Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

November 14, 2016 11120 0 Алла Насонова 

Этот вопрос стараются не поднимать: снижение цен означает сокращение числа сделок, т.к. покупатели будут выжидать более выгодных условий. Но пока признаков остановки рынка нет: в продажу выходят новые очереди существующих жилых комплексов, стартуют новые проекты.

Портал KVARTIRAzaMKAD.ru анализирует, что будет влиять на цены на квартиры в Подмосковье в 2017 г. и в каких жилые комплексы стоит инвестировать.

Взлеты и падения новостроек Подмосковья

Примерно в 2007-2008 году было заявлено о том, что свободных площадок под строительство в Москве практически не осталось и застройщики начали активно осваивать Подмосковье. Была создана красивая теория о центростремительных тенденциях. Профильные девелоперы стали возводить на границе МКАД и за ее пределами не только торговые и жилые комплексы, но и деловые центры высокого уровня.

В результате, Московская область стала рекордсменом страны по вводу жилья. С 2010-го по 2015-й доля ввода новостроек здесь составляла 10-14% от общероссийского уровня. Между тем, проживает в Подмосковье только 5% населения страны.

Процесс ускорился после присоединения Новой Москвы, которая, если кто забыл, появилась с целью разгрузки исторического центра столицы. Туда, на присоединенное замкадье, планировали вывести главные государственные учреждения вместе со всей инфраструктурой, включая Госдуму.

Итак, дома в Подмосковье вводились, а рабочие места почему-то «не создавались». Москва по-прежнему оставалась центром приложения рабочей силы. Оказалось, что девелоперу мало спроектировать и возвести бизнес-центр или деловой парк. Бизнес должен «захотеть» прийти в область (или хотя бы выйти за пределы МКАД). А для этого, как все единодушно заявляли, должна быть «государственная воля», которой не чувствовалось.

По факту даже обладатели универсальных специальностей (врачи, учителя), старались по возможности устроиться на работу в Москве, т.к. зарплаты в столице оставались существенно выше.

Между тем, квартиры в Подмосковье активно продавались. Т.к. купить в таком бюджете подобное в столице было практически нереально. Портрет покупателей разнился от комплекса к комплексу, но в целом можно было выделить четыре категории:

  • Инвесторы (в том числе из других регионов, их интересует «низкий порог входа»);
  • Приобретающие первую квартиру (москвичи и приезжие из других регионов, выбирали Подмосковье из-за низкой цены);
  • Улучшающие жилищные условия москвичи (их интересовала возможность купить квартиру более высокого класса и большей площади, чем они могли позволить себе в Москве);
  • Местные жители.

Но в 2015 году (по факту – в конце 2014 г. ) оформилась новая тенденция: московские промзоны начали активно застраивать жилыми комплексами. Цены приблизились к областным. И подмосковное жилье оказалось неконкурентоспособным.

Так и не была улучшена транспортная доступность. Не сильно помогли расширенные шоссе и запущенные поезда «Спутник» (хотя близость к железнодорожной станции влияет на стоимость квартиры примерно так же, как близость к станции метро, то есть увеличивает ценно до 15%). Не были решены многие инфраструктурные проблемы. Да, застройщиков обязывали строить детские сады и школы, но муниципалитеты никто не обязывал брать их на баланс. В результате государственные учебные заведения все равно оказывались в дефиците.

«В Подмосковье ситуация со спросом сейчас сложная. Из-за рекордного роста объема предложения в Москве, повлекшего за собой снижение бюджета покупки, квартиры во многих столичных проектах начинают фактически конкурировать с ближним Подмосковьем. В результате такого «сближения» цен часть потребителей, ориентированных ранее на приобретение жилья в Московской области, перетекают на столичный рынок. В результате, на рынке новостроек Подмосковья сейчас порядка четверти квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Конечно, продолжает Ирина Доброхотова, сколько бы сейчас ни говорили, что цены на столичные новостройки и новостройки в ближнем Подмосковье все более сближаются, все же разница в большинстве случаев составляет порядка 10%. Для примера можно сравнить два проекта практически в одной локации – жилые комплексы «Мир Митино» в Москве и «Новое Тушино» в Подмосковье. Для некоторых даже эта разница может быть принципиальной.

Источник - журнал «Деньги»

Индикаторы тревожной ситуации

Одним из тревожных сигналов стало то, что многие компании либо перестали следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости Подмосковья, либо прекратили оглашать публично полученные данные.

Также нет статистики (общей по всей Московской области) о планах нового строительства и вводе новых очередей.

Попробуем оценить перенасыщенность рынка доступными методами. Одним из хороших индикаторов состояния рынка недвижимости во многих странах мира считают соотношение объектов в продаже на первичном и вторичном рынках. Считается, что на сложившихся рынках (то есть таких, где не ожидается никакого значительного притока новых участников) оно не должно превышать 30%. Иначе, в будущем, владельцы недвижимости столкнуться с проблемой ликвидности.

Оценить число квартир на вторичном рынке довольно просто с помощью базы ЦИАН. При этом надо понимать, что цифра можно быть незначительно завышена. Т.к. в ней будут присутствовать объекты, хозяева которых, на самом деле, не хотят ничего продавать. Размещение объявления о продаже нужно либо для более точной оценки объекта (наследственные споры), либо для выяснения потенциального спроса.

А вот число объявлений о продаже квартир в новостройке, наоборот, будет сильно занижено. Т.к. за многих объявлениями скрывается сразу несколько схожих квартир.

Все данные портал KVARTIRAzaMKAD.ru собрал в таблицу ниже. Для анализа предлагается два показателя – соотношение квартир на первичном и вторичном рынках и отношение квартир на вторичном рынке и населения города. Из данных этой таблицы следует, что благоприятная ситуация (в плане прогноза будущего спроса на квартиры) сохраняется только в Долгопрудном (сюда же попадают другие новостройки ближнего пояса на Дмитровском шоссе). Количество продаваемых квартир во многих других городах (Реутов, Люберцы, Котельники, Красногорск, Мытищи) говорит о том, что каждая 10-я, а то и 7-я семья (если принять, что, в среднем в семье 3.2 человека) вдруг решила продавать свою квартиру. То есть люди избавляются от инвестиционных приобретений.

Слишком высокая доля квартир на первичном рынке наблюдается в Реутове, Котельниках, Домодедово, Красногорске, Одинцово, Химках, Мытищах. Именно в этих локациях мы не советуем покупать квартиру. Хоть в Химках власти и пообещали прекратить утверждение новых проектов застройки. Интересно, что Балашиха, которую все эксперты приводят как иллюстрацию города с неудачными новостройками, выглядит, согласно нашей статистики довольно благополучно. Все дело в том, здесь строительный бум начался одним из первых. И сейчас он уже подошел к завершению. Если мы возьмем для расчетов численность населения в 2012 г. (230 тыс. человек), то картина окажется совсем другой.

Перспективные Котельники уже «отыграли» свой рост, основанный на вводе нового метро. Сегодня квартира здесь вряд ли будет выгодной инвестицией.

Соотношение между населением подмосковных городов и объектами на первичном и вторичном рынках по данным сайта ЦИАН на конец октября 2016 г.

Город Население на 01.01.2016, тыс. чел Объявлений о продаже недвижимости на вторичном рынке (в %к населению города) Объявление о продаже недвижимости на первичном рынке Соотношение объектов на первичном и вторичном рынках, %
Балашиха 428.0 6218 (1.45%) 1534 25%
Реутов 96.6 2913 (3.0%) 1868 64%
Люберцы 190.5 6464 (3.39%) 1213 19%
Котельники 43.1 1493 (3.46%) 782 32%
Домодедово 158.5 1630 (1.02%) 572 35%
Красногорск 144.6 8100 (5.60%) 5056 62%
Одинцово 141.3 3837 (2.7%) 1665 43%
Химки 240.0 5986 (2.49%) 2629 44%
Долгопрудный 100.5 1677 (1.68%) 107 5%
Мытищи 201.1 6382 (3.17%) 4032 63%

Драйверы спроса на квартиры в Подмосковье

Прежде всего, не надо забывать, что пока уровень жизни в Московском регионе существенно выше среднего по стране, люди будут стремиться сюда приехать. Согласно данным официальной статистики, средняя продолжительность жизни в Москве 2013 г. составляла 76.37 лет, а, скажем, в Амурской, Иркутской областях – 66.38, 66.72 лет соответственно. Отличие в 10 лет – показатель существенный.

Разница в стоимости жизни в столице и Подмосковье. Сейчас влияние этого фактора можно свести к нулю. Но, возможно, через несколько лет содержание квартиры и проживание в столице станет слишком дорогим для определенной группы граждан.

Но, к сожалению, из реальных, работающих сегодня драйверов спроса девелоперы называют только ипотеку с господдержкой. «В ЖК «Новый Зеленоград» есть программа кредитования с первоначальным взносом всего 5%. Таким образом, имея на руках порядка 100 тысяч рублей, можно приобрести однокомнатную квартиру. Именно различные способы приобретения жилья – один из важнейших рычагов влияния на спрос и привлечения покупателей», - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. «Доля ипотечных сделок в проектах эконом- и комфорт-класса достигла 55%-60%, тогда как еще два года назад она не превышала 50%», - констатирует Мария Литинецкая, Метриум Групп.

«Основным драйвером продаж остается ипотека с государственной поддержкой. В жилом квартале «Краски жизни» в Видном около 80% квартир приобретают в ипотеку по государственной программе» - вторит ей Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век».

К сожалению, ипотека с господдержкой является драйвером участия в долевом строительстве, а вовсе не покупки квартир. В 1-ом полугодии 2016 г. с помощью ипотеки в Подмосковье было продано 1 млн кв. м новостроек. Ипотеку выдали 50 банков в 292 жилых комплексах – в среднем 68 квартир на один жилой комплекс.

Еще одним драйвером продаж, может стать 2% налог на недвижимость, который хотят ввести власти Подмосковья со следующего года. Суть в том, что если застройщики не реализовал квартиру, то через год она должна облагаться налогом, как коммерческая недвижимость. Сергей Егоров директор S.A. Ricci жилая недвижимость, как и многие другие эксперты, считает, что «драйвером рынка жилья налог на непроданные квартиры точно не станет. Застройщики и так всегда ставят перед собой цель продать строящиеся метры, как можно скорее. В идеале, все стремятся к соблюдению формулы «все построил – все продал», поскольку держать на балансе готовые квартиры достаточно обременительно. При этом рынок жилья столичного региона сегодня явно не является дефицитным – объемы предложения достигли рекордных за десятилетие значений. Введение нового обременения вряд ли способно снизить цены на жилье, скорее наоборот. Ведь застройщики будут вынуждены переложить налоговую «прибавку» (пусть и не очень большую) на плечи покупателя, вложив ее в стоимость квартиры».

Какую квартиру покупать в Подмосковье?

Один совет наш портал давал еще в начале 2014 г. И он актуален и сегодня – покупать в Подмосковье объекты точечной застройки. Они находятся в районах со сложившейся социальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, в таких районах всегда будет достаточное количество потенциальных покупателей или арендаторов на данную квартиру. Да, конечно, стоят такие квартиры дороже. Но это – плата за меньший риск.

Приобретать квартиру с готовой отделкой. Если раньше отсутствие отделки позволяло проявить больше свободы при ремонте и снизить цену входа, то теперь это неактуально. Большинство покупателей хотят быть уверенными, что в будущем квартира не принесет им никаких ценовых сюрпризов. Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKADFamily говорит, что их аналитический отдел зафиксировал увеличение предложений квартир с отделкой на протяжении 2016 г.

Избегать комплексов с большим количеством однокомнатных квартир. Сегодня многие девелоперы, стараясь снизить порог входа для покупателей, планируют дома с большим количеством маленьких однокомнатных квартир. В будущем это приведет к перекосам в демографическом составе жильцов, что может негативно сказаться на ликвидности конкретно вашей квартиры.

Выбирать максимально интересный в архитектурном и концептуальном отношении проект. Эстетика архитектуры, качество жилья, - при прочих равных могут стать решающими факторами при последующей продаже.

Трезво оценивать транспортную доступность квартиры из Москвы. Этот тренд, по всей видимости, не будет еще очень долго меняться.

Цены на квартиры в Подмосковье

Спрос на подмосковном рынке новостроек имел в 2016 году несколько взлетов и падений.

«К примеру, в начале года (январе-феврале) мы наблюдали просто ажиотажный покупательский интерес, вызванный возможным завершением программы господдержки, - говорит Евгения Акимова. - Однако уже весной произошел спад клиентской активности, примерно на 30%. Ввиду массовых скидок, покупатели ждали еще больших преференций, откладывая решение о покупке. Одновременно застройщики столкнулись с новым локальным удорожанием стройматериалов (арматура, бетон, алюминий), что вынудило их несколько повысить цены. Только к середине года покупатели перестали ждать дальнейшего снижения прайса, что стало причиной роста числа сделок. Сегодня спрос снова вернулся к уровню начала 2016 года, весьма успешному и даже ажиотажному периоду».

Ситуация со спросом в Подмосковье остается сложной, делится своими наблюдениями Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».- Тем не менее, большинство девелоперов фиксируют рост первичного интереса со стороны покупателей. Это выражается в увеличении числа посещения сайтов проектов и звонков в отдел продаж.

Иными словами, интерес к покупке жилья вернулся, тогда как во втором полугодии 2015 года клиенты практически исключали улучшение жилищных условий. В то же время число покупателей, которые полагают, что цены на недвижимость сохранятся на текущем уровне или даже снизятся, по-прежнему составляет около 73%. Возможно, именно поэтому первичный интерес пока не конвертируется в реальные сделки.

В 3 кв. 2016 года, по данным Метриум Групп, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области выросла на 2,6%. Если к началу июля средняя цена «квадрата» составляла 79 тыс. рублей, то к концу сентября она достигла 82 тыс. рублей.

Что касается вторичного рынка, то по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в ближнем Подмосковье составила 98,488 тыс. рублей за кв. метр (сентябрь 2016 г.), в среднем Подмосковье – 73,529 тыс. рублей за кв. метр. Все изменения – в пределах погрешности.

Сближение цен на вторичном и первичном рынке – не очень хороший сигнал. При такой ценовой картине первичный рынок должен остановиться. И он остановился бы, если бы не ипотека с господдержкой.

Источник - «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Сентябрь 2016 года можно назвать месяцем активизации продавцов. Активность же покупателей, выраженная в показателях сделок по данным Росреестра Московской области, уменьшилась. По сравнению с сентябрем прошлого года было зарегистрировано на 8% меньше прав на жилые помещения.

Источник – УФРС МО

Новостройки Подмосковья 2017 г

Несмотря на не самую утешительную картину, девелопервы продолжают запускать новые проекты. Их отличительная особенность – участие именитых архитекторов, замеченных ранее в проектах премиальных сегментов и, как следствие, интересная концепция. При этом в первых очередях заявляется очень низкая цена входа.

Вот новые ЖК, вышедшие в свет в конце 2016 г., которые будут активно продаваться в 2017 г.

«Лайково», которое называют даже не жилым комплексом, а городом. (общая площадь жилья 875 тыс. кв. м) от компании UrbanGroup. Архитектурная концепция города принадлежит российскому архитектору Максиму Атаянцу.

Минимальные цены, как следует из пресс-релиза – от 2 млн. рублей. Особенность данного проекта – наличие торговой улицы длиной километр.

ЖК «Новокрасково», проект которого разработан в именитом архитектурном бюро «Остоженка» - в этом комплексе квартиры предлагаются по цене от 2 млн руб. Правда, не все плюсы данных комплексов бесспорны.

Ирина Доброхотова, среди достоинств ЖК «Новокрасково» отмечает пешую доступность до станции Коренево. При этом забывается, что электричка от Коренево до Выхино идет около 35 минут, а до Казанского вокзала – больше часа.

UP-квартал «Римский» в Ленинском районе, рядом с пос. Развилка, в 15-минутной доступности от станции метро «Домодедовская» (ФСК «Лидер») Архитектор - Михаил Филиппов (автор элитного комплекса «Итальянский квартал»).

Минимальная стоимость квартиры – 2,2 млн. рублей.UP-квартал «Римский» уже аккредитован ВТБ24 по программе господдержки, ставка - 10, 9% годовых. Планируется 7 очередей. Первая будет сдана в 2018 г.