Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

April 3, 2015 9649 0 Виктория Андреева 

Продажа жилья в новостройках посредством переуступки прав требования долгое время была излюбленным способом реализации инвестиционных квартир, купленных с целью сохранить и приумножить капиталы. Однако уже скоро на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости количество таких сделок будет сокращаться по мере реализации инвестиционных квартир, купленных на пике спроса в конце 2014 года.

Договор уступки права требования (ДУПТ) заключается в случае, если покупатель по договору участия в долевом строительстве хочет передать свое право на будущую квартиру другому лицу¸ объясняет руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель. «Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает в данном случае не квартира, а право на ее получение», — говорит он.

Как правило, сделки такого формата заключают инвесторы, которые купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом инвестором может быть, как физическое, так и юридическое лицо. «На рынке распространена практика, когда компания-инвестор выкупает у застройщика на старте проекта большой объем квартир, а затем продает его по переуступке на высокой стадии готовности объекта, зарабатывая таким образом свою маржу», — отмечает она.

Как правило, инвесторы не дожидаются оформления права собственности на квартиры, а продают их на финальной стадии строительства путем переуступки прав. Число таких сделок составляет 10–15% от общего объема продаж новостроек, добавляет Александр Энгель. В случае, если участником выступает физическое лицо, то заключение договора уступки зачастую обусловлено изменением жизненных обстоятельств, полагает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам Наталья Шаталина.

Оформление договора переуступки прав собственности

По словам Марии Литинецкой, процесс передачи недвижимости по ДУПТ делится на два этапа.

Первый этап оформления — заключение договора уступки между первым дольщиком и конечным покупателем. Этот процесс сопровождается передачей покупателю оригиналов ДУПТ, ДДУ, а также подписанных застройщиком документов, подтверждающих оплату квартиры.

Новому покупателю необходимо иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий согласие супруга на сделку, добавляет заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. Для тех, кто не состоит в браке, необходимо соответствующее нотариальное заявление. «Если клиент совершает сделки не самостоятельно, а через риэлторское агентство, то также понадобится доверенность на лицо, которое будет подавать документы в Росреестр», — говорит она.

Второй этап — составление акта приема-передачи всей документации, заверенного обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. Затем необходимо зарегистрировать ДУПТ в Росреестре и оплатить квартиру. После этого вступает в силу право требования нового покупателя на объект жилой недвижимости. После заключения ДУПТ нужно обязательно заплатить налог по НДФЛ и подать декларацию по окончании налогового периода, напоминает Мария Литинецкая.

Уступки бывают разные

Помимо уступки права требования по ДДУ, на рынке встречается еще несколько разновидностей этого процесса. Так, одним из вариантов, по словам Натальи Шаталиной, является уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Впрочем, на практике возможности для совершения таких сделок осталось уже крайне мало, поскольку договоры соинвестирования или инвестирования с физическими лицами использовались до введения закона о долевом строительстве, отмечает эксперт. «Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию», — добавляет она.

Еще одним вариантом может стать перемена лица (уступка) по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). «При уступке по таким договорам следует иметь в виду, что перемена лица предполагает именно замену лица, поэтому юридически крайне сложно по заключенному одним лицом ПДКП включить другое лицо в качестве второго покупателя по этому ПДКП», — предупреждает Наталья Шаталина. Основными документами для конечного покупателя в данном случае являются договор, по которому произошла уступка со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора, акт передачи вышеназванных документов, согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашение об уступке.

Эксперты также выделяют переуступку с участием ипотечных (заемных) средств, в рамках которой требуется перевести долг на другого покупателя. «В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему должна быть одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя», — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Встречаются также сделки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае, по словам эксперта, также оформляется два договора. Сначала подписывается договор займа, не подлежащий регистрации.

Ирина Доброхотова
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение». Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности. Но надо заметить, что такие сделки легко проходят, если приходит покупатель с наличными. Если «встречаются» два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.

Отдельной разновидностью переуступки прав является продажа квартиры в жилищном кооперативе. «Уступка права требования в этом случае осуществляется через механизм продажи пая в жилищном кооперативе. При этом потребуется не только заключение соответствующей сделки купли-продажи пая, но также и проведение общего собрания пайщиков для согласования вступления в кооператив нового члена (покупателя пая)»,- рассказывает юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Таким образом, кроме заключения сделки между прежним пайщиком и новым пайщиком потребуется оформлять также решение органов управления кооперативом на «уступку права требования».

Без ведома и согласия

Продавать жилье посредством переуступки можно сразу же после заключения договора с застройщиком и его регистрацию в Регпалате. «Когда дом введен в эксплуатацию, переуступка становится невозможна: нужно будет получить право собственности на квартиру и затем перепродать ее уже по обычному договору купли-продажи», — говорит Ирина Доброхотова. Есть несколько схем продажи жилья посредством переуступки.

Так, если частный инвестор полностью оплатил квартиру и подписал необходимые документы, по которым он может продать квартиру по договору уступки права требования, то он может реализовать недвижимость без участия застройщика, отмечает Мария Литинецкая. «В этом случае продавцу или покупателю необходимо известить девелопера об уступке прав требования на квартиру другому лицу, чтобы у нового дольщика не возникло проблем при получении жилья в собственность», — говорит она.

Если же ДДУ не разрешает самостоятельное совершение сделок в отношении уступки прав, дольщик продает жилье через девелопера. «Как правило, при этом инвестору приходится выплачивать застройщику комиссию в размере 1–3% от стоимости объекта. Отступные или сразу включаются в стоимость квартиры, или в равной доле оплачиваются продавцом и покупателем», — поясняет Мария Литинецкая.

Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой, застройщик может усложнить осуществление переуступки, введя за нее фиксированную стоимость — например, 100 или 200 тыс. рублей или даже больше.

По данным эксперта, в среднем до 20% квартир в новостройках — инвестиционные, значит, они рано или поздно будут перепроданы, в том числе до ввода дома в эксплуатацию по договорам переуступки. Сейчас почти в каждом проекте есть сделки по ДУПТ, соглашается Мария Литинецкая.

В то же время, по ее данным, общий объем продаж по уступке от частных инвесторов на рынке первичной недвижимости существенно снизился в связи с текущей нестабильной экономической ситуацией. Вероятно, дело в том, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти сложно. Да и многие продавцы предпочитают придержать квартиры в новостройках, так как спрос на них сейчас не очень большой во многом из-за того, что на покупку жилья от частных инвесторов не распространяется государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Именно поэтому будущее рынка жилья, продающегося посредством переуступки прав, как и будущее рынка недвижимости в целом зависит от экономической ситуации в стране.