Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 14, 2015 5215 0

Десятки тысяч людей по всей стране ищут новости о ГК «СУ-155». Сегодня только от государства зависит, вернут ли эти люди свои инвестиции или потеряют.

ГК «СУ-155»

Дата создания: существует с 1954 г. Закрытое акционерное общество организовано в 1993 г.

Тип: головная структура имеет форму АО и называется Акционерное общество «Строительное управление № 155» . Новостройки часто реализовывались через коммандитное товарищество (на вере) «СУ-155 и компания».

Владельцы: основной владелец группы — председатель совета директоров Михаил Балакин.

Положение на рынке недвижимости: В группу компаний входят не только строительные, но и промышленные предприятия — производство строительных материалов, добыча нерудных полезных ископаемых, лифтостроение и т. д. Всего — более 100 компаний, включая даже салоны красоты.

В последние годы застройщик возводил ежегодно около 1 млн. кв. м жилья в год и до 2014 г. считалась крупнейшей строительной компанией в России. Наращивание объемов строительства началось в 2001 г., в 2009 г. компания возвела 10-ти миллионный квадратный метр. В числе знаковых проектов — реконструкция Большого театра, строительство библиотеки МГУ, горнолыжного курорта «Снеж.сом» и др.

При этом уже около 10 лет эксперты говорят о СУ-155 как о «позоре строительной отрасли», т. к. эта компания регулярно срывает сроки строительства или сдает жилье с недоделками.

География: компания строила в Москве и Московской области (Балашихе, Долгопрудном, Домодедове, Звенигороде, Ивантеевке, Красноармейске, Одинцове, Павловском Посаде), а также в Санкт-Петербурге, Калининграде, Твери, Туле, Иванове, Калуге, Елине, Нижнем Новгороде и т. д. Всего — 15 регионов.

Финансовые показатели: В 2014 г. выручка ГК составила 106,2 млрд руб., прибыль — 1 млрд руб. Михаил Балакин в занял 52 место в списке Forbes с состоянием $1,9 млн.

Между тем, в конце 2014 г. стало известно о крупных финансовых проблемах застройщика. Сначала власти Подмосковья предъявляли компании претензии в размере 1 млрд руб. (задолженность по аренде земли). Затем в суд стали поступать иски от других кредиторов: банка Глобэкс, ВТБ, Банка Москвы, Сбербанка и Росбанка, Главгосстройнадзора Московской области. В феврале 2015 года заговорили о банкротстве застройщика. К апрелю 2015-го в отношении СУ-155 было подано 18 заявлений о банкротстве компании.

Общий долг группы своей группы компании Балакин оценивал в 27 млрд руб., в том числе 22 млрд причитался банкам (информация на начало июля 2015 г.). Чтобы уменьшить долговую нагрузку, весь 2015 г. компания распродавала активы: контрольный пакет Богаевского карьера, производственную площадку в подмосковном Видном, 57% Орешкинского комбината нерудных строительных материалов, земли, предназначенные для застройки. На продажу была выставлена даже штаб-квартира компании на Малой Ордынке, стоимость которой оценивается в $30 млн.

В результате к концу сентября 2015 г. долговая нагрузка была снижена на 20%, до 17,6 млрд руб. Хотя в конце июня Михаил Балакин заявлял, что сможет снизить задолженность перед банками до 14,7 млрд руб.

21 октября 2015 Сбербанк потребовал признать банкротом Михаила Балакина, который давал личные гарантии по кредитам своих компаний.

Повествуя о компании СУ-155, важно ответить на вопросы: почему такое произошло и что делать покупателям проблемных домов. Ведь в общей сложности из-за финансовых проблем застройщика пострадало около 70 тыс. человек.

Осознанный риск

Среди тысяч покупателей вряд ли можно было найти тех, кто никогда не слышал о том, что с квартирой этого застройщика придется помучиться.

Прежде всего, СУ-155 реализовывал свои квартиры, в основном, не по договору долевого участия, а через покупку паев в кооперативах. Схема законная, но дающая гораздо меньше прав покупателям. В частности, она не предполагает ответственности застройщика за задержку сдачи дома. Риск, разумеется, стоит денег. Поэтому квартиры были примерно на 10% дешевле, чем у других застройщиков в аналогичных локациях.

Рассказы о многочисленных недоделках в домах не сходили со страниц форумов. А однажды СУ-155 вообще заменил серию дома в процессе строительства, без согласования с пайщиками. Такое произошло в 2012 г. с «Новой Трехгоркой».

Микрорайон Су-155 Новая трехгорка

Микрорайон Новая Трехгорка

Задержка сроков, недоделки, возможно, вообще замена проекта… Почему же у СУ-155 так активно покупали? Более того, пик продаж пришелся на декабрь 2014 г., когда уже в прессу просочились слухи о финансовых проблемах компании?

Скорее всего, покупатели рассуждали так: пусть обманут со сроками, но при такой цене можно и подождать. К тому же компания крупная, в конце-концов все построит. Ей просто не дадут поступить иначе, государство обязательно поможет.

Некоторые эксперты даже говорят об эффекте МММ, когда масштаб подменяет собой трезвую оценку рисков. Если домов много, людей много, то такую большую массу не обманут. При этом забывается, что инвестирование — это всегда риск. В том числе риск полной потери капитала.

Объемы и административный ресурс

Наличие административного ресурса сегодня считается одним из признаков надежности компании. Увы, в отличие от наработанных бизнес-процессов, административный ресурс может в одночасье исчезнуть.

Да, компания стала крупнейшим строительным холдингом в результате приватизации и акционирования. Но настоящий взлет ожидал ее тогда, когда Михаил Балакин пришел в 2000 г. в Правительство Москвы на пост первого заместителя главы столичного стройкомплекса (позже эту должность занимал В.Ресин). В результате всего за 5 лет объемы возводимого компанией жилья увеличусь втрое.

Мкрн 4 в Павшинской Пойме

В начале 2000-х СУ-155 была чуть ли не единственной компанией, которая могла строить жилье в соответствии с требованиями Минобороны. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле СУ-155 колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Особенно много госзаказов было получено от МО РФ в эпоху Сердюкова (кстати, Васильева когда-то работала в одной из дочерних компаний).

Но с отставкой Сердюкова и сменой губернатора Подмосковья доля госзаказа в портфеле резко упала (до 25%). Для "сушки" удар оказался чувствительным.

К тому же власти стали замечать те нарушения компании, на которые раньше закрывали глаза. Так некоторое время назад ТАСС сообщил, что в бывшей промзоне № 14 «Калибр» обнаружен самострой (то есть строительные работы и продажи без разрешительной документации). Вела его ГК «СУ-155». Продажи квартир велись через ЖСК.

Еще одним «тонким местом» для компании стали огромные объемы строительства. Да, компания сама производила все, что нужно для возведения домов, но не могла позволить предприятиям простаивать. Поэтому после кризиса 2008 г. руководство приняло решение сохранять объемы строительства, подогревая спрос низкой ценой. А снижение цены — это, конечно, действенная мера. Но краткосрочная. Потом за нее приходится расплачиваться.

«СУ-155 использовали метод пирамиды, то есть осваивали новые площадки за счет дольщиков строящихся домов, — говорит Ирина Радченко, зам. руководителя рабочей группы при ГД РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества. Это свидетельствует о серьезной недоработке законодательства, которое не позволяет контролировать, куда уходят деньги конкретных дольщиков. Из-за проблемы с СУ 155 сейчас собираются вообще отменить долевку вместе в ФЗ-214.»

Помощь государства

В октябре 2015 г. Минстрой создал рабочую группу под руководством министра Михаила Меня, которая каждую неделю рассматривала новую информацию, открывающуюся в связи с СУ-155. Было установлено, что разрывов между активами и пассивами у компании нет. То есть после продажи активов средств на достройку домов должно хватить.

Щербинка, улица Железнодорожная, вл.39

Борьба за «наследство» СУ-155 среди банков и застройщиков разгорелась нешуточной. Многие компании заявляли о готовности взяться за достройку проблемных объектов. В их числе — ФСК «Лидер», Urban Group и другие. Желание санировать компанию изъявил Сбербанк.

Но 9 декабря 2015 г. появилась информация, что санация будет осуществлена на базе банка «Российский капитал». Средства на достройку объектов, по информации Минстроя, начнут выдавать уже в этом году.

Финансирование будет привлечены частично за счет приобретения банком «Российский капитал» квартир в недостроенных дома, частично — за счет реализации активов компании. Достройку объектов будет осуществлять группа БИН Михаила Шишханова (в нее входят компании «Интеко», «Моспромстрой», «А101 девелопмент».) Так же не надо забывать, что Шишханову принадлежат крупный пакет акций ГК ПИК.

Что делать дольщикам и пайщикам СУ-155

Большинство опрошенных нами экспертов считает, что максимум, что надо делать сегодня обманутым дольщикам и пайщикам — это объединятся и напоминать властям о существовании очага социальной напряженности. Тем более, что в 2016 г. должны пройти выборы в Госдуму. При этом важно не доводит дело до банкротства, иначе решение проблемы только затянется.

«Как не прискорбно это звучит, но единственное, что остается клиентам — это «расслабиться и получать удовольствие». Они никак не могут повлиять на развитие ситуации, хотя их активная общественная позиция все же помогла обратить внимание чиновников на проблему бизнеса Михаила Балакина и как следствие — рост социальной напряженности, — считает Максим Логвинов, генеральный директор, АН «Красная горка. — Понятно, что никто из чиновников не хотел бы в период кризиса получить еще одну „головную боль“ в виде целой армии „обманутых дольщиков“».

Независимый риэлтор Виктор Куприянов советует обманутым дольщикам не просто сорганизоваться, но и пригласить в качестве «лидера» какую-либо известную персону. Так можно подстраховаться от давления на активистов.

Мкрн 25 в Балашихе

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер. Недвижимость» Rambler&Co напоминает, что в России до сих пор нет четких критериев для признания человека «обманутым дольщиком». При этом есть понимание, что это граждане, купившие квартиру в домах, где застройщик перестал выполнять свои обязательства.

Есть проблемные объекты — застройщик исчезает или становится банкротом, эти объекты власти берут под особый контроль. Есть же долгострои, когда стройка затягивается на неопределенный период. В этом случае дольщикам приходится создавать инициативную группу, привлекать внимание властей к своей проблеме.

Если гражданин купил квартиру в объекте, который впоследствии стал проблемным, рекомендуется организовать инициативную группу и писать письма во все инстанции, привлекать внимание прессы к своей проблеме, чтобы чиновники приняли какие-то меры для скорейшего решения проблемы.

«По объектам уже привлечено внимание властей, прессы, граждане регулярно проводят акции протеста — и это правильно. Однако стоит понимать, что митинги, акции сами по себе проблеме помочь не смогут, это лишь способ заявить, а после напоминать о возникшей проблеме.

Пайщики СУ-155 в специализированных форумах уже обсуждают возможность перекрытия федеральных трасс, чтобы привлечь к своим проблемам дополнительное внимание. Но подобные попытки будут пресекаться достаточно жестко. Поэтому я бы не советовала „дольщикам“ идти на столь радикальные меры».

Что делать, если банкротство все-таки случится?

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» содержит специальные положения, определяющие процедуру банкротства застройщика. Суть этих предписаний сводится к максимальной защите интересов дольщиков, вложивших денежные средства в проблемные строительные организации, — поясняет Алексей Гордейчик, адвокат, к.ю.н. — Именно им в соответствии с законом предоставлено право, в конечном итоге, решать судьбу предприятия-банкрота и объекта незавершенного строительства, в который произведены инвестиции.

Например, они могут в рамках процедуры банкротства организовать жилищно-строительный кооператив и ввести жилье в эксплуатацию за счет дополнительных (паевых) взносов. В случае реализации объекта с публичных торгов в рамках конкурсного производства, дольщики имеют преимущественное право на удовлетворение своих требований по сравнению с другими кредиторами по гражданско-правовым обязательствам и налоговым платежам.

Выбор адекватного способа защиту интересов конкретного дольщика зависит от многих ситуационных факторов. Весьма эффективным является, например, предварительное признание в суде общей юрисдикции права собственности на объект незавершенного строительства, что возможно до завершения в арбитраже стадии наблюдения. При удовлетворении подобного иска на случай катастрофического развития событий лица, успевшие зарегистрировать за собой право собственности, могут добиться исключения заветных «квадратных метров» из конкурсной массы.

Нельзя отказываться от применения административных «процедур»: включения в реестр обманутых дольщиков, активной работы с органами государственной власти субъектов федерации по контролю за строительством. Законодательству известны случаи оказания государством финансовой помощи «жертвам» строительных «пирамид».

Главное, что надо знать инвестору: в течении двух месяцев с момента публикации сведений о переходе к рассмотрению дела о банкротстве предприятия по правилам, регламентирующим банкротство застройщика, его «клиентам» следует подать в арбитражный суд заявление о признании за ними права на включение в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме фактически уплаченных по договору денежных средств.

Чем опасно банкротство СУ-155?

1. Неполучением квартир или дополнительными затратами покупателей. СУ-155 продавал свои квартиры через строительные кооперативы, которые являются отдельным юридическим лицом. Покупая квартиру по договору ЖСК, покупатель становиться членом ЖСК — пайщиком. В случае банкротства, если в распоряжении ЖСК есть денежные средства, то можно попробовать выйти из ЖСК. Если все деньги уже вложены в строительство, тогда кредитор будет либо вынужден достроить и получить свое имущество (вместе с другими пайщиками), либо продать свои паи. Кстати, если верить сообщениям с форумов, доставить адресатам заявления о выходе из СК невозможно

2. Переделом рынка. То, что последние 6–7 лет компанию искусственно поддерживали на плаву, а сейчас перестали, говорит о серьезном переделе рынка. «Передел» — это всегда нестабильность.

3. Введением госрегулирования в экономику. На примере СУ-155 власти пробуют технологию управления крупным бизнесом в ручном режиме. Это — очень большой шаг навстречу к централизованной экономике.

4. Социальной напряженностью. Банкротство может привести к увеличению безработицы.

Самые проблемные объекты в Московском регионе

  • Балаклавский проспект, дома 2АБВ;
  • Район Фили-Давыдково, квартал 69, корпус 2;
  • Район Новые Черемушки, квартал 10С, корпус 8;
  • Нагатино-Садовники, микрорайон 1, корпус 29, 30;
  • Городской округ Щербинка, улица Железнодорожная, владение 39, корпуса 1, 2;
  • ЖСК «Новая Трехгорка», д. 80, 82, 84;
  • ЖСК «Нагатинская набережная, д. 29, 30»;
  • Павшинская пойма, мкрн 4, корп. 4, 5, 9;
  • 25 микрорайон Балашихи, 32, 33, 46 корпуса.