Все новостройки Подмосковья
Для большинства людей покупка или продажа недвижимости – значимое и, как правило, нечастое событие в жизни.
А учитывая множество скандалов в этой сфере, в том числе и с публичными персонами, можно сказать, что самый большой страх как покупателя, так и продавца недвижимости — это судебное оспаривание сделки и признание ее недействительной.
По данным экспертов, работающих в данной сфере, за 2020-2025 годы в РФ было оспорено более 30000 сделок с недвижимостью. Самым «опасным» получился договор дарения – на него пришлась почти половина оспариваемых сделок – 46%.
При этом отмечается, что начиная с 2025 года количество спорных дарений резко пошло на спад – именно тогда была введена обязательная нотариальная форма для договоров дарения недвижимости между гражданами.
Вторым по частоте споров стал договор купли-продажи – на него пришлось 32% судебных разбирательств.
Давайте рассмотрим самые распространенные причины, по которым подобная неприятность может произойти.
- Первая и самая явная причина - это прямой обман и угрозы. К основаниям для оспаривания в этом случае относят сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также кабальное отчуждение недвижимости. Последнее - это ситуация, когда человек вынужден продать или подарить свою недвижимость из-за тяжёлых обстоятельств, таких как срочная необходимость в деньгах на лечение или потеря работы, а вторая сторона при этом сознательно этим воспользовалась, поставив владельца недвижимости в заведомо невыгодное положение, к примеру, занизив цену покупки. Сюда же относятся дела, в том числе громкие последнего времени с участием медийных лиц, с так называемыми ведомыми продавцами. В этом случае владелец недвижимости вполне дееспособен, но действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников. В таких случаях истцы нередко выступают в роли потерпевших в рамках уголовных дел. А гражданско-правовой иск подают, чтобы вернуть имущество, которое они продали в результате обмана или принуждения. В данном случае люди оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием третьих лиц чаще всего, неустановленных и действовавших по мошенническим схемам.
- Еще одна из распространенных причин оспаривания сделки с недвижимостью и признания ее недействительной — введение в существенное заблуждение участника сделки. Этим термином обозначается ошибочное представление о важных ее составляющих, таких, как предмет сделки, из-за которого человек согласился на то, чего на самом деле не хотел. В результате суд может признать сделку недействительной. Например, продавец может заявить, что не понимал, что подписывает договор именно купли-продажи, а думал, что это договор залога или завещание и при жизни он права собственности на квартиру не лишится. Юристы отмечают, что за последние годы количество подобных случаев заметно растет.
- Одной из самых сложных категорий споров считаются иски о признании сделки недействительной по статье 177 ГК РФ - «Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». Речь здесь идет об официально дееспособных гражданах, которые в момент совершения сделки не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Причиной такого состояния может быть болезнь, прием лекарственных препаратов, влияющих на сознание, а также совершение сделки в состоянии стресса, сильного гнева или тревоги. В этом случае добросовестный покупатель может лишиться недвижимости. Также под вопросом возможность возврата денег. Чтобы минимизировать риски, важно при подписании договора убедиться, что продавец ясно мыслит и четко осознает свои действия.
- Следующая достаточно распространенная группа оснований для оспаривания сделок с недвижимостью – это так называемые мнимые и притворные сделки. Они относятся к категории ничтожных, то есть недействительных, начиная с самого момента их заключения. Мнимыми называют сделки, у сторон которой не было намерений вступать в реальные правоотношения и создать юридические последствия. Они совершается только для вида. Целью таких действий может являться, например, сокрытие имущества от кредиторов. Так, человек продает квартиру родственнику, однако сам продолжает в ней жить и оплачивать коммунальные платежи. Притворной сделкой считается соглашение, которое заключается с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Это нередко используют например, для ухода от налогов, когда занижается цена в договоре. Или же осуществляется продажа недвижимости вместо залога. При оспаривании такого договора суд может обязать стороны недействительной сделки вернуть всё, что они получили друг от друга. Таким образом, продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — деньги. Но если в договоре купли-продажи указана сумма меньше реальной, то только на неё и может официально претендовать покупатель. То есть в этом случае вполне реален риск потерять и недвижимость, и незадекларированную разницу в деньгах.
- Еще одной причиной являются банкротные оспаривания сделок с недвижимостью согласно статьям 61.2 и 61.3 закона о банкротстве. Это ситуации, в ходе которых финансовый управляющий или кредиторы через суд требуют признать недействительным договор купли-продажи, дарения или обмена жилья, совершенный должником накануне начала процедуры банкротства. Нередки случаи, когда банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены. При этом покупатель далеко не всегда находится с ним в сговоре, чаще просто находятся желающие воспользоваться ситуацией и сэкономить, причем порой значительные суммы. Но такую сделку с высокой степенью вероятности оспорит финансовый управляющий.
- Также часть судебных споров возникает согласно статьям 173.1 и 174 ГК РФ «Из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также из-за превышения полномочий или злоупотребления ими при совершении сделки по доверенности». Так, согласие супруги или супруга необходимо при продаже совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Например, при продаже квартиры, доля которой находится в собственности несовершеннолетнего или же недвижимости, купленной с использования материнского капитала. При отсутствии согласия, сделку могут оспорить и признать недействительной.
Для того чтобы сделка с недвижимостью была признана недействительной, в судебном порядке должно быть доказано наличие хотя бы одного из выше перечисленных оснований для этого. Только после этого Росреестр сможет изменить запись о переходе прав собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.
При этом, запись ЕГРН является единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Оспорить её, а также саму сделку с недвижимостью, которая повлекла появление данной записи, можно только через суд.
В том случае, если суд признает сделку недействительной, на основании судебных документов Росреестр изменит запись о переходе права собственности в ЕГРН.
Во внесудебном порядке признать сделку с недвижимостью недействительной нельзя. Для этого недостаточно обратиться только в Росреестр - ведомство не наделено таким правом и не может оценивать волю сторон и их дееспособность в момент регистрации перехода прав на недвижимость.
Также при судебных разбирательствах Росреестр не является стороной по спорам о праве собственности. К судебному процессу ведомство могут привлечь только для пояснений о процедуре регистрации.
Дела, связанные с оспариванием сделок, могут длиться достаточно долго - от года до нескольких лет. Если сделка признается недействительной, то продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — переданные за неё деньги.
При этом, в каждом конкретном случае могут быть свои особенности как в части самого судебного решения, так и в части его исполнения. Например, если продавец передал деньги мошенникам, у покупателя могут быть сложности с тем, чтобы получить их обратно.
Вывод из всего сказанного можно сделать один - при заключении сделок с недвижимостью нужно соблюдать максимальную осмотрительность, а при обнаружении оснований для оспаривания – немедленно обращаться в суд.
Обсуждается на форуме
1
2
1
28
1
Написать отзыв