Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

April 16, 2015 3072 0 Алла Насонова 

Рынок изобретает новые маркетинговые схемы, призванные стимулировать покупку жилья на первичном рынке. При этом прямого снижения цен ожидать не приходится.

Уроки кризиса 2008 г.

Сегодня многие бизнесмены говорят, что в кризис 2015 г. они входят имея опыт выживания в кризисе. А чему научили события конца 2008–2009 годов наших застройщиков? Не снижать цены!

Ведь потенциальные покупатели, как только почувствуют «слабину», сразу займут выжидательную позицию. Зачем покупать сегодня, когда завтра можно купить дешевле?

Так что снижения абсолютных цифр сделок на первичном рынке недвижимости московского региона не будет. Скорее, стоит ожидать специальных акций. От «отделка в подарок» до «машиноместо в подарок». То есть «еще больше товара за те же деньги».

Но в апреле 2015 г. наметилась еще одна тенденция: застройщики совместно с банками стали стимулировать ипотечное кредитование.

Сохранить, а не заработать

Неверно думать, что единственный способ делать ипотеку доступной — это снижать процентную ставку (хотя большинство считает именно так). На самом деле важна только доля месячного бюджета, которая уходит на погашение ипотечного кредита. Зачение имеет сочетание трех факторов — средних зарплат, средних цен на недвижимость и процентной ставки. В 2006 г., когда ипотека начинала свое стремительное развитие, ставки по кредитам нельзя было назвать привлекательным. И 16%, и 17%… Но при этом недвижимость росла почти на 50% в год. Так что даже такие ставки помогали покупателям выигрывать гонку с ростом цен. А что происходит сейчас?

«По данным аналитиков, — рассказывает Ксения Цаплина, начальник отдела маркетинга ФСК „Лидер“, в феврале—марте ситуация на рынке новостроек сравнялась по своим показателям с цифрами за аналогичный период прошлого года. Кроме того, в первом квартале 2015 года наметился еще ряд характерных для рынка тенденций. Во-первых, максимально сократилось как число частных инвестиционных сделок (покупатели стремятся сохранить, а не заработать), так и количество покупок, совершаемых с привлечением ипотеки в виду удорожания заемных средств. Во-вторых, несколько увеличился период подбора квартиры, что связано с тщательностью подхода к поиску подходящего предложения и желанием „не прогадать“. И, в-третьих, налицо сокращение бюджета покупки, которое возможно отразится на структуре рыночного предложения (могут измениться планировочные решения новостроек, уменьшиться метражи квартир, на рынок вновь могут вернуться малогабаритные квартиры)».

Цены снижаются, но не для всех

Разрабатывая новые программы лояльности, застройщики стараются действовать наиболее точечно. С рынка уходят инвесторы и ипотечники? Надо изменить ситуацию специально для них. Поэтому появились специальные предложения, рассчитанные именно на эти группы покупателей. Застройщики снижают цены на некоторые квартиры, но не для всех, а только для тех, кто использует ипотечный кредит. А преподносится это как снижение ставки по кредиту.

Одно из первых подобных предложений поступило от ФСК «Лидер». Эксклюзивная ипотечная ставка 9,8% распространяется на ряд проектов: UP-квартал «Новое Тушино», корп. 3, 4 и 5; микрорайон «Новое Измайлово», корп. 12; UP-квартал «Сколковский», корп. 3 и 4.

Такая низкая ставка объясняется скидкой в 4% на участвующие в акции квартиры.

«Помимо этого мы сотрудничаем с банками, которые вошли в программу государственного субсидирования ипотеки, — рассказывает Ксения Цаплина. — ФСК „Лидер“ на сегодняшний день — единственная компания, которая предлагает своим клиентам ипотечную программу с минимальными ставками по кредиту от Банка „Открытие“. Ставка на первый год кредитования составляет 8% годовых, на второй и последующие — 11,95%. Минимальный размер первоначального взноса — 30% от стоимости квартиры, максимальный срок кредитования — до 30 лет. Максимальная сумма ипотечного кредита при приобретении жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге ограничена 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.»

Похожую программу, только с еще более привлекательными условиями объявили AFI Development и «Сбербанк России». Акция действует до 30 апреля 2015 г. и распространяется на определенные виды квартиры в микрорайоне «Одинбург». Скидка, которую делает застройщик (но только сбербанковским ипотечным заемщикам), позволяет брать кредит как бы со ставкой в 7,7%.

Маркетинговая процентная ставка 7,7% рассчитывается, исходя из стоимости жилья 7 905660 рублей, процентной ставки по ипотеке 11,9% и дополнительной скидки от застройщика в размере 11% от стоимости жилья. При этом сумма первоначального взноса составляет 30%, а срок кредита — 10 лет.

«По прогнозам МВФ, среднегодовая инфляция в 2015 году может составить не менее 16%. Таким образом, вкладывая средства в недвижимость, приобретенную под 7,7% годовых, участники акции могут выгодно и надежно инвестировать собственные сбережения», — поясняет Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development.

Единственное, надо помнить, что такая инвестиция в недвижимость не может быть «короткой». К тому уже сейчас подобная маркетинговая стратегия позволит вывести из игры так называемых «сберегантов», то есть тех, кто купил квартиры с инвестиционными целями, а сейчас был бы готов выставить их на продажу.

А вот что думает о новом маркетинговом ходе исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяной Полиди:

«Данные предложения на рынке представляют собой маркетинговую стратегию застройщиков и банков в условиях снижения спроса и необходимости снижения цен на жилье. С одной стороны, путем таких предложений застройщики и банки распределяют потери своей маржи, но сохраняют бизнес. С другой — увеличивают возможный спрос со стороны тех покупателей, которых проще склонить к покупке, если не только сказать, что цена снижается, но и что такая скидка эквивалентна более низкой ставке по ипотеке (если представить, что квартира покупается по старой цене). Таким образом, достигается синергетический эффект — при некотором снижении относительной маржи (% прибыли застройщиков и банков) увеличивается сам объем сделок, что позволяет максимизировать массу прибыли и минимизировать падение объемов бизнеса.

Такие стратегии, безусловно, дискриминируют покупателей, так как цена снижается не для всех, а только для тех, кто берет ипотеку. Это делается намерено для того, чтобы склонить больше потенциальных покупателей-заемщиков к сделкам. С точки зрения теории экономики, это дискриминация потребителей.

Что касается влияния таких стратегий на участников рынка, можно отметить следующее. Использование таких стратегий показывает, что застройщики и банки ожидают снижения цен в будущем на подобные объекты и пытаются скорее продать их (похоже, что они ожидают еще большего снижения цен). Поэтому ошибочно считать, что сделка с псевдо-пониженной ставкой до уровня ниже инфляции сулит выгодные инвестиции для приобретателей такого жилья. При снижении цен на жилье в будущем в расчете доходности таких инвестиций нужно учитывать возможное снижение цен на жилье.

Такие ожидания формируются под воздействием макроэкономических факторов — высокой инфляции и снижения реальных доходов населения, а значит — спроса на жилье. Особенно это касается, конечно, не центра Москвы, а как раз Подмосковья, где было построено много жилья в последние годы. Именно такие макроэкономические факторы влияют на общие рыночные цены на жилье — как в новостройках, где действуют подобные акции, так и на другое. Таким образом, нельзя сделать вывод, что подобные акции как-то особенно повлияют на других застройщиков, дольщиков, потенциальных покупателей другого жилья».