Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

October 13, 2014 10354 10

Редакция KVARTIRAzaMKAD.ru начинает проект рейтинговой оценки жилых комплексов. Первым в поле нашего зрения попал проект Sezar Group — ЖК «Рассказово» в Новой Москве, на удалении 8 км от МКАД.

Местоположение

По местоположению ЖК «Рассказово» относится к «ближнему поясу» старой Москвы. Он возводится в необычайно живописном месте, где традиционно находились здравницы и дачные поселки. С трех сторон комплекс окружает Ульяновский лесопарк, есть два водоема. Доехать до ЖК «Рассказово» можно как по Боровскому, так и по Киевскому шоссе: комплекс находится на хорде, соединяющей эти трассы.

Боровское шоссе сейчас очень загружено — пробки в «пиковые» часы оцениваются в 7–8 баллов. Киевское шоссе реконструировано и является одной из самых быстрых вылетных трасс столицы, при этом в город сложно въехать практически в любое время дня.

От метро «Юго-Западная» до комплекса ходят автобусы, идти от остановки — 15 минут. Возможно, будет налажено сообщение от станций «Румянцево» и «Саларьево», хотя об этом речи пока нет.

В 2017 году откроется станция метро «Рассказовка», Калининско-Солнцевской линии (согласно обещаниям заммэра М. Хуснуллина это может произойти вообще в конце 2016 г.) При наличии удобной дорожки, дойти за метро можно будет за 15–20 минут (расстояние чуть более 1 км). Это, конечно, близко, но выходит за границы 10-15-минутной пешей доступности.

Архитектура и планировочные решения

Территория комплекса большая и занимает 34 га. Здесь предполагают возвести шесть 9-этажных многосекционных домов и 3 здания апартаментов, но по последним нет пока окончательных согласований. Строительство делится на пять очередей. В первой (срок сдачи — третий квартал 2017 г.) запланировано два дома. По остальным очередям деталей пока не сообщается. Проект будут корректировать в зависимости от покупательского спроса. Ориентировочный срок завершения проекта — 2019 г. Квартиры первой очереди проданы уже на 70%. Продажи во второй очереди пока не стартовали.

Внутри комплекса принята квартальная планировка, дома образуют уютные дворики. Хотя не избежать эффекта «окно-в-окно». Чтобы в период строительства не создавать проблем заселившимся жильцам, в комплексе предусмотрено несколько въездов-выездов.

В комплексе будет действовать система «двор без машин» с противопарковочными столбиками и другими ограничениями, оставить у дома машину будет нельзя, поэтому уже в первой очереди запланирован гаражный комплекс на 800 мест. Размещение в нем будет платное, но продажи пока не стартовали. Платная парковка без возможной альтернативы и без объявления оплаты за паркинг является, на наш взгляд является серьезным минусом.

На территории планируют разбить парк площадью 2,9 га, протянутся велосипедные и пешеходные дорожки, будут окультурены существующие водоемы, появится выход в Ульяновский лесопарк.

Дома первой очереди решены в эстетики сталинской архитектуры: с большими окнами, колоннадами и т. п. Здания будут облицованы керамогранитом (вентилируемый фасад). Проекты домов второй очереди будут выполняться сербским архитектурным бюро. Здесь будет меньше массивных декоративных элементов. В качестве декора применят витражное остекление.

Жилая площадь «Рассказово» составит более 60 тыс. кв.м. Всего здесь будет представлено более 3500 квартир площадью 37,5, до 97,4 кв. м.

Из них в первой очереди — 1203 квартиры (в экспозиции осталось около 350 квартир).

Размер «однушек» варьируется от 37,5 до 44 кв. м, «двушек» — от 54,2 до 70 м, «трешек» — от 89,1 до 97,4 кв. м.

Традиционно, компания предлагает высокие потолки — от 3 до 3,5 тыс. м. У всех квартир имеются лоджии, максимальная площадь доходит до 8,4 кв. м. Есть и угловые квартиры с обзором из окон в 270 градусов.

Все квартиры сдаются без отделки и со свободной планировкой, внутри отсутствуют несущие стены и пилоны. Скорее всего, ближе к сдаче объекта компания будет предлагать варианты готовой отделки и даже мебилировки, как это было с другим проектом девелопера ЖК «Николин Парк». Квартиры хорошо приспособлены под объединение друг с другом. Возможность увеличения жилой площади за счет объединения двух квартир, по словам представителей компании, является достаточно востребованной.

Что касается инженерных систем, то они будут минимально соответствующими современным требованиям. Предусмотрен индивидуальный тепловой пункт с датчиками погодного регулирования. Квартирные тепло- и водосчетчики. Но система вентиляции с естественным пробуждением, без рекуперации, канальные вентиляторы предусмотрены для последних двух этажей.

Инфраструктура

Проектом предусмотрены строительство следующих инфраструктурных объектов:

1 очередь — детский сад, паркинг, супермаркет

3 очередь — детский сад, фитнес-центр

4 и 5 очереди — все остальное (школа, мини-зоопарк, поликлиника, бизнес-центр).

На данный момент нет договоренности с муниципалитетом о передаче им детского сада в управление. Так что детский сад, с очень большой вероятностью будет платным. К сожалению, пока нет и предварительной договоренности с коммерческими операторами дошкольного образования.

Так же пока не сообщается, достигнута ли договоренность с каким-либо сетевым ритейлером.

В ЖК «Рассказово» заявляется наличие консьерж-службы. В ее обязанности должно входить обеспечение контрольно-пропускного режима, включая ведение журнала учета гостей и посетителей, контроль за соблюдением правил проживания и поведения в жилых домах и правил соблюдения парковки перед входной группой. А также сопровождение ремонта квартиры — сотрудник должен следить за погрузо-разгрузочными работами рядом с подъездом и в лифте, проверять пропуска рабочих и их регистрацию, следить за соблюдением правил проведения ремонтных работ. Размер расходов на обслуживание комплекса — не сообщается.

Минимальная инфраструктура в пешей доступности имеется в близлежащей деревне Рассказовка, где есть магазинчик и аптечный пункт. Можно воспользоваться инфраструктурой ЖК «Переделкино Ближнее» или «Солнцево-парк», и района Ново-переделкино. Неподалеку находится Vnukovo Outlet Village.

Таким образом, если говорить о недостатках ЖК «Рассказово», то они вытекают из его достоинств — это изолированность и удаленность от многих инфраструктурных объектов.

Условия инвестирования

Заявленная стоимость квартир варьируется от 3,9 млн. руб. до 11 млн. руб. По факту, на середину октября 2014 г. самая дешевая квартира оценивалась в 4,1 млн. рублей, это однокомнатная квартира 41 кв. м на 1-м этаже

Оценим адекватность данных цен. Покупка сегодня строящейся квартиры 41 кв. м за 4,1 млн. рублей со сроком сдачи через 3 года эквивалентна покупке построенной квартиры за 5,95–6,56 млн. рублей. Как производился расчет? При инвестировании в новостройки надо закладывать, что цена к моменту сдачи дома должна подрастать на 15–20% в год (иначе выгоднее хранить средства в банке по 10% годовых и покупать уже построенную квартиру). Сравним эти цифры с тем, что предлагается в окрестных комплексах. В ЖК «Переделкино Ближнее» предлагаются квартиры в 38 кв. м по цене 5,2 — 5,5 млн. руб., 43 кв. м. — 6,0 млн. руб. «Переделкино Ближнее» расположено гораздо ближе к метро, чем «Рассказово», но это проект совсем другого уровня: типовая жилая застройка, масштабное строительство.

Большие квартиры можно сравнивать с предлагаемыми на вторичном рынке таунхаусами в расположенном неподалеку поселке «Бристоль». Таунхаус 110 кв. м предлагается за 9,7–10 млн. рублей, 150 кв. м — 12,5 млн. рублей. Но «Бристоль» не будет находиться в пешей доступности от метро.

Так что цена на квартиры в ЖК «Рассказово» вполне обоснованная.

Договор купли-продажи заключается по 214-ФЗ, с обязательной регистрацией. Условия бронирования квартиры — 2-х дневная бесплатная бронь, услуги длительного бронирования не предоставляются.

Редакция оценивает надежность застройщика Sezar Group довольно высоко. Хотя ЖК «Рассказово» — это всего второй проект девелопера, но до этого он много лет работал на рынке коммерческой недвижимости.

Риски и недостатки проекта

Одним из самых больших рисков и недостатков ЖК «Рассказово» мы считаем риск замораживания проекта. Данный район застраивается очень активно и при снижении общей платежеспособности населения и числа выдаваемых ипотечных кредитов, проект может остановится на второй или даже на первой стадии.

В этом случае проект окажется в некой инфраструктурной изоляции. Добраться до большинства инфраструктурных объектов можно будет только на автомобиле.

Так же остается открытым вопрос с паркингом. Возможно, девелоперы специально не проговаривают в данный момент этот вопрос, чтобы в будущем использовать паркинг для оптимизации своей ценовой политики.

Настораживает и отсутствие оператора дошкольного образования. К сожалению, нередки случаи, когда построенные и оборудованные детские сады подолгу пустовали.

Риском недостроя станции метро, на наш взгляд, можно пренебречь — о скором открытии станции говорится слишком широко.

Общая оценка ЖК "Рассказово" 13.23 из 20

Местоположение 4.2
Визуальные характеристики 5
Экология 5
Транспортная доступность на автомобиле 4
Транспортная доступность на общественном транспорте 3
Перспективы развития транспортной доступности 4
Архитектура и планировочные решения 4.2
Зонирование территории 5
Организация парковки 2
Архитектура 5
Планировки квартир 5
Инженерные системы 4
Инфраструктура 3.33
Заявленная 3
Ближайшая 3
Кластера 4
Условия инвестирования 4
Цены 4
Условия сделки 4
Надежность застройщика 4
Риски и недостатки проекта -2.5
Риск заморозки проекта после первой или второй стадии -4
Риск недоразвития собственной инфраструктуры -4
Риск проблем с парковкой -1
Риск повышенной платы за обслуживание -1

ЛераOctober 14, 2014

То, что примерно получится, судя по архитектурному решению, можно в малом масштабе посмотреть в жк 'Переделкино' на Ул. новые сады - один из лучших комплексов района, не путайте с Переделкино Ближнее. только ждать очень долго, да и что построят в последних очередях еще неизвестно.

gmqadhugcbNovember 27, 2014

mkhvblwbsujsb{bnlbe, http://www.hdjnbizajh.com/ rthebfozeu

СергейJune 5, 2017

Планировал купить квартиру во второй очереди застройки Рассказово и даже съездил к ним в офис, но вовремя остановился и вот почему. Во-первых сложилось негативное впечатление от посещения их офиса, где прилизанные менеджеры пытаются всеми силами впарить товар, в котором не разбираются. Например на мои вопросы об устанавливаемых застройщиком панорамных окнах, стяжке и возможности подведения пола под эти окна или отоплению "специалист" делал удивленные глаза и заявлял, что об этом его никто не спрашивал и соответственно ответить он не может) Ага, конечно, всем ведь наплевать, что у них в квартирах будет. Причем разные "специалисты" пробовали справиться с задачей - не осилили. Во-вторых пугают действия управляющей компании на другом объекте Сезара - Николин Парк (ссылки в доказательство https://vk.com/rasskazovo_online и http://www.pustgovorat2017.ru/index.php?newsid=14667), понятно что в Рассказово будет не лучше, так как у всех УК и застройщиков один и тот же хозяин. В-третьих это то как обстоит дело с выдачей ключей в первой очереди застройки ЖК Рассказово. На форуме жителей http://rasskazovo.msk.ru можно почитать "благодарные" отзывы людей, которых сезары с марта кормят обещаниями о скорой выдаче ключей. Я нахожу объяснение тому что компания так подмочила свою репутацию только в том что у нее заканчиваются деньги. Все происходящее с недостроенным и нерапроданным Рассказово, где не хватает сил довести до ума и передать людям жилье, но при этом активно рекламируется и продается ЖК Династия, сильно напоминает пирамиду: собрали деньги что-то частично построили, чтобы собрать еще. Кому повезло - тот получит квартиру, кто последний тот попал. В-четвертых и для меня самое главное - у застройщика всего полтора строительных объекта, а сейчас банкротятся компании покрупнее вроде СУ 155 или Римэка. Я лично ждать чем закончиться Рассказово от Сезам не собираюсь. В итоге подписал ДДУ с другим застройщиком. Называть не буду, чтобы не было рекламы З. Ы. На вопрос зачем все это писать, если сам не являешся их дольщиком заранее отвечу - не нравиться мне, когда пытаются обмануть и под видом конфеты в красивой обертке продают такие вот рассказовки с николин парками.

АндрейAugust 30, 2017

Холдинг Sezar Group – яркий представитель российского бизнеса в самом худшем его виде. После того как они получили деньги, вы для них уже не клиент, а попавшее к ним в зависимость, бесправное существо. То есть ВСЕ что вам обещали до подписания договора и даже часть того что в договоре прописано можете забыть. Дальше общение с вами будет носить формально-презрительный характер и вестись только по почте. Кстати на письма они отвечают далеко не всегда, так как нигде в законе не регламентировано время ответа. Законные требования заказчика, например на предоставление необходимых документов запросто могут игнорироваться, потому что вряд ли он обратиться в суд. В ДДУ у них прописано противоречащее ФЗ-214 требование о получении письменного разрешения застройщика на уступку полностью оплаченного объекта долевого строительства. То есть если понадобится продать по переуступке квартиру, за которую вы уже полностью рассчитались, то надо у них по почте разрешение выпрашивать, а на письма они могут месяцами не отвечать. Или - компания привозит на подпись акты приема-передачи квартиры неподписанные с ее стороны и не выдает застройщикам их экземпляры, ссылаясь на то что выдадут – когда их директор подпишет, без объявления даже примерных сроков. И таких «нюансов» множество. Сами квартиры, я говорю про Рассказовку, тоже сдаются с кучей недостатков, в офисе многие жаловались на окна и рамы в сколах и царапинах, вентиляцию, стены и прочее. Здесь застройщик тоже показывает себя не с лучшей стороны, зачем устранять недостатки, если можно воспользоваться пунктом в договоре об отказе от приемки квартиры и подписать акт в одностороннем порядке, без клиента. Приняли квартиру и отделались от сезара – не все так просто, потому что управляющую компанию сезар назначает сам, из своего холдинга естественно, в договоре с ней (а без него ключи не выдадут) какие-то противоречащие законам и просто идиотские требования и запреты при проведении ремонта, письменное информирование УК при приезде к вам в гости родственников или друзей на их транспорте, с номером машины, паспортными данными. В общем из общения с ними пришел к выводу - хотите строиться с Сезаром, заранее найдите себе хорошего адвоката, точно пригодится.

AndrewAugust 30, 2017

Холдинг Sezar Group – яркий представитель российского бизнеса в самом худшем его виде. После того как они получили деньги, вы для них уже не клиент, а попавшее к ним в зависимость, бесправное существо. То есть ВСЕ что вам обещали до подписания договора и даже часть того что в договоре прописано можете забыть. Дальше общение с вами будет носить формально-презрительный характер и вестись только по почте. Кстати на письма они отвечают далеко не всегда, так как нигде в законе не регламентировано время ответа. Законные требования заказчика, например на предоставление необходимых документов запросто могут игнорироваться, потому что вряд ли он обратиться в суд. В ДДУ у них прописано противоречащее ФЗ-214 требование о получении письменного разрешения застройщика на уступку полностью оплаченного объекта долевого строительства. То есть если понадобится продать по переуступке квартиру, за которую вы уже полностью рассчитались, то надо у них по почте разрешение выпрашивать, а на письма они могут месяцами не отвечать. Или - компания привозит на подпись акты приема-передачи квартиры неподписанные с ее стороны и не выдает застройщикам их экземпляры, ссылаясь на то что выдадут – когда их директор подпишет, без объявления даже примерных сроков. И таких «нюансов» множество. Сами квартиры, я говорю про Рассказовку, тоже сдаются с кучей недостатков, в офисе многие жаловались на окна и рамы в сколах и царапинах, вентиляцию, стены и прочее. Здесь застройщик тоже показывает себя не с лучшей стороны, зачем устранять недостатки, если можно воспользоваться пунктом в договоре об отказе от приемки квартиры и подписать акт в одностороннем порядке, без клиента. Приняли квартиру и отделались от сезара – не все так просто, потому что управляющую компанию сезар назначает сам, из своего холдинга естественно, в договоре с ней (а без него ключи не выдадут) какие-то противоречащие законам и просто идиотские требования и запреты при проведении ремонта, письменное информирование УК при приезде к вам в гости родственников или друзей на их транспорте, с номером машины, паспортными данными. В общем из общения с ними пришел к выводу - хотите строиться с Сезаром, заранее найдите себе хорошего адвоката, точно пригодится.

AndrewAugust 30, 2017

Холдинг Sezar Group – яркий представитель российского бизнеса в самом худшем его виде. После того как они получили деньги, вы для них уже не клиент, а попавшее к ним в зависимость, бесправное существо. То есть ВСЕ что вам обещали до подписания договора и даже часть того что в договоре прописано можете забыть. Дальше общение с вами будет носить формально-презрительный характер и вестись только по почте. Кстати на письма они отвечают далеко не всегда, так как нигде в законе не регламентировано время ответа. Законные требования заказчика, например на предоставление необходимых документов запросто могут игнорироваться, потому что вряд ли он обратиться в суд. В ДДУ у них прописано противоречащее ФЗ-214 требование о получении письменного разрешения застройщика на уступку полностью оплаченного объекта долевого строительства. То есть если понадобится продать по переуступке квартиру, за которую вы уже полностью рассчитались, то надо у них по почте разрешение выпрашивать, а на письма они могут месяцами не отвечать. Или - компания привозит на подпись акты приема-передачи квартиры неподписанные с ее стороны и не выдает застройщикам их экземпляры, ссылаясь на то что выдадут – когда их директор подпишет, без объявления даже примерных сроков. И таких «нюансов» множество. Сами квартиры, я говорю про Рассказовку, тоже сдаются с кучей недостатков, в офисе многие жаловались на окна и рамы в сколах и царапинах, вентиляцию, стены и прочее. Здесь застройщик тоже показывает себя не с лучшей стороны, зачем устранять недостатки, если можно воспользоваться пунктом в договоре об отказе от приемки квартиры и подписать акт в одностороннем порядке, без клиента. Приняли квартиру и отделались от сезара – не все так просто, потому что управляющую компанию сезар назначает сам, из своего холдинга естественно, в договоре с ней (а без него ключи не выдадут) какие-то противоречащие законам и просто идиотские требования и запреты при проведении ремонта, письменное информирование УК при приезде к вам в гости родственников или друзей на их транспорте, с номером машины, паспортными данными. В общем из общения с ними пришел к выводу - хотите строиться с Сезаром, заранее найдите себе хорошего адвоката, точно пригодится.

MildFebruary 27, 2018

У Сезар Групп долгов перед Промсвязьбанком на предыдущие объекты Николин-Парк и Рассказово на 3 миллиарда! В связи с этим обременение на недвижимость наложено в ЖК Рассказово (застройщики и подрядчики ООО Красный Октябрь-Рассказовка, ООО Сити Констракшн, ООО Лидер-МД ). Даже если Сезару удастся распродать все оставшиеся квартиры в Рассказово, денег едва хватит чтобы расплатиться с кредиторами, а ведь надо еще достраивать, проводить коммуникации, давать на лапу чиновникам итд. Какие долги у застройщика Монолитное домостроение (в ЖК Династия недвижимость тоже в залоге у банка) и сколько кредитов Сезара на Рассказово и Николин Парк не выложены в свободном доступе в Интернет неизвестно (я смотрел только регистрирующие документы многочисленных застройщиков этого холдинга), думаю 3 миллиарда это только вершина айсберга. Кстати Промсвязьбанк еще в августе 2017-го спихнул часть неликвида, в том числе долги Сезар Групп, в санируемый им Автовазбанк, для увеличения кредитного портфеля Автовазбанка на бумаге, для улучшения его отчетности. Это тоже показывает «надежду» руководства Промсвязьбанка на возврат Сезаром долга. Может из-за предстоящего банкротства Сезар и ведет себя так странно в плане оформления собственности на квартиры в Рассказово, не выдает АПП, не ставит дома на кадастр, пока право собственности ни у одного дольщика не оформлено застройщику гораздо проще проводить процедуру банкротства. И продолжение строительства к сожалению мало о чем говорит, почти все обанкротившиеся застройщики строили и привлекали деньги дольщиков до последнего. Чтобы сейчас покупать квартиру в Династии или Рассказово надо быть очень рисковым. В подтверждение – страница 4, строка 6, один из кредитов Сезара https://www.psbank.ru/~/media/Files/Bank/About/Emitters/04082017reshSD.ashx

ЭльвираMarch 1, 2018

Застройщик обманывает покупателей. Сначала обещали невысокую застройку, парк, ТЦ, зоопарк, теперь вместо парковой зоны будут жилые дома 22 этажа - 33 подъезда!

РусланMarch 2, 2018

Купили квартиру как думалось в чудо месте, с среднеэтажными домами (9-11) этажей, всего насчитывалось 9 домов, закрытая территория, собственный парк, даже зоопарк, озеро, торговый центр(кинотеатр), т.е. большая территория, плотность машин низкая. Единая архитектура, можно жить и умереть там... Дорого говорили мне, ну и что за такое можно заплатить, думал я. Но умирать придется в другом месте. Застройщик обманул дольщиков, изменил генплан строительства. Те. вместо обещанного "рая" будет 4 дома, на 33 подъезда, высота этажей 22! Парк вырубят, ТЦ не будет. Сам ЖК изначально не рассчитан на такую плотность населения, т.е. мы получим ШАНХАЙ в квадрате! Машины будут везде друг на друге, выехать/заехать в ЖК станет мега проблемой! Интересно что данные об изменении генплана были в марте 2017 года, в МАРТЕ!! Я купил квартиру в декабре 2017 года, и мне никто не сказал об этом, намерено скрыли эту информацию! Меня и других дольщиков обманули! Застройщик начал продавать третью очередь наши знакомые оставили им предоплату, выбрали квартиру с ВИДОМ НА ПАРК, заплатили за вид больше денег!! А парка не будет)))) И им льют в уши что все будет как в первом проекте генплана. И сколько таких обманутых будет? Сколько людей переплатили деньги?

Житель РассказовоMay 4, 2018

Как по мне, так застройщик улучшил комплекс Рассказово! Все очень довольны, что заплатив за комплекс средней этажности с парком оказались в перенаселенном гетто с небоскребами, это же так здорово гулять всем вместе вокруг 10 оставшихся в комплексе деревьев! Еще очень радует, что теперь стройка затянется на годы, а всю социальную инфраструктуру придется ждать до завершения постройки небоскребов, потому что сезар всю ее сдвинул на конец строительства! Это еще если дождемся, учитывая "надежность" застройщика. Особенно радует транспортная ситуация, которая неминуемо сложиться вокруг комплекса после заселения всего этого шанхая, в который сезар превратил в прошлом уютный комплекс. Также явный плюс - превращение охраняемой территории в бутафорию, потому что никто на самом деле не сможет контролировать въезд\выезд такой громады машин в часы пик через единственный КПП. А втрого КПП не планируется и значит единственный выход не устроить пробку на въезде до МКАДа - поднять шлагбаум и в часы пик не следить за въездом. Качество постройки домов - тоже явное улучшение Сезар, со всеми протечками, плесенью на стенах, забитыми воздуховодами и промерзанием стен из-за некачественных стеклопакетов. При всем этом комуналка по задранным до уровня бизнеса ценам - это тоже замечательно! А кто так не считает тот Ирен или конкуренты!

Написать отзыв