Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 20, 2016 5323 0 Екатерина Щеглова 

ЖК «Императорские Мытищи» — среднеэтажная комплексная застройка класса комфорт-плюс в Мытищинском районе. Среди отличительных особенностей комплекса — самодостаточная внутренняя инфраструктура, хорошая транспортная доступность и наличие двухуровневых квартир.

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Комплекс строится на 7 км Осташковского шоссе, в районе деревни Погорелки, официальный адрес пока отсутствует. С юга и востока к нему примыкает Пироговский лесопарк, который является природоохранной зоной, а поэтому застройка по соседству не грозит.

Пироговский лесопарк

С запада микрорайон граничит с другим жилым комплексом, который служит своеобразным буфером между ним и Осташковским шоссе. Остальные ближайшие соседи - дома частного сектора и строящийся поселок таунхаусов. В ближайших окрестностях отсутствует многоэтажная застройка.

Ближайшее окружение - дома частного сектора

Осташковское шоссе отличается умеренной загруженностью, и особо критичных заторов здесь не наблюдается. Доехать до комплекса можно по Ярославскому (через Волковское) и по Алтуфьевскому (через Липкинское) шоссе. Так что вариантов много.

Ситуация с общественным транспортом тоже благоприятная — в 10 минутах ходьбы от первой линии ЖК находится автобусная остановка, откуда раз в 15-20 минут курсируют автобусы до станции метро «Медведково» — доехала я минут за 20. В будущем транспорт «подойдет» еще ближе к жилому комплексу – в непосредственной близи будет организован новый маршрут. На этом же автобусе можно доехать и до железнодорожной станции «Мытищи».

Остановка рядом с комплексом

Давно обсуждается и строительство станции метро «Челобитьево» Калужско-Рижской линии, но пока решение не принято.

Экология

Экологическая ситуация во многом определяется самой локацией в окружении лесопарка и частного сектора, удаленностью от шоссе, а также отсутствием в окрестностях промышленных предприятий.

Лес вплотную подходит к стройке

В наиболее выгодном положении находятся удаленные от дороги и приближенные к Пироговскому лесопарку корпуса первой и второй очередей. Пока Пироговский лесопарк относительно «дикий», но в будущем, возможно часть прилегающей к ЖК территории будет благоустроена.

В 2 км от комплекса начинается Пироговское водохранилище — пешком идти, конечно, долго, но можно проехать на автобусе.

Мнение редакции: Транспортную доступность можно оценить как неплохую как по части личного, так и по части общественного транспорта. То же самое можно сказать и про экологию. Если Пироговский лесопарк благоустроят, это даст возможность жителям совершать здесь полноценные прогулки, а не только любоваться и дышать хвойным воздухом.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

На площади 11,3 Га будет возведено 20 корпусов, рассчитанных на 500 квартир. Общая площадь жилой застройки — 512 тыс. кв. м. В первой очереди строительства, вводимой в эксплуатацию осенью 2017 года (выдача ключей до 30 декабря), сдаются 4 корпуса. Еще 4 корпуса будут построены к III кварталу 2018 г. Планируется, что весь комплекс будет сдан к 2019 г.

План жилого комплекса

Почти все корпуса выполнены в форме прямоугольников, образующих практически закрытое дворовое пространство — со сквозными арками с одной стороны (квартиры в местах разъемов начинаются с уровня третьего этажа) и с «разрывом» в одну секцию с другой. Исключение — лишь один из корпусов, выполненный в форме буквы «Г».

Корпуса образуют закрытые дворы

В каждом внутреннем дворике будет проведено озеленение, оборудованы детские площадки. Вход в подъезды организован «изнутри». Расстояние между противоположными сторонами «прямоугольника» достаточно большое, поэтому здесь не будет прямого эффекта «окна в окна».

Так будут выглядеть дворы по окончании строительства

В ЖК «Императорские Мытищи» реализуется концепция «дворов без машин» — автомобили во дворы заезжать могут, но мест для парковки здесь не предусмотрено. Для машиновладельцев будет построено два наземных шестиэтажных паркинга, рассчитанных в общей сложности на 2980 машиномест. Дополнительно к этому будут организованы наземные открытые парковки с «фиксированными» местами, способные вместить 1710 автомобилей. Общий коэффициент парковочных мест в соотношении к количеству квартир практически 1:1, что довольно редкий момент в современном «комфорте».

Будущие парковки

На территории будет проложена широкая прогулочная аллея с фонтанами и прочими элементами «украшательства», оборудованы велосипедные дорожки.

Сама территория, по предварительным данным, будет неогороженной, впрочем, возможность установки шлагбаумов или прочих заграждающих конструкций будет решаться уже самими собственниками.

Домостроения

Корпуса возводятся по монолитно-кирпичной технологии. Стены домов выполняются из газосиликатных блоков с утеплителем. Во внешней облицовке используются лицевой кирпич и штукатурка. Корпуса оформляются в нейтральной кремово-шоколадной гамме, но будут и яркие детали — «обводка окон» в том или ином доме может быть выполнена в оранжевом, зеленом и других цветах.

Корпуса возводятся по монолитно-кирпичной технологии

Дома насчитывают от 6 до 12 секций. В цокольном уровне оборудованы кладовки площадью от 3 до 10 кв. м, предназначенные для хранения спортивного инвентаря и сезонных вещей. Как рассказывают в офисе продаж, это предложение пользуется большим спросом и покупателей, есть уже даже варианты объединения смежных кладовых помещений. На первом этаже предусмотрены колясочные и место для консьержа.

Идет стройка

Все первые этажи в домах первой очереди жилые, во второй на первых этажах отдельных корпусов разместятся объекты коммерческой недвижимости. Каждая секция оборудованы грузопассажирским лифтом, на этаже располагается по 4-6 квартир.

Разводка отопления в домах — горизонтальная, коммуникации полностью автономные, исключая электричество, подключенное к существующим линиям электропередач.

Разводка отопления

Перед застройкой был проведен анализ текущих сетей, из которого и родилось решение об «автономности» — на территории уже функционирует собственная газовая котельная, оборудованы две скважины и собственная система канализации.

В комплексе уже работает котельная

В продаже сейчас находятся 4 корпуса первой очереди и 1 корпус второй очереди.

Квартиры

Площадь однокомнатных квартир в корпусах первой очереди от 35 до 42 кв. м, двухкомнатных от 51 до 62 кв. м, трехкомнатных от 74 до 76 кв. м. «Нарезка» в имеющемся сейчас в продаже корпусе второй очереди по той же линейке — чуть ниже: от 33 до 38 кв. м, от 48 до 60 кв. м и от 65 до 75 кв. м. соответственно. Кроме того, здесь добавляются студии площадью от 22 до 27 кв. м. Высота потолков — 2,70.

Будущие квартиры

Особый вид предложения — двухуровневые квартиры на последних этажах, представленные во всех корпусах. Это квартиры со вторым светом с высотой потолков 6 метров и панорамным остеклением на два уровня и открытой террасой на втором этаже. Площадь двухуровневых «однушек» — от 48 до 68 кв. м, «двушек» — 61 кв. м, трехкомнатные варианты отсутствуют.

Двухуровневая квартира

Все квартиры, включая студии, оборудованы остекленными балконами с панорамным остеклением с алюминиевым профилем.

Жилье сдается со свободной планировкой, устанавливается лишь трассировка высотой в один блок для обмеров БТИ по межкомнатным перегородкам, полностью возводятся стены санузла, где осуществляются гидроизоляция и стяжка. В квартирах устанавливаются радиаторы отопления.

Квартиры сдаются без внутренних перегородок и отделки

Существует возможность заказать ремонт у застройщика. Возможно, в будущем в «Императорских Мытищах» будет предлагаться (в отдельных секциях или корпусах) и жилье с отделкой.

Планировки отличаются разнообразием. Среди «двушек» изредка встречаются линейные варианты минимальной площади, большая же часть двухкомнатных квартир — либо «распашные», либо торцевые, с обзором на две стороны. Интересная особенность торцевых 53-метровых «двушек» — наличие четырех окон, что позволяет иметь дополнительный свет в гостиной или даже дает теоретическую возможность перепланировать «двушку» в «трешку».

      

Планировки квартир отличаются разнообразием

Есть и привлекательный вариант торцевых 65-метровых «трешек», имеющих с одной из сторон несколько «выступов» — балкон и внешние стены комнат располагаются в «ступенчатом» порядке. Такие выступы имеются и у некоторых однокомнатных квартир. Некоторые комнаты в отдельных квартирах будут иметь форму пятиугольника.

В двухуровневых квартирах есть много возможностей для расширения жизненного пространства. Например, если отказаться от второго света и продлить второй ярус до конца, на нем можно оборудовать две полноценные комнаты. Таким образом, двухуровневая «однушка» легко превращается в «двушку» или даже в «трешку», а двухкомнатная в «четырешку». Пространство здесь расширяется еще и благодаря наличию открытых террас на втором уровне, площадь которых может достигать 7-18 кв. м. При этом обычные лоджии на первом уровне в таком варианте квартир отсутствуют.

Самые интересные виды на лесопарк будут открываться из 20, 19 и 18 корпусов, имеющихся сейчас в продаже.

Мнение редакции. Планировочную структуру можно назвать удачной — это касается и наличия практически закрытого двора при каждом корпусе, и отведения достаточного количества пространства под рекреационную зону. Особых проблем с парковкой при таком количеством «фиксированных» мест здесь быть не должно. «Автономность» коммуникаций — тоже неплохой вариант для комплекса с «полузагородной» локацией. Можно отметить и симпатичный облик домостроений, а наличие двухуровневых квартир относится к «изюминкам» ЖК. Как и возможное будущее предложение жилья с отделкой.

Оценка:

III. Инфраструктура

Инфраструктура в некотором роде будет воплощать собой концепцию «город в городе». В ЖК «Императорские Мытищи» запланированы школа на 800 мест, два детских сада, рассчитанных в общей совокупности на 390 детей. Один будет возведен на территории, а второй разместится на первом этаже одного из корпусов. Детские сады обещают сдать к 2018 году, а школу — к 2019.

Еще один крупный объект будущей внутренней инфраструктуры — спортивный центр с бассейном (точные сроки сдачи пока неизвестны). На первых этажах отдельных корпусов разместятся объекты как коммерческой, так и социальной инфраструктуры — поликлиника на 200 посещений в сутки, библиотека, раздаточный пункт детского питания, магазины, салоны красоты, отделения банков и многое другое. Коммерческая недвижимость будет сдаваться в аренду.

Пока же многие объекты социальной инфраструктуры удалены от жилого комплекса на солидное расстояние. Например, ближайшие взрослые и детские полклиники находятся на расстоянии 6-8 км от ЖК. Самые ближние муниципальные детсад и школа находятся на расстоянии 3 км в деревне Беляниново, в мытищинские школы придется тоже ездить на транспорте - путь до ближайшего заведения на автомобиле составит минут 10-15. Выбор школ при этом неплохой: здесь действуют три гимназии, пара частных школ и «музыкалка». Теоретически можно рассматривать и частные школы на Липкинском шоссе — «Город солнца» и «Первую московскую гимназию имени Петра Великого» с дошкольным отделением.

Ближайшие продуктовые магазины находятся на расстоянии 1,5-3 км, в частности в деревне Беляниново, где действуют как сетевые, так и обычные заведения, ближайший торговый центр — «Пироговский» в расположенном отсюда в 6 км поселке Пироговский. На машине и автобусе можно оперативно доехать до ТЦ «Твой дом», «Леруа Мерлен» и «Ашана», расположенных на пересечении Осташковского шоссе со МКАДом, а также до торговых центров Мытищ, самые интересных среди которых ТРЦ «Красный Кит» и ТРЦ «Июнь».

Фишками спортивно-развлекательной инфраструктуры являются многочисленные яхт-клубы, расположенные в районе Пироговского водохранилища, рыболовный клуб «Савельево», вейкбординг-клуб, конноспортивные клубы «Джамп» и «Риск». В 4 км находятся спортивный клуб акробатического рок-н-ролла и «Детская академия футбола». В непосредственной близости от ЖК располагается ресторан «Валентина», а в радиусе 2-5 км — и другие «едальни» типа «Лагуны», клубного дома «Домино» и прибрежных ресторанов на водохранилище. Там же можно отдохнуть в «Новом Береге» — с боулингом, бассейнами, банным комплексом и рестораном. В 20 минутах ходьбы от «Императорских Мытищ» функционирует культурно-досуговый центр «Бородино».

Мнение редакции. Будущую инфраструктуру ЖК можно назвать практически «самодостаточной», до объектов инфраструктуры кластера удобнее все-таки добираться на автомобиле, чем на общественном транспорте. Курортно-развлекательная составляющая в районе Пироговского водохранилища может быть интересна и для любителей большой воды, и для тех, кто любит просто расслабляться в красивых местах.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Средняя цена кв. м в ЖК «Императорские Мытищи»» — 68 тыс. руб. Разница в стоимости однокомнатных квартир в корпусах первой и второй очереди составляет 2,9-3,5 и 2,6-3,3 млн. руб. соответственно, двухкомнатных 3,8-4,9 и 4,4 -4,7 млн. руб., трехкомнатных 5,5-5,8 и 4,9-5,4 млн. руб., двухуровневых квартир от 4,7-6 млн. руб. и 4-5,7 млн. руб. соответственно. Приобретение студии обойдется в сумму от 1,9 до 3,1 млн. руб.

Ценообразование зависит не только от метража квартиры и срока сдачи корпуса, но и от этажности. Самый дешевый, как рассказывают здесь — первый этаж, чуть подороже — второй и шестой, к самым дорогим относятся третий, четвертый и пятый (разница в цене на квартиры одинаковой площади по мере увеличения высотности в этом блоке может составлять порядка 2 тыс. руб. кв. м).

Офис продаж ЖК Императорские Мытищи

Места в паркингах будут не продаваться, а сдаваться в аренду. Прогнозируемая сумма — 3,5-4 тыс. руб./мес., подешевле обойдется аренда места на открытой автостоянке. Стоимость кладового помещения в цоколе рассчитывается исходя из 40 тыс. руб./кв. м.

Условия покупки

При покупке квартир заключается ДДУ по ФЗ-214. Действует программа ипотеки с господдержкой с минимальной ставкой от 10,7-10,9% годовых. Жилье можно приобрести и по военной ипотеке, и с использованием субсидий и материнского капитала.

При покупке возможна беспроцентная рассрочка сроком на 6 месяцев в первой очереди. Первоначальный взнос составляет от 60%, остальная сумма выплачивается ежемесячными равными платежами. В случае второй очереди условия рассрочки те же, но срок ее действия увеличивается до 12 месяцев.

Максимальная скидка может достигать 15% в зависимости от способа оплаты. С текущей скидкой может суммироваться скидка 7 тыс. руб. кв. м. Такая скидка действует в 18 корпусе и отдельный список квартир по первой очереди. Например, самая дешевая квартира в первой очереди с учетом текущих скидок до конца декабря — 35 метровая «однушка» на первом этаже — сейчас она выставляется за 2,2 млн. руб, при том, что цена по прайсу составляет порядка 2,9 млн. руб.

Мнение редакции. Цены в комплексе достаточно демократичные. Прямым конкурентом ЖК «Императорские Мытищи» является тот самый жилой комплекс, отгораживающий его от Осташковского шоссе - «Мытищи Лайт». ЖК комфорт-класса начал строиться почти одновременно с «Императорскими Мытищами», и сроки сдачи первой очереди тоже практически совпадают.

Этот комплекс тоже среднеэтажный (12 корпусов переменной высотности 6-8 этажей), набор внутренней инфраструктуры – примерно тот же, только к ней прибавляются подземные паркинги. «Нарезка» квартир здесь чуть побольше в «Императорских Мытищах», а средняя стоимость кв. м выше (81 тыс. руб.).

Учитывая эти факторы, в среднем цены по однушкам нескольно ниже, а по «двушкам» и «трешкам» в среднем (плюс-минус) соответствуют ценам в корпусах первой очереди «Императорских Мытищ».

При этом ЖК имеет менее выгодную локацию – первая линия вплотную примыкает к Осташковскому шоссе, вблизи проходит и линия ЛЭП.

С новостройками кластера сравнивать сложно, потому что большинство ЖК по Осташковке «Афродита», «Пироговский» и «Диалект» — это многоэтажные проекты, а ЖК «Болтино» — смешанный проект со среднеэтажными домами и дуплексами.

Еще один среднеэтажный проект с самодостаточной инфраструктурой в кластере — ЖК «Пироговская ривьера», находящийся на большей удаленности от МКАД (12 км). Цены здесь выше, чем в «Императорских Мытищах», но по слухам, первая очередь уже должна быть вот-вот введена в эксплуатацию, поэтому сравнение не совсем корректно.

Можно отметить и богатый выбор инструментов покупки, а аренда места в паркинге и на наземных открытых автостоянок — неплохая опция для тех, кто не хочет «капитальной привязки».

Информация о застройщике

ГК «Гранель» была основана в 1992 г. Она специализируется на строительстве жилой и коммерческой недвижимости в регионах РФ. Специалисты компании контролируют все стадии процесса девелопмента — с момента разработки концепции, проектирования и строительства до реализации и управления объектами. Среди реализованных жилых проектов в Московском регионе многоэтажные ЖК «Алексеевская Роща», «Лесной городок» в Балашихе, «Новотроицкий» в Новой Москве, среди реализуемых — многоэтажный «Государев дом» в Ленинском районе, малоэтажный ЖК «Театральный парк» и «Валентиновкой Парк» в Королеве. Практически все объекты от компании «стремятся» к некоторой автономности и концепции «город в городе».

Динамика строительства неплохая: проект стартовал осенью 2015 года, на сегодняшний день 4 корпуса перовой очереди уже полностью возведены. В практике компании никогда не было задержек со сроками сдачи, а некоторые объекты сдаются досрочно, что теоретически возможно с и «Императорскими Мытищами».

Образ покупателя

«Большая часть покупателей — жители ближайших населенных пунктов Ярославского и Осташковского направления, а также столичного северо-востока — из Северного и Южного Медведково, Бабушкинского района и других, — рассказывает старший менеджер отдела продаж ГК «Гранель» Анастасия Огарова. — Есть также владельцы дач на Ярославском и Осташковском шоссе. Отдельная разновидность покупателей — люди, не привязанные к конкретному направлению или району, но заинтересованные в возможности приобрести двухуровневую квартиру. В основном жилье здесь приобретают люди в возрасте 30-50 лет, среди которых много семейных пар с детьми, также некоторые родители покупают здесь студии и «однушки» своим выросшим детям».

V. Подведение итогов

Покупка жилья в «Императорских Мытищах» может быть интересна широкому кругу покупателей, в частности по причине относительно демократичной ценовой политики.

Она может быть интересна и всем, кто хочет жить в тишине, на относительном «отшибе», но при этом иметь возможность за 20 минут добраться на автобусе до метро. И для тех, кто хочет обитать не в царстве высотных многоэтажек, а в более камерной атмосфере. При том, что среднеэтажных новостроек по Осташковскому шоссе не так уж много.

Наличие в будущем собственной инфраструктуры — интересный момент для семей с детьми, которым хотелось бы, чтобы школа и детский сад, а также спортивный центр были «под боком». Для больших семей могут подойти двухуровневые квартиры, а студии можно рассматривать как «первое жилье» для молодых.

Конечно, относительная близость Пироговского водохранилища, привлекательна и для любителей водного спорта и яхтсменов, и просто для тех, кто желал бы купаться в соответствующий сезон недалеко от дома.

Общая оценка ЖК "Императорские Мытищи" 19.13 из 20

Местоположение 4.8
Визуальные характеристики 5
Экология 5
Транспортная доступность на автомобиле 4
Транспортная доступность на общественном транспорте 5
Перспективы развития транспортной доступности 5
Архитектура и планировочные решения 5
Зонирование территории 5
Организация парковки 5
Архитектура 5
Планировки квартир 5
Инженерные системы 5
Инфраструктура 4.33
Заявленная 5
Ближайшая 3
Кластера 5
Условия инвестирования 5
Цены 5
Условия сделки 5
Надежность застройщика 5
Риски и недостатки проекта 0
Риск заморозки проекта после первой или второй стадии 0
Риск недоразвития собственной инфраструктуры -0.5
Риск проблем с парковкой -0.5
Риск повышенной платы за обслуживание -0.5