаны заниматься исключительно операциями с жильем и недвижимостью. И что они подконтрольны Центральному банку.

Кстати, закон о строительных сберегательных кассах Иван Грачев первый вносил на рассмотрение Госдумы еще в 2004 г. По его мнению стройсберкассы — это очень надежный инструмент финансирования строительства. Ограниченность сферы действия данных банков защищает их от рыночных колебаний. И специфика стройсберкасс позволят получать кредиты под относительно низкие проценты.

Официальное мнение

Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере строительства Комитета при СФ РФ.

Говорить об отмене долевого строительства в текущем времени не приходится, так как оно является одной из наиболее эффективных схем финансирования, схемой, которая, кстати, появилась в середине 80-х, именно как альтернатива более дорогим банковским кредитам и, в первую очередь, как антикризисный инструмент, направленный на оздоровление строительной отрасли. Таким образом, отмена долевого строительства в нынешних, и без того сложных экономических условиях, является решением, которое с большой долей вероятности поставит жирный крест на отрасли.

Но, с другой стороны, долевое строительство породило и такое печальное явление, как «обманутые дольщики» и желание отдельных чиновников упразднить источник этого явления, вполне понятно, хотя проблемные зоны схемы привлечения денежных средств в строительство лежат как на ладони и речь здесь идет о том, что российский вариант долевого строительства себя дискредитировал.

Доступность денег для застройщика нередко приводила к нецелевому расходованию денежных средств, когда из оборота строительного проекта изымались немалые суммы или на смежный бизнес, или другие проекты, а нередко, даже и на личные цели владельцев компаний. Таким образом, финансовая нагрузка в процессе такой «усушки-утруски» или ложилась на плечи тех граждан, кто приобретал квартиры в строящихся объектах в дальнейшем — то есть, дольщиков, или у застройщика на фоне дефицита финансирования начинали пробуксовывать сроки строительства, падали «продажи», а строительство отдельных объектов замораживалось на неопределенный срок, что и являлось причиной появления «обманутых дольщиков» .

Согласитесь, ситуация, когда проект стартовал в 2005 году, а на сегодняшний день до сих пор не достроен, является ситуацией абсурдной с точки зрения экономики проекта. Ее уже там просто нет, а вероятность того, что дольщики останутся и без денег, и без квартир, очень велика!

Сегодня же предлагается ввести в лице банков механизм дополнительного регулятора расхода денежных средств застройщиками. Предлагаемая схема финансирования проста: участник строительства вносит деньги в банк взамен на банковскую гарантию, последний же осуществляет проектное финансирование застройщика, согласно графика производства работ и реальных потребностей застройщика и, тем самым, вероятность нецелевого расходования денег на этапе «продаж» сведется к минимуму. По сути, не предлагается ничего нового — классическая схема долевого строительства так и выглядела, а в роли банка выступала акционерная компания.

В России же до сего момента применялась британская схема, в которой промежуточное звено было исключено, которая «прижилась» и в остальных странах, но с той разницей, что нигде больше нет такого количества пострадавших.

Более того, 214-ый ФЗ предусматривает и такую схему привлечения денежных средств граждан в строительство, как жилищные сертификаты, обеспеченные квадратными метрами и банковской гарантией. Однако до последнего времени данная схема распространения не получила, но — я знаю это совершенно точно! — в некоторых регионах попытки, и небезуспешные, запустить " в тираж» такую схему предпринимались, но по причине отсутствия актуальности, игроки рынка отказались от этой схемы.

Таким образом, речь идет не об отмене долевого строительства, как от идеи, а об упразднении болевой и проблемной российской ее составляющей — отсутствии контроля над расходованием денежных средств застройщиками и девелоперскими компаниями.