Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

January 9, 2017 5117 0 Алла Насонова 

Многие считают, что стоимость жилья напрямую зависит от его класса – эконом (стандартное жилье), комфорт, бизнес, элит… Это так и не совсем так. Давайте разбираться, какие классы квартир есть в новостройках, чем они отличаются друг от друга и на что влияет класс жилья.

Комфорт – во главу угла!

Самая распространенная классификация квартир в новостройках основывается на степени комфортности жизненного пространства. Когда-то, на заре развития рынка недвижимости, квартиры в новостройках подразделялись на стандартные (типовые серии панельных домов) и элитные. Элитные дома возводились из кирпича, квартиры в них были почти такими же, как в привычных «панельках», только больше во много раз.

Потом стало ясно, что «элитность» - это еще особенности образа жизни и, соответственно, пространственной организации квартир. Пришло понимание, что элитный дом элитному дому рознь. Отличия стали проявляться в богатстве отделки подъездов и ландшафтном дизайне, уровне приватности и инфраструктуре. Премиальный сегмент разделился на классы «бизнес» и «де-люкс».

А несколько лет назад стало ясно, что и массовые новостройки могут быть разными. Так появился еще один класс – «комфорт».

Классификация или стандартизация?

Казалось бы – в чем разница. Дело в том, что классификация «работает с тем что есть», то есть рассортировывает квартиры, имеющиеся в наличии. А стандартизация задает некие обязательные критерии.

В случае с классификацией квартир в новостройках ситуация двоякая. С одной стороны, в 2012 г. Российская Гильдия Риэлторов и Федеральный фонд содействию развитию жилищного строительства разработали многоуровневую систему классов квартир в новостройках. И основана она была на вполне конкретных нормативных документах – Сводах правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

С другой стороны, критерии, заложенные в этой классификации, не могут оставаться обязательными и неизменными. Совершенствуются технологии строительства, появляются новые конструкционные и планировочные решения.

С третьей стороны, данная классификация, по определению, показывает лишь общие тенденции. При определении стоимости конкретной квартиры вряд ли кто-то будет строго ориентироваться на то, относится она к массовому сегменту или к комфорт-классу.

К критериям, заложенным в данной классификации, у специалистов и в момент ее принятия были вопросы. А сейчас – тем более. Но все равно, данная классификационная таблица служит отличным ориентиром.

Если посмотреть на таблицу, то окажется: главными элементами являются степень уникальности проекта, типы несущих конструкций и размеры квартир.

Первый критерий, практически не вызывает вопросов. К эконом-классу относятся панельные дома массовых серий. В комфорт-классе уже вправе ожидать большого разнообразия архитектурных опций. Бизнес-класс строится по индивидуальному проекту, а элитный – по уникальному.

Но все прочие критерии сегодня несколько сместились. Например, классификация подразумевает, что площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе начинается с 22 кв. м, в комфорт-классе от 34 кв. м, в бизнес-классе – от 45 кв. м, а в элитном – от 60 кв. м. Сегодня есть проекты комфорт-класса, в которых можно встретить однокомнатную квартиру площадью 18-19 кв. м, небольшие студии спроектированы даже в жилье повышенного комфорта.

То же касается и инженерного обеспечения. Терморегуляторы на радиаторах сегодня есть во всех новостройках, даже эконом-класса.

Кому нужна классификация новостроек?

На самом деле, классификация квартир нужна исключительно для маркетинговых целей. Причем, в этой фразе нет никакого негатива. Да, квартиры нужно продавать. Но это - достаточно дорогой товар, чтобы его можно было просто «впарить». Упоминание класса в рекламном объявлении сразу снимает много вопросов – и относительно того, сколько это квартира может стоить, и относительно того, сколько потом придется платить за обслуживание (что тоже немаловажно).

Очевидно, что стандартные квартиры – это не просто нижний ценовой диапазон. Это панельное типовое строительство. Любой потенциальный покупатель может без труда представить себе возможные планировки (здесь сюрпризы не ожидаются), обустройство двора и парковок. Кстати, некоторые потенциальные покупатели выбирают эконом-класс не столько из-за цены, сколько потому, что хотят приобрести стандартный и привычный продукт.

«Бизнес-класс по цене комфорта» - тоже очень емкая формула. За ней скрываются нестандартные планировки, качественная внешняя отделка и, возможно, хорошая внутренняя инфраструктура. При этом сразу сообщается, что квартиры находятся в среднем ценовом диапазоне.

Но «эконом» (стандартное жилье), «комфорт», «бизнес», «де люкс» - это все названия классов новостроек из упомянутой выше классификации Гильдии риэлторов.

В рекламных объявлениях их встречается гораздо больше. Например, класс «премиум». Впервые введен компанией Дон Строй и потом подхваченный другими компаниями. А недавно в компании ФСК «Лидер» заговорили о классе «комфорт плюс».

Хорошая классификация квартир считается признаком цивилизованного рынка. По методике определения классов квартир в новостройках защищают диссертации. Но при этом есть эксперты рынка недвижимости, которые считают, что классы новостроек только сбивают покупателей с толку. Что ориентироваться при покупке надо, прежде всего, на репутацию застройщика и заявленные параметры, а вовсе не декларацию класса. Хотя, если посмотреть, то, особенно в Подмосковье, класс квартиры далеко не всегда связан с ценой.

Цена не всегда вырастает вместе с заявленным классом дома, что наглядно видно на этой диаграмме компании Est-a-Tet с анализом цен на новостройки г. Видное

Кстати, за пределами МКАД особенно заметно, что разница в цене между бизнес-классом и комфорт-классом имеет тенденцию сглаживаться.

Специалисты «Метриум Групп» заметили, что в течении 2016 г. рублевый эквивалент разницы в стоимости между самыми доступными предложениями в комфорт- и бизнес-классе сократилась почти в 3 раза. Сейчас для того, чтобы «повысить класс», необходимо заплатить на 1.07 млн рублей больше, а годом ранее «добавка» бы составила 3.03 млн рублей. Стоимость самой недорогой квартиры бизнес-класса сегодня почти сравнялась с минимальным уровнем цен в массовом сегменте в 2013 году.

В качестве примера аналитики «Метриум Групп» приводят проект «Штат 18» в Новокосино, в рекламе которого используется слоган «бизнес-класс по цене эконом». Минимальная стоимость квартиры 22 кв. м составляет 3.8 млн рублей (данные «Метриум Групп»), что, впрочем, гораздо выше цены ожидания от квартиры эконом-класса в Новокосино.

Классификация элитных новостроек

Особая классификация существует у новостроек «де-люкс». Еще несколько лет назад специалисты в области элитной недвижимости рассуждали о том, что человек, покупающий квартиру за 15 млн долларов не может жить в одном доме с человеком, чья недвижимость оценивается в 3 млн долларов – слишком разный уровень жизни и требования к инфраструктуре. При каком-то уровне доходов человеку уже необходимо, чтобы в доме была отдельная комната для охраны, для приходящего персонала (например, частных учителей). Так родилось понятие «элитный клубный дом», где существует строгий отбор жильцов.

За пределами МКАД покупатели элитной недвижимости ценят приватность и близость к природе. Поэтому в этом сегменте строятся коттеджные поселки и таунхаусы, но не многоквартирные дома. Есть примеры проектов в классе «премиум» (высший сегмент бизнес-класса). Например, ЖК LEVEL Barvikha Residence, где самое дешевое предложение – квартира 52 кв. м – оценивается в 14.63 млн. рублей. Данный жилой комплекс расположен в самом престижном районе Подмосковья, в окружении элитной застройки.

Класс новостройки или класс квартиры?

Хотя существующая классификация относится именно к квартирам, на самом деле, правильно говорить о классе дома. Очень часто по одной квартире, особенно маленькой площади, сложно сказать, к какому классу она принадлежит.

Для примера, посмотрите на этот план…

Такая однокомнатная квартира может быть в доме разных классов

Можно ли только на основании этой схемы сказать, к какому классу принадлежит квартира? Ну, пожалуй, в стандартном жилье ее не встретишь: в панельном доме между кухней и спальней обязательно будет стенка. А вот для комфорт- и бизнес-классах планировка типична. Хотя квартира, скрывающаяся за конкретно этой схемой, относится к элитному классу. Эта планировка «однушки» в элитном жилом квартале I’M, которая, по информации компании Est-a-Tet, стоит 15.51 млн. рублей (для площади 37.95 кв. м). Что же… в однокомнатных квартирах часто нет места для «элитных» архитектурных элементов – террас, панорамных окон, арок.

Спрашивается, зачем тогда покупать квартиру высокого класса небольшой площади? Как правило, это делают из-за местоположения дома, окружения и возможности пользоваться всем набором услуг дома высокого класса.

Понятно дело, если речь идет о квартире большого размера, то сомнений, к какому она классу принадлежит, не возникает.

План трехкомнатной квартиры в элитном ЖК «Садовые кварталы»

О высоком уровне данной квартиры говорит как большая общая площадь, так и большая площадь гостевой зоны. Кухня и гостиная вместе занимают больше 60 кв. м.

Обратите внимание на четкое зонирование – выделены приватная и гостевые зоны. Из гостиной есть вход в кабинет, который тоже относится к гостевой зоне. Почему «кабинет», а не «спальня»? У него нет собственного санузла.

Могут ли в одном доме быть квартиры разных классов?

Многие специалисты по недвижимости скажут, что это нонсенс. Что класс квартиры нельзя определять в отрыве от дома. Но, как всегда, бывают исключения. Прежде всего, это касается домов бизнес-класса. Очень часто, особенно в высотных домах, на последних этажах организуются пентхаусы, которые однозначно относятся к элитному сегменту. Правда, на территории Подмосковья и Новой Москвы таких примеров довольно мало.

Прежде всего, власти Московской области ограничили этажность домов, и пентхаусы просто стало негде строить. Но и, главное, не так много мест, где в Подмосковье люди готовы покупать элитную недвижимость в многоквартирном доме.

Один из уникальных примеров – жилой комплекс «Маяк» в Химках. В башне высотой 41 этаж запроектировано четыре двухэтажных пентхауса (уникальный пример пентхаусов в Подмосковье!), каждый площадью около 450 кв. м. Высота потолков составит около 4 метров, а со второго этажа будет предусмотрена возможность выхода на отдельную 30-метровую террасу. Из пентхаусов «Маяка» будут открываться захватывающие виды на канал им. Москвы.

Но вот попытки сделать «особые» квартиры в домах эконом- или комфорт-классов оказывались неуспешными. Просто потому, что люди, готовые платить дополнительные деньги за некие архитектурные «фишки», хотят иметь соответствующее социальное окружение.

Тренд – повышение класса новостроек

Сегодня, когда в пределах «старой» Москвы предлагается большое количество доступных проектов, застройщикам территорий за МКАД не остается ничего иного, как повышать класс новостроек, вводя в них элементы бизнес-класса, оставаясь при этом в ценовом диапазоне массового сегмента.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что «в некоторых жилых комплексах с доступными квартирами спроектированы входные группы с панорамным остеклением, есть лоты с прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, покупатель даже с небольшим бюджетом сегодня имеет возможность выбрать квартиру европейского качества – как в Москве, так и в Подмосковье».

Одна из главных тенденций – участие в разработке проектов комфорт-класса именитых архитекторов, замеченных ранее в работе над проектами премиальных сегментов. Например, «Баркли. Медовая долина» спроектирован Арьеном де Гротом, главным архитектором голландского бюро KuiperCompagnons, ЖК VESNA - АБ «Остоженка» под руководством Александра Скокана.

Участие именитых архитекторов постепенно становится «визитной карточкой» UP-кварталов от ФСК «Лидер». По крайней мере, два их последних проекта могут похвастаться уникальной архитектурой. Проект UP-квартала «Римский» разработан мастерской Михаила Филиппова (автора элитного «Итальянского квартала» в столице). А UP-квартал «Скандинавский» проектировало шведское архитектурное бюро Semrén & Månsson. При этом участие именитых архитекторов отражается не только на внешнем оформлении, но и на планировках.

Например, Semrén & Månsson внесли по-настоящему скандинавских подход к зонированию территории и проектированию квартир. Из «изюминок» - вход в спальню через гардеробную комнату или расположение в центре квартиры ванной комнаты. Все «скандинавские» планировки отличаются особой функциональностью. И даже использование ванны в качестве «ядра» квартиры оправдывает себя. Дело в том, что такой проект создает эффект простора в квартире. У детей появляется много мест для игр. И, главное, можно гибко варьировать местоположение и размеры кухни. Как рассказали представители архитектурного бюро, данный прием был уже апробирован в Санкт-Петербурге, в жилом комплексе Skandi-Klubb.

К сожалению, в самых первых квартирах, вышедших в продажу в ап-квартале «Скандинавский» данных планировок нет.

Скандинавская планировка на российской почве. Обратите внимание в центре квартиры спроектирована ванная комната (проект одной из квартир ЖК Skandi-Klubb в Санкт-Петербурге)

Еще один элемент бизнес-класса, который начинает приживаться в комфорт-классе – это наличие гостевых санузлов. В ЖК «Новокрасково» два санузла есть в трехкомнатных квартирах. А в ЖК «Мир Митино» - даже в двухкомнатных.

Высокие потолки, характерные для бизнес-класса, сегодня так же плавно «перетекают» в комфорт-класс. Потолки от 2.9 м – является характерным признаком премиального сегмента. Однако теперь ряд застройщиков предусматривает высокие потолки и в новостройках комфорт-класса. Наиболее яркие примеры – проекты компании Urban Group (хайфлэты с потолками 3.2 м в ЖК «Лайково» и др.).

Классы новостроек по энергетической эффективности

Классификация новостроек по уровню комфорта – вовсе не единственная из возможных. Например, квартиры в новостройках можно классифицировать по энергоэффективности. В 2011 году был издан приказ Министерства регионального развития РФ N 161 «Об утверждении Правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов и Требований к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома».

В соответствии с этим приказом, который так и остался только на бумаге, на каждом доме должны были быть укреплены таблички, указывающие на его класс в соответствии с энергопотреблением. Присвоенный класс действует в течении 10 лет. Сам класс должны были бы определять на основании общедомовых приборов учета тепла и электропотребления и нормировать на климатические условия (как мы знаем, в столице бывают и теплые, и холодные зимы), а так же на реальное количество жителей.

Если бы эта система заработала, то у жителей и у потенциальных покупателей появился бы очень хороший инструмент, позволяющий оценивать, сколько они будут платить за коммунальные услуги и обслуживания дома. Всего подразумевалось 9 классов от А++ до G. К высоким классам энергопотребления относились классы А++, А+, А и В. Более того, предполагалось, что в каждом подъезде будут висеть таблички, показывающие, какое есть энергопотребление на 1 кв. м в этом доме и какое оно в среднем по городу.

Данная классификация должна была бы соответствовать европейской. Где, кстати говоря, очень распространены классификации новостроек по их экологичности.