Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 18, 2016 1841 0

Что день грядущий нам готовит? Ответить на этот вопрос можно только после того, как изучишь и проанализируешь день вчерашний. Как вел себя рынок новостроек Подмосковья в 2016 г., какие тенденции были самыми заметными?

Классовое безразличие

Первое, что бросается в глаза при изучении загородных многоэтажных комплексов – их одинаковость. Строятся они из панелей или монолитного бетона. По ловам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» сегодня на областном первичном рынке преобладают новостройки из монолита, их доля оценивается в 75-80%. При этом доля панели в последние годы стала расти – благодаря модернизации панельного производства и повышении конкурентных качеств этого материала.

Этажность домов тоже приблизительно одинаковая – до 17 уровней. Разница присутствует только в отделке, но это разнообразие довольно скромное – некоторые панели красятся в другой цвет, чтобы избежать визуальной скуки. Иногда в одном комплексе стоят одинаковые дома разных цветов. Выглядит живенько, и все равно это не полеты архитектурной мысли.

Почему так происходит? Неужели и в этом виноват кризис? Увы, скорее всего так – кризис заставил застройщиков снизить расходы и уйти в глубокий эконом-класс. Для поддержания лица, продавцы ввели новый сегмент рынка – комфорт-класс. Однако по большому счету, это старый добрый эконом с маленькими несущественными плюсами.

Посреди унылого «комфорта» иногда сияет бизнес-класс. Доля его на рынке невелика – по словам Дмитрия Власова, заместителя генерального директора компании RDI, таких ЖК всего 8% от общего числа новостроек (в то время, как комфорт лидирует и набрал 51%, а эконом 41%).

Одинаковые, но красивые 8-этажные дома выросли в ЖК «Дубровка» (Калужское шоссе, 5 км от МКАД). Поселок этот традиционно состоял из таунхаусов, но в связи с кризисом владельцы земли решили поднять этажность и уменьшить площадь жилья. При этом они сделали все возможное, чтобы новые здания органично вписались в «былую роскошь».

ЖК Дубровка

Что отличает многоквартирные дома бизнес-класса от комфорта и эконома? Внешний вид, высота потолков, месторасположение. Затраты на более дорогой сегмент выше, соответственно поднимается и цена.

Продажный комфорт

Если этот тип жилья вырвался в лидеры, значит покупателям нужен именно он. Почему они пренебрегают эстетикой, готовы мириться с невысокими потолками и узкими подоконниками? Вероятно потому, что многоквартирные дома вообще не должны претендовать на высокий уровень.

Да, во многих странах есть дорогие небоскребы, но в принципе, жилой муравейник по определению не может быть жильем высокого класса. Соответственно присматривают эти площади люди с невысоким достатком, которые не могут купить аналогичное жилье в Москве, а о таунхаусах и коттеджах даже не мечтают.

Доказательством финансовой подоплеки служит и выбор самих комфорт-квартир. Наибольшим спросом, рассказывает Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК INGRAD, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, площадью от 31 кв.м. до 55 кв.м. Их доля в общем объеме продаж в среднем составляет 82%.

Такой спрос объясняется тем, что проекты в основном рассчитаны на молодые семьи, а также на семьи с детьми. В проектах компании RDI по итогам 11 месяцев 2016 г. доля реализованных 1-комнатных квартир составила 54%, 2-комнатных – 32%, 3-4-комнатных – 14%.

Выбирают покупатели средние этажи (исключение составляют жилые комплексы с высокими видовыми характеристиками, в которых верхние этажи ценятся выше).

Большим спросом пользуются квартиры-студии, которые покупают, чтобы впоследствии сдавать их в аренду. Не секрет, что рынок аренды тоже пострадал – из-за сокращения рабочих мест и инфляции многие молодые люди покинули столицу или переехали в более дешевые квартиры. Для тех, кто попал в затруднительное финансовое положение, но еще держится, студия в Новой Москве или Подмосковье – неплохой вариант, а высота потолков и архитектурные изыски переселенцев не волнуют.

Разумеется, на спрос влияет и удаленность дома от города – люди предпочитают зону 0-15 км от МКАД, поскольку большинство ездит на работу в столицу.

Если говорить о конкретных цифрах, то картина выглядит так. По данным Евгения Сандлера, доля эконом-жилья выросла за год в полтора раза. Коммерческий департамент ГК INGRAD показал увеличение продаж подмосковных объектов на 23%. Некоторые застройщики говорят об отрицательной динамике, другие о стабильности продаж на протяжении этого и предыдущего года. Вероятно, многое зависит от достоинств конкретных комплексов. У «угадавших» продавцов дело движется, у допустивших ошибку ситуация похуже.

Сошли с дистанции

В конце 2015 года, делится Дмитрий Власов, «преставившихся» объектов насчитывалось 29, а в конце октября 2016 г. - уже 32. Еще 29 объектов находятся на особом контроле Министерства строительства Московской области.

Некоторые компании («Мортон») пали жертвой собственных амбиций и были поглощены более сильными конкурентами. Банкротство крупной и известной компании «СУ-155» привело к резкому увеличению обманутых дольщиков. В 2016 г. число таких неудачливых покупателей увеличилось с 2,1 тысячи человек до 5,9 тысячи человек.

Люди боятся пополнить эту статистику и потому предпочитают покупать уже построенное жилье. Многие готовы переплатить 30% и въехать в готовые стены, нежели вложить меньше денег, а потом дрожать от страха. Естественно, маленькие компании не выдерживают такой нагрузки, и большие рыбы съедают их.

Некоторые застройщики выступают в роли добрых волшебников - в регионе сложилась хорошая практика, отмечает Павел Брызгалов, когда проблемные объекты достраивают другие, имеющие на это необходимый ресурс. Среди таких компаний и ФСК «Лидер», которые помогли 3 000 обманутых дольщиков получить свое жилье.

Инфраструктура

По закону, застройщик большого жилого комплекса обязан создать для жителей хорошую инфраструктуру – построить школу, детский сад, обустроить зоны отдыха, дороги и подъезды к ЖК. Раньше расходы на такие объекты закладывались в цену квартиры. Далее покупатели вносили деньги на ранних этапах строительства и к окончанию стройки у продавцов появлялись средства на социальные объекты.

Теперь застройщики попали в ловушку. Покупатели не хотят платить за нулевой цикл, они ждут, когда все будет готово. Таким образом продавцы попадают в западню, вырваться из которой могут только сильные – те, у кого есть хорошая финансовая подушка и мощный тыл.

К примеру, в ЖК «Новые Ватутинки» еще не закончили строительство, и некоторые дома пустуют, но школа, автостоянка уже построены, дороги и подъезды к комплексу оборудованы. Первые этажи сданы разным коммерческим организациям, поэтому жильцы могут купить продукты, сходить в салон красоты, купить корм для собак и кошек и т.д. Это способствует хорошему прогнозу – оставшиеся квартиры будут выкуплены.

ЖК Новые Ватутинки

Два месяца назад, в октябре, Минфин позволил застройщикам учитывать расходы на инфраструктуру как траты, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль от реализации построенного жилого фонда и нежилых помещений. Это должно помочь компаниям выправить свою финансовую ситуацию.

Ипотека

Главным двигателем торговли стала не реклама, а ипотека. На первичном рынке она всегда пользовалась большим спросом. В нашей компании, говорит Евгений Сандлер, спрос на ипотеку поднялся на 12%. Такой рост обеспечен и благодаря программе с государственной субсидированной ставкой, и широким вариантом программ, которые предлагают банки.

Противоположные данные приводит компания RDI - в 2016 г. доля ипотечных сделок практически не изменилась – наблюдалось небольшое снижение с 63,1 до 62,7%. В целом же доля ипотечных сделок на первичном рынке превысила 50%, из них практически 90% - сделки по программе с господдержкой ипотеки.

Это значит, что больше половины новых квартир в Подмосковье куплены в кредит. Смогут ли заемщики погасить его, покажет время. Экономическая ситуация в стране пока не очень хорошая, но будем надеяться на лучшее.

Заплатил и живи

Большинство квартир сдаются покупателям без чистовой отделки. Таким образом новоселам придется потратить еще немало денег, чтобы сделать электрику, отделать полы и довести свои квадратные метры до ума. Но некоторые компании предлагают варианты с отделкой – к примеру, микрорайон «Новое Медведково» и микрорайон «Новое Пушкино».

МКР Новое Пушкино

А в архитектурном пригороде «Южная долина» с чистовой отделкой сдаются 10 корпусов, причем покупателям предлагается три варианта отделки на выбор.

В ЖК «Новое Измайлово-2» (Балашиха) есть возможность приобрести квартиру с предчистовой отделкой.

Таких квартир на рынке около 23%. Это удобно в первую очередь частным инвесторам, которые собираются сдавать жилье. Арендаторы не хотят переплачивать за мраморные полы, поэтому охотно селятся в комнаты с линолеумом.

Где найти?

По каким направлениям развернуто мощное строительство многоэтажных ЖКК?

Если судить по количеству проектов, то наиболее высокая конкуренция наблюдается в Красногорском районе, за ним следуют Химки, Балашиха и Ленинский район.

По объему проектов список не меняется, но места в нем распределятся иначе: наиболее высокая конкуренция наблюдается в Ленинском районе, затем следует Красногорский район и Балашиха, замыкает список Химки.

Учитывая, что в городских округах Химки и Балашиха в настоящее время действует мораторий на новое строительство, в ближайшее время двумя рынками с наиболее высокой конкуренцией будут стать Ленинский и Красногорский районы.

В последнем реализуются 33 проекта общей площадью примерно 5 000 000 кв.м. В течение 2017 г. рынок этого района пополнится площадью 2,2 млн. кв.м. Ленинский район в 2017 г. пополниться еще 9 проектами общей площадью 2 млн. кв.м. Также в этом р-не реализуется самый масштабный проект области площадью 3,5 млн. кв.м.

Павел Брызгалов отмечает, что жилые комплексы в Подмосковье возводятся повсеместно, но на зону до 10 км от МКАД приходится более 200 многоэтажных проектов, а в радиусе 10-30 км их уже не более 10.

Автор: Воронова Ольга