Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

December 26, 2016 4044 0 Алла Насонова 

Рассрочка при покупке новостроек – инструмент далеко не новый, но неизменно пользующийся спросом. Редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru собрала информацию о том, в каких новостройках и на каких условиях продаются в рассрочку квартиры от застройщиков в 2017 г., а также выяснила, выгодно ли покупать квартиру в новостройке в рассрочку и в каких случаях.

Что такое рассрочка и в чем ее отличие от кредита?

Рассрочка – это такая форма оплаты, когда покупатель расстается со своими деньгами по частям, как правило, ежемесячными платежами. Продавец при этом тоже получает свои деньги частями.

Если в эту цепочку добавляется банк, то мы говорим о кредите. Банк снимает риски с продавца (тот получает всю сумму сразу), и берет за это проценты с покупателя.

Часто покупатели даже и не могут точно сказать, каким образом они купили какую-то вещь – схемы очень похожи. Но при покупке недвижимости, особенно новостроек, это не так. С оформлением недвижимости связано много юридических сложностей, в результате ипотечный кредит совсем не похож на рассрочку.

Отличие ипотечного кредита от рассрочки

Критерий Ипотека Рассрочка
Процентная ставка от 11% 0-3%
Первоначальный взнос 10-30%, иногда 0% В большинстве програм - 30-50%
Срок до 25-30 лет В среднем около года
Нижний предел 300 тыс. руб Нет
Законодательная база № 102-ФЗ Специального закона нет

Очень показательно, практически все застройщики анонсируют продажу квартиры в рассрочку: такой-то первоначальный взнос, такой-то процент, такой-то срок… Но попробуйте выяснить, какие договора вам придется подписывать, когда вы получите документы о собственности, и что будет с вашей квартирой, если вы не сможете больше производить платежи. Этих детали вы не найдете в открытом доступе. Часто их обсуждают индивидуально.

Поэтому, пожалуй, главное отличие ипотеки от покупки новостройки в рассрочку – наличие законодательной базы. Ипотека регулируется Федеральным законом №102-ФЗ, рассрочка – самой разнообразной нормативно-правовой документацией (зависит от квалификации юриста компании). Поэтому информация о сроке, минимальном взносе и проценте, достаточная для ипотеки, совершенно недостаточна при описании рассрочки.

Обычно при покупке квартиры в рассрочку в строящемся доме с покупателями заключают стандартный договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и к нему дополнительные соглашения, в котором прописываются условия отсроченной оплаты, штраф за просрочки.

Также все застройщики оставляют за собой право расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если покупатель допустит сколько-то просрочек платежей. Оговоримся, что сделать это не так просто – надо добиться отмены регистрации ДДУ в Россреестре. Только после этого квартиру можно будет снова выставлять на продажу.

Какая часть уплаченных денег при этом возвратится покупателю, а какая останется застройщику – так же определяется дополнительным соглашением. Именно из-за этой юридической особенности большинство застройщиков дают рассрочку только на период строительства. Ведь когда дом построен, надо оформлять документы о собственности. И «дать задний ход» в случае просрочек платежей при наличии свидетельства о собственности гораздо сложнее.

Хотя есть несколько компаний, которые анонсируют рассрочку даже после окончания строительства. К сожалению, они не спешат открывать юридическую подоплеку данных сделок. Нам видится два варианта. Либо это оформление купли-продажи жилой недвижимости с рассрочкой оплаты (вполне законная форма сделки, при этом квартира до полной оплаты продолжает принадлежать продавцу). Либо – лизинговая схема. Покупатель живет в квартире на правах нанимателя. А его арендные (лизинговые) платежи идут в зачет стоимости квартиры. Когда она будет полностью выплачена, квартиру переоформят на покупателя.

Возможно, есть другие схемы. Редакция будет благодарна застройщикам, реализующим квартиры в рассрочку, если они ими поделятся.

Кому стоит задуматься о покупке новостройки в рассрочку

Если по ипотечным кредитам есть точная статистика (залог недвижимости подлежит государственной регистрации), то при оценке доли рассрочки нам приходится полагаться на субъективные мнения экспертов.

С одной стороны, можно предположить, сегодня спрос на покупку квартир в рассрочку должен быть меньше, чем, скажем, три-четыре года назад. Во-первых, цены на новостройки не растут такими быстрыми темпами, как раньше.

Нет сегодня и острой необходимости «столбить» понравившуюся квартиру, внеся за нее 30-50% стоимости. Исчезли (или уменьшились) большие годовые премии, в расчете на которые некоторые покупатели начинали оформлять квартиры-новостройки в рассрочку с осени. Люди стали трезво оценивать свои финансовые возможности и грядущие доходы. А реальность, к сожалению, такова, что шести-девяти месячных зарплат вряд ли может хватить для окончательного расчета за квартиру даже при 50%-ом первоначальном взносе.

При этом рассрочка – была и остается одним из самых популярных инструментов взаиморасчета с застройщиком в сегменте высокобюджетной недвижимости. По крайней мере так считает Наталия Баринова, генеральный директор GetPRO (оператор федеральной системы управления продажами «НМаркет.ПРО»). – «В массовом сегменте клиенты выбирают чаще ипотеку, чем рассрочку, в бизнес- и элитном-классе покупатели предпочитают второй вариант.»

При этом попадаются сообщения от некоторых застройщиков о том, что у них большая часть сделок совершается именно в рассрочку. Например, Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» говорит, что «по-прежнему большой процент покупателей в качестве альтернативы ипотеке рассматривают длительную рассрочку от нашей компании – до 7 лет, т.к. этот вариант существенно проще с точки зрения сбора необходимых для принятия решения документов.

Собственно, при приобретении квартиры в рассрочку клиенту вообще нет необходимости обращаться в банк. Поэтому порядка 60% жилья на всех наших проектах приобретается с использованием различных вариантов рассрочки». О 22% сделок с применением рассрочек говорит Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК INGRAD.

Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» уверяет: «Если покупатель по разным причинам не успевает оплатить остаток до окончания строительства, то у него есть возможность взять ипотечный кредит. Обычно банки лояльны к таким клиентам, если уверены в их платежеспособности. Отказов в ипотеке в таких ситуациях практически не бывает.»

Взять рассрочку – потом ипотеку

Эта первая ситуация, при которой рассрочка может быть выгодна. Особенно, если у вас достаточно средств для большого первоначального взноса.

При покупке квартиры в рассрочку вы в первый год (первые полгода – зависит от условий рассрочки застройщика) будете погашать задолженность с минимальными процентами (1.5%-3%), а то и вообще без них. А ипотечный кредит возьмете уже после окончания строительства. На этом можно сэкономить до 10%. Но здесь есть риск: а вдруг к моменту завершения строительства вы не будете желанным заемщиком для банка. Или условия кредитования ухудшатся?

Держать как можно дольше средства на депозите

Многие банки привлекают сегодня вклады под 8.5-9.0% годовых. То есть, теоретически, даже обладая полной суммой для покупки новостройки, выгоднее часть ее положить на депозит и купить в рассрочку. (Но только если забыть о том, что для многих покупка недвижимости является способом инвестирования, гораздо более надежным чем банковский вклад).

И все-таки есть ситуации, когда рассрочка на покупку новостройки крайне нужна.

Прежде всего, если речь идет о сравнительно небольшой сумме. Ведь все банки имеют ограничение по минимальной сумме выдаваемого кредита (как правило, не меньше 300 тыс. руб.). Для застройщика чем меньше сумма, которую вы собираетесь донести позже, тем лучше.

Рассрочка может быть полезна для людей, имеющих нерегулярный, но высокий заработок (например, актеры кино). Ипотечный кредит многим из них не одобрит ни один банк. Гораздо реальнее купить новостройку в рассрочку при наличии, скажем, подписанного контракта на съемки в сериале.

Условия покупки квартиры новостройке в рассрочку от некоторых застройщиков

Первоначальный взнос % за пользование рассрочкой Жилые комплексы Дополнительно
ГК Премьер
50% Беспроцентно ЖК "Королев", ЖК "Эстет" До конца строительства, не требуется подтверждение дохода, отсутствуют комиссии и дополнительные расходы на страхование жизни и здоровья
НДВ Недвижимость
40% Первые 3 месяца беспроцетно, затем 1.5% в месяц на остаток мкрн Красногорский  
50% Беспроцентно ЖК "Сказка" до 30 июня 2017 года (действует в отношении корпусов 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 50, 51, 53, 55, 57), корпуса 68 и 69 - до 30 октября 2017 года
30% для однокомнатных квартир, 50% - для двух- и трех-комнатных 1.5% Новые Котельники Срок – от 4 до 6 месяцев
50% 2% Новое Бутово Срок – 6 месяцев, в 10 и 11 корпусах – до окончания строительства
50% Беспроцентно мкрн "Новокосино-2" корпуса 16 и 17 - 6 месяцев
30% 1.5% корпуса 16 и 17  - 12 месяцев
Бест-Новострой
Нет данных Беспроцентно ЖК "Маяк" Срок - до 3 лет
Нет данных Беспроцентно ЖК "Мир Митино" При бронировании до 31 декабря 2016 г. – до 17 месяцев
ГК Ingrad
30% Нет данных ЖК "Новое Медведково" До 12 месяцев
ЖК "Новое Пушкино"
Est-a-tet
30% Нет данных ЖК "Одинцовский парк" Дом построен, ключи сразу
Строй профиль
50% Беспроцентно Скай Сколково Апартментс 6 месяцев
70% Беспроцентно 12 месяцев, в том числе после ввода в эксплуатацию

Данная информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой

Прочие виды рассрочек

Помимо рассрочек от застройщика существуют коммерческие компании, которые предлагают покупку недвижимости в рассрочку на вторичном рынке.

Данная услуга довольно популярна в регионах и с трудом продвигается в столице, где покупатели и риэлторы гораздо настороженнее относятся к юридической стороне сделки. Компании предлагают процентную ставку ниже, чем банки. Но это – тема для других статей.