Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 9, 2014 8125 4

Как быть жителям тех домов, рядом с которыми началось возведение многоэтажного здания, явно угрожающему комфортному и благополучному существованию? В этом вопросе мы решили разобраться вместе с экспертами рынка недвижимости, взяв за пример строительство ЖК «Спасский мост» в Павшинской пойме.

Жители Павшинской Поймы бьют тревогу

В конце ноября 2014 года автору статьи прислали петицию, составленную жителями Павшинской поймы на имя Губернатора Московской области Андрея Воробьева (копии отправлены главе Красногорского муниципального района Рассказову Б. Е., главе городского поселения Красногорск Старикову П. В. и в Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области). Взбудораженные строительством «дома-монстра» в микрорайоне «Спасский мост» жители соседних домов требуют отменить его строительство или хотя бы уменьшить этажность 9-го, 10-го и 11-го корпусов жилого комплекса, который, по их мнению, «нарушают нормативы по плотности жилой застройки».

Действительно, в сложившемся, хотя и молодом районе планируется возвести 29-этажный дом, рассчитанный на 1414 квартир. Поэтому в петиции сообщается, что, «постройка ухудшит условия проживания в и без того перенаселенном районе, повлечет к ухудшению ситуации с обеспеченностью района социальной инфраструктурой, к перегрузке в детских садах и школах. Проезд в район станет существенно затруднён, острейшая нехватка парковочных мест будет дополнительным стимулом для превращения газонов в автостоянку!»

На момент прочтения петиции автором статьи, в ней уже стояли подписи 1159 жителей — не пройти мимо! И пока жители Павшинской поймы бьют в колокола, KVARTIRAzaMKAD.ru пытается разобраться в сложившейся ситуации и понять, насколько опасна соседняя застройка, что могут и не могут сделать жители соседних домов, встревоженные возведением очередной высотки под боком.

Чем грозит высокая плотность застройки?

Ответ на этот вопрос мы получили от генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, которая обозначила несколько основных негативных факторов, в целом подтвердив опасения обеспокоенных жильцов: «В большинстве случаев уплотнительная застройка сопровождается ухудшением условий проживания для жителей прилегающих к району строительства домов. Во-первых, существенно увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру. При этом почти всегда возникают и проблемы с паркингом, так как имеющиеся стоянки зачастую не способны справиться с дополнительным объемом машин.

Во-вторых, подобное строительство в исторически сложившемся микрорайоне, безусловно, влияет на спокойствие местных жителей. Строительная техника работает „до победного конца“, шум практически не стихает ни на минуту.

В-третьих, уплотнительная застройка увеличивает нагрузку на существующую сеть инженерных коммуникаций, что нередко приводит к авариям и перебоям с водо- и электроснабжением. Еще один немаловажный фактор влияния „уплотнения“ заключается в том, что строительство новых объектов зачастую оказывает негативное воздействие на конструкцию соседних домов — возникают различные трещины и дефекты, прогибы бетонных плит балконов, просадка фундамента и пр.

В результате, жилье в соседних домах может подешеветь. Если речь идет о новостройках, то квартиры обычно теряют в цене 10–15%. Представители старого жилого фонда, которые и так не отличаются высокой стоимостью, дешевеют на 5–10%».

Человек и закон

Как поясняет адвокат Андрей Тваури из «Юридической группы адвоката Андрея Тваури», «любая стройка предполагает получение застройщиком-заказчиком разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и дающий застройщику право осуществлять строительство. Проектная документация, в свою очередь, подвергается экспертизе, предметом которой являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, а также нормативам градостроительного проектирования, которые в свою очередь регулируют плотность жилой застройки. Если все экспертизы пройдены и разрешение получено, то такая стройка считается законной».

Если «Спасский мост» строится, значит, получены разрешения. И, наверное, все нормативы учтены? Вот что рассказывает житель Павшинской Поймы Евгений Игнатов: 10 декабря 2013 г. компания-застройщик обратилась в Администрацию городского поселения Красногорск Московской области за выдачей разрешения на строительство жилых зданий корпусов № 9-10-11 с внутриплощадочными сетями 3-й очереди строительства района «Спасский мост», к которому приложило весь предусмотренный Градостроительным кодексом РФ пакет документов. Однако Администрация Красногорска письмом первого заместителя Главы Администрации отказало в выдаче разрешения, поскольку запроектированная этажность противоречила нормативам градостроительного проектирования Московской области (Постановление Правительства Московской области от 16.01.2012 г. № 24/54) Не согласившись с решением Администрации, компания-застройщик обратилась в суд и выиграла его!

Мы (жители) изучили ситуацию, и она наш взгляд, она такова: в ходе судебного разбирательства судом рассматривался факт наличия документов, необходимых для его получения. И действительно, застройщик предоставил в Администрацию все необходимые документы:
1. Договор аренды земельного участка,
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ),
3. Проектную документацию,
4. Положительное заключение негосударственной экспертизы,
5. Копия свидетельства об аккредитации, и некоторые другие документы, не имеющие в нашем конкретном случае важности.

В ГПЗУ, который предоставил застройщик, есть пункт 2.2.2. о том, что на данном участке разрешается предельное строительство в 30 этажей. Однако, этот ГПЗУ противоречит нормативам градостроительного проектирования Московской области, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 N 24/54, в которых содержится норматив предельного строительства в 17 этажей для города Красногорска!

Получается, корпуса 9, 10, 11 микрорайона «Спасский мост» спроектирован с нарушением норм. Это и является нашим основным основанием требований отмены строительства… К тому же, проект планировки корпусов предусматривал трёх «свечек» с общим стилобатом. А сейчас строится дом-стена!

Куда обращаться жителям?

Градопланировщик, один из основателей объединения планировщиков RUPA, член международной ассоциации планировщиков ISOCARP Александр Антонов рассказывает: «Есть в одном старом фильме диалог… Мальчик, мучающийся от неразделенной любви, спрашивает старшего товарища: „Что же мне теперь делать?“ И получает в ответ: „Страдать! Любовь — это страдание!“ Так вот, жизнь в Московской области — это страдание. У меня есть только один совет жителям — продавайте свою клетушку…»

Юристы же рекомендуют идти с подобной проблемой в суд. «В случае, если жители уже существующего ЖК, расположенного в непосредственной близости к возводимому жилому дому, считают, что нарушаются нормативы плотности застройки или какие-либо другие строительные нормативы, они могут обратится в прокуратуру с коллективным заявлением о проверке законности выдачи разрешительной строительной документации, а также обратиться в Главное управление государственного строительного надзора с требованием остановить строительные работы и устранить допущенные нарушения», — говорит адвокат Андрей Тваури из «Юридической группы адвоката Андрея Тваури».

«Норматив по плотности, очевидно, нарушен в этом проекте, — подтверждает Александр Антонов. — Нужно подать в суд на нарушение действовавших на тот момент нормативов: найти проект планировки этого объекта, посмотреть, что в проекте планировки, каковы параметры нормативов и кто их утверждал».

Экспертов дополняет адвокат Андрей Безрядов: «Возведение жилых домов осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления после проверки проектной документации на соответствие Градостроительному плану. Указанный план содержит информацию о предельных параметрах разрешенного строительства. Граждане и юридические лица имеют право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выдаче градостроительного плана, который обязаны предоставить в течении 30 дней с момента обращения. В случае, если заинтересованные лица считают, что градостроительный план нарушает их законные интересы, то они вправе оспорить его в судебном порядке».

Очевидно только, что «оспаривание в судебном порядке» должно стать чуть ли не единственной профессиональной деятельностью активиста. Тем более, что статистика по случаям, когда новая стройка мешала жителям сложившихся микрорайонов, более, чем безрадостная.

Истории с уплотнением

В качестве «свежего» примера нового строительства, ущемляющего интересы жителей, эксперты рынка недвижимости приводят один из корпусов ЖК Wellton Park на пр. Маршала Жукова (застройщик — компания КРОСТ), который был построен вплотную к одному из домов, расположенных в данном районе. К сожалению, в данном случае неизвестна реакция жителей — возможно, она и была, но не попала в открытые источники.

А вот более старая история. В середине нулевых ревнители исторической застройки боролись против офисного центра в Колокольниковом препеулке. О том, как он «вписывался» в застройку, говорит то, что цоколь нового здания заканчивался на уровне карниза соседнего дома. Компания «Контус», возводившая офис, самовольно превысила высоту, доведя ее с предполагаемых пяти этажей до одиннадцати. Иски были поданы в Измайловский, а позже в Арбитражный суды столицы. Летом 2005 года компания «Контус» проиграла все судебные разбирательства, и встал вопрос о сносе здания или демонтаже верхних незаконно построенных этажей. Но вместо этого начался демонтаж двухэтажного жилого дома, бывшего непосредственным соседом офисного здания и являвшегося частью рядовой исторической застройки Колокольникова переулка… Хотя верхние этажи офисного центра были снесены.

Широкую огласку получил проект «Дома на Мосфильмовской»: в 2010 году оперативная группа по борьбе с самостроем при мэре города Москвы приняла решение о сносе «лишних» этажей здания (по одним источникам таковых было 4, по другим — 22).

Впрочем, позже от такого решения отказались: за дом вступилось архитектурное сообщество, написавшее открытое письмо с просьбой сохранить уникальное здание как «портрет эпохи». К тому же, как уверяли специалисты, при демонтаже верхних этажей небоскреба, может пострадать все здание.

А вот другому зданию «Дон-Строя» в Филипповском переулке повезло меньше: его верхние два этажа были снесены.

Мы спросили экспертов, какова международная практика по разрешению подобных ситуаций в западных странах. Адвокат Андрей Тваури отметил, что «плотность застройки в некоторых европейских городах достигает 80–90%. Нарушения норм плотности застройки допускаются крайне редко, ввиду отлаженной разрешительной и контролирующей системы».

Когда она будет отлажена у нас — вопрос, на который, вероятно, сейчас дать ответ не сможет никто. Поэтому всё, что остаётся жителям — начинать разбираться в законодательстве и отстаивать свои права в судах.

nonameDecember 11, 2014

Подземный паркинг? Он на 400 мест, а квартир планирует 1414. И Вы еще надеетесь что-то в аренду умудриться там взять. А уж на территорию ЖК точно никого не пустят, вводится новая система распознания автономеров. Т.е. Вас устраивает, уважаемый Serg, более 1000 машин жителе СМ, которые будут загораживать и без того узкий въезд в ПП?

ИгорьDecember 13, 2014

Спасский мост - лучший в павшинской пойме. Зря вы так. Оглянитесь что вокруг - вот там действительно ужас. И насчет детских садов , все вранье. Спасский мост не увеличивает нагрузку на социальную инфраструктуру. А наоборот ее улучшает. Потому что здесь будет бесплатный садик и школа прямо во дворе. И тут как раз в статье клевета. И двор здесь лучший. Я специально объехал весь район и купил квартиру именно здесь, очень надеюсь, что этот черный PR не повлияет на сроки строительства нового дома.

ОльгаJanuary 25, 2015

Боюсь, Игорь, Вы не неверно поняли посыл статьи: здесь же не говорилось о том, как замечательно будет жить в ЖК "Спасский мост". Здесь говорилось о том, что строительство ЖК может плохо сказаться на проживании в других ЖК, в силу описанных факторов. Клеветой это вряд ли можно назвать, поскольку при ЛЮБОМ новом строительстве нельзя не учитывать общее влияние на район/микрорайон. Другим - не нравится. Вы готовы жить в том месте, куда будут всё время плевать те, кому постройка дома навредила? Это ваши соседи, на секундочку. И они здесь УЖЕ живут, а Вам только предстоит. Подумайте об этом.

ОльгаJanuary 25, 2015

PS: Что хорошо для девелопера при продажах - может быть плохо для жителя потом, в силу негатива окружающих. Если коротко.

Написать отзыв