Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 24, 2013 507 0

В уходящем 2013 году наблюдалась высокая динамика развития в Московской области. Мы узнали, какие перемены, по мнению специалистов, больше всего повлияли на рынок новостроек Подмосковья и скажется ли это на планах девелоперов в дальнейшем.

Сергей Палий, специалист по связям с общественностью Группы компаний «Домостроитель».
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless
Галина Гараева, генеральный директор агентства недвижимости «Континент»
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban group
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Внимание привлекли события, направленные на решение транспортных проблем:

Сергей ПалийСергей Палий, специалист по связям с общественностью Группы компаний «Домостроитель».

Мне кажется, что одним из важнейших событий стало объявление о планах развития метрополитена: продолжении веток и вводе в эксплуатацию новых станций, в том числе расположенных на территории Московской области. Хочется надеяться, что это серьезный шаг на пути развития транспортной инфраструктуры Подмосковья в целом. На рынке жилья Подмосковья сейчас набирает популярность формат малоэтажного строительства. И тут хотелось бы видеть комплексное развитие территорий с полноценными жилыми и рабочими кластерами. А чтобы люди рассматривали такой формат жилья как первый дом, а не как «дачу», необходимо развивать еще и транспортную инфраструктуру, создавать полноценные современные города-спутники. Все это в комплексе будет способствовать улучшению инвестиционного климата и увеличению уровня жизни Подмосковья.

Ирина МошеваИрина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless

Среди знаковых для Подмосковья событий в уходящем году можно отметить открытие крупнейшего в Европе хелипорта «Москва», которое состоялось 11 декабря 2013 г. Он расположен в 11 км от МКАД в Мякининской пойме, на берегу Живописной бухты.

Развитие данного вида транспорта может оказаться удачной альтернативой автомобильному и железнодорожному сообщению для многих жителей Московской области и пригородов. Например, при поездке в аэропорт или необходимости срочно попасть в столицу вертолетное сообщение по скорости находится вне конкуренции. Кроме того, хелипорты и вертолетные площадки могут использовать экстренные службы: скорой помощи, полиции, МЧС, для которых время в пути имеет решающее значение.

Так же специалисты отметили работу властей и возможные грядущие перемены:

Галина ГараеваГалина Гараева, генеральный директор агентства недвижимости «Континент»:

В целом, год был для рынка достаточно активным, с хорошим спросом. Общий объем предложения в городах ближайшего Подмосковья за год увеличился примерно на 40%, причем значительная часть нового предложения на начальной степени строительства выведена на рынок осенью 2013 года. Год вообще ознаменовался для рынка недвижимости в целом выводом большого количества новых проектов — как жилой, так и коммерческой недвижимости. Это объясняется, в частности, тем, что процесс согласования строительных проектов входит в стабильное русло после нескольких лет адаптации к смене городских и региональных властей. При этом площадки под строительство в городах ближайшего Подмосковья постепенно заканчиваются, поэтому основным направлением жилищного строительства становится реконструкция жилых кварталов, строительство на месте сносимых пятиэтажек, а также освоение промзон.

Леонард БлиновЛеонард Блинов, директор по маркетингу Urban group

Поворот в градостроительной парадигме от микрорайонной к квартальной застройке. Это событие мы расцениваем как сугубо положительное, т. к. мы строим свои «Города для жизни», основываясь на этих принципах, и не можем не отметить, что это позволяет рационально использовать территорию, делает жилой квартал приватнее и безопаснее, а инфраструктуру доступнее. Смену вектора градостроительной политики в сторону понижения этажности застройки и уменьшению размера квартала можно считать новой вехой в отечественной истории градостроительства и городского планирования.

Филипп ТретьяковФилипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty

Главным событием уходящего года для сегмента городского жилья в Подмосковье я бы назвал комплекс инициатив областных властей, направленный на повышение транспортной доступности как городов-саттелитов, так и микрорайонов за МКАД. Именно в 2013 году мы увидели поступательную, уверенную реализацию этих инициатив, начиная от строительства вылетных эстакад, строительства метро и легкого метро за МКАД, заканчивая строительством ЦКАД. Именно сейчас мы являемся свидетелями того процесса, который в ближайшее время начнет разворачивать Москву — самый большой, густонаселенный и не очень удобный для жизни мегаполис — на путь децентрализации, активного развития пригородов, в том числе в инфраструктурной части. Мы видим, что это не разрозненные меры, являющиеся реакцией на те или иные политические сценарии, а выверенная стратегия, которая к тому же поддерживается федеральными властями.

Дмитрий КотровскийДмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

Самое значимое событие которое повлияло на рынок городской недвижимости Подмосковья в 2013 году и, безусловно, будет иметь пролонгированное действие в дальнейшем — это ограничение высотности строительства многоэтажных домов в Московской области.

Несмотря на то, что запрет коснулся тех проектов, которые еще не получили разрешения на строительство, это разом снизило объем потенциального товарного предложения на рынке, сосредотачивая интерес покупателей либо на тех проектах, которые прошли ГПЗУ ранее, либо на более дорогом сегменте жилья. Многие девелоперы вынуждены были спешно перекраивать проекты, вставая перед дилеммой — строить в сегменте бизнес-класса жилье с более длительным циклом реализации, перестраивать свои бизнес-процессы либо покидать рынок.

Ограничения строительства высотного жилья для тех девелоперов, кто работал в эконом и комфорт-сегментах напрямую влияют на снижение доходности — до 40 процентов — что не может не отразиться на ценах за метр. Самый логичный шаг для девелоперов — переходить в более дорогой сегмент, где объемы строительства и продаж ниже, а маржинальность выше. Однако не все застройщики готовы быстро перестроится, так как недвижимость бизнес-класса предусматривает индивидуальные проекты, удобные планировки, грамотный подход к общественным зонам и инфраструктуре. Частично компенсировать снижение доходности строительного бизнеса государство может за счет введения льгот на аренду земли или на подключение к сетям, а также гарантируя прием на баланс области инфраструктурных объектов, которые девелоперы обязаны строить в своих жилых комплексах.

Ирина ДороховаИрина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Норма об ограничении этажности. Пока что она носит рекомендательный характер. Однако если будет принят закон, это существенно скажется на строительных компаниях, в первую очередь, возрастут затраты девелоперов на возведение коммуникаций, прокладку сетей. Ведь стоимость земли и коммуникаций одна, а прибыль с многоэтажного и малоэтажного проектов — разная. Если девелопер будет ограничен в строительстве многоэтажных зданий, это скажется на его прибыли, а не на ценах, так как продавать недвижимость существенно выше рынка он не сможет.

Для примера, чтобы построить жилой комплекс на 300 человек с продаваемой жилой площадью 96 тыс. кв. метров, девелопер должен будет также возвести школу и детский сад. Суммарные затраты только на эту инфраструктуру составят свыше 500 млн рублей. Себестоимость строительства самих 96 тыс. кв. метров составит 4,8 млрд рублей. И это еще без учета строительства дорог и сетей. Таким образом, норма прибыли девелопера будет очевидно меньше 30%.

Если компания не сможет повысить норму прибыли за счет увеличения объема продаваемых площадей, то единственный выход — избавить девелопера от обременений в виде строительства социальной инфраструктуры, дорог и коммуникаций. Должна быть открытая политика создания инженерно-дорожной инфраструктуры, чтобы дороги и коммуникации строились по единому плану, что также способствовало бы удешевлению проектов.

Григорий АлтуховГригорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

Среди событий, произошедших на областном рынке городской недвижимости за прошедший год, можно выделить запрет, который подмосковные власти наложили на новое жилищное строительство сначала в г. Балашихе, а потом в г. Королеве. Одновременно с этим была проведена ревизия уже строящихся и получивших разрешение на строительство проектов на предмет наличия собственных объектов инфраструктуры, в первую очередь детских садов и школ. Данный запрет должен «выправить» уже имеющиеся диспропорции в соотношении объемов нового жилья и необходимой для его жителей инфраструктуры и уже не на бумаге, а на практике допускать к строительству только те жилые комплексы, где такая инфраструктура запроектирована. Поскольку проблема инфраструктуры в той или иной степени актуальна не только для Балашихи и Королева, а прецедент введения запретов уже есть, вполне вероятно, что такая мера может быть применена и в других городах. Сегодня в области только в зоне до 10–15 километров от МКАД строится более 300 жилых комплексов и дефицита жилья область не испытывает. Введенный запрет позволит избежать затоваривания рынка неинтересными покупателю проектами, так как уже сегодня спрос в области очень четко сфокусирован на проектах комплексного освоения территории, с собственной социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой.

Для ФСК «Лидер» значимым событием в наших областных проектах стало появление в ряде корпусов микрорайона «Новое Измайлово» квартир с опцией отделки. В рамках подмосковного эконом-класса ФСК «Лидер» впервые предложила четыре дизайнерских вида отделки: «Арт-деко», «Классика», «Авангард» и «Модерн». Новым такой формат стал и для Балашихи, где реализуется комплекс. Отделка в «Новом Измайлово» предлагается в подарок и по темпам продаж — на сегодняшний день распродано более 80% таких квартир — можно сказать, что покупатели такой продукт ждали.

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP

Вартан ПогосянОдним из самых значимых событий на рынке недвижимости Подмосковья стала инициатива правительства по ограничению этажности и инфраструктурным обременениям. В будущем это скорее всего скажется на стоимости жилья. Застройщики будут поднимать цены, чтобы избежать падения нормы прибыли. Через пару лет мы сможем увидеть последствия этих ограничений, которые выразятся в снижении объемов застройки.

Стоит также отметить тренд на смещение спроса за МКАД. В столице сейчас практически не осталось доступного жилья, поэтому покупатели все чаще делают выбор в пользу области. При этом, в ближнем Подмосковье можно найти квартиру бизнес-класса, стоимость которой будет идентична стоимости на жилье московского эконома.

Для TEKTA GROUP 2013 год был успешным. В начале года компания начала строительство нового мультиформатного комплекса в центре города МытищиЖК «Ньютон», ввод в эксплуатацию которого запланирован на конец 2014 года. Объект по достоинству оценили покупатели, на протяжении всего года мы наблюдаем неизменно высокий спрос. В конце июня компания сдала в эксплуатацию I очередь ЖК «Акварели» в Балашихе, который стал победителем в номинации «Жилой комплекс года бизнес-класса Московской области» профессиональной премии в сфере недвижимости – Urban Awards 2013. В декабре мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию I очереди жилого комплекса «Архимед» в Сергиевом Посаде.

В 2014 году мы планируем продолжить плановую реализацию своих проектов и расширить географию присутствия на рынке Московского региона.

Определенным образом на рынке новостроек сказались ипотечные сделки:

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban group

Существенный рост зависимости первичного рынка жилья от ипотечного кредитования: в Московском регионе доля ипотеки на первичном рынке жилья эконом класса достигает 30–35%. У крупнейших игроков Подмосковного рынка этот показатель еще выше — 40–50%, а по некоторым проектам достигает 80%. С учетом высокой «закредитованности» населения, ипотека в настоящее время начинает не поддерживать, а напротив — ограничивать спрос. Дополнительным фактором дестабилизирующим сложившуюся ситуацию выступает проводимая государством политика по повышению устойчивости банковского сектора путем ужесточения требований к заемщикам, повышения требований к обеспечительному капиталу и резервам банков, а также чисткой банковского сектора (отбор лицензий).

Но на областной рынок недвижимости повлияли не только события извне. Интересным наблюдением поделилась кампания «Домус финанс»:

Павел ЛепишПавел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Главным событием рынка жилья ближнего Подмосковья в 2013 году стал его окончательный «раскол». Единого рынка как такового больше нет и поэтому рассматривать его как нечто целостное нельзя. Областной рынок теперь состоит из локальных рынков отдельных городов, для каждого из которых характерны свои особенности и тенденции. Где-то цены снижаются, где-то растут, то же можно сказать и про предложение. Яркий пример — два города-соседа Реутов и Балашиха. В одном цена кв.м нового жилья — самая высокая для городов ближнего Подмосковья, а другой славится самыми недорогими новостройками. Основная причина такой «полярности» — в более низкой транспортной доступности Балашихи. Более того, и внутри городов, в разных районах, может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей рынка жилья. Обусловлено это, прежде всего, тем, что города области неравномерно обеспечены инфраструктурой. И если еще пять лет назад, когда областной рынок недвижимости был относительно малоразвитым, покупателей «инфраструктурный» фактор не особенно волновал, то сегодня он — один из ключевых.

Еще одна причина, обуславливающая неоднородность подмосковного рынка жилья — это перенасыщенность рынков отдельных городов. Явное затоваривание, к примеру, сегодня наблюдается в Красногорске, Домодедово, Ивантеевке, Балашихе. Поэтому местные рынки стагнируют, в то время как в ряде других городов, напротив, мы стабильно фиксируем положительную динамику спроса и цен. Такая ситуация, вероятнее всего, сохранится и в дальнейшем. Во всяком случае, в ближайшие 5–10 лет «объединить» подмосковный рынок жилья не удастся.