Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

May 26, 2015 7650 0 Алла Насонова 

Рынок апартаментов в Московской области довольно узок – около 20 новостроек. В ближайшее время будут открыты продажи еще в двух. Что заставляет девелоперов обращаться к данному формату?

Риски апартаментов Подмосковья

Апартаменты — это не особый формат недвижимости. Так называют жилую, по факту, недвижимость, которая по документам является коммерческой. Иными словами это жилье с юридическими проблемами.

Некоторые из них давно известны. В апартаментах нельзя прописаться и, соответственно, гарантировано получать доступ к ближайшей социальной инфраструктуре по месту жительства. А так же участвовать в местных муниципальных выборах (если только ваша регистрация — не в доме где-то поблизости).

На апартаменты не распространяются ограничения тарифов естественных монополий. Хотя пока случаев излишнего завышения тарифов на электричество, тепло- или водоснабжение не отмечалось.

Теперь к вышеперечисленным добавились новые риски — повышенных налогов.  Дело в том, что с 2015 г. налоги начисляются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости (результаты этого перерасчета мы увидим в середине 2016 г.) При этом из налогооблагаемой базы квартиры вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м. Апартаменты данного вычета не имеют!

Что касается собственно налоговых ставок, то теперь они находятся в ведении местных органов самоуправления. Практически все муниципальные образования в Московской области приняли повышенные ставки для апартаментов. Но в Москве это повышение ставки и отсутствие вычета почти полностью компенсировано заниженной кадастровой оценкой.

В Московской области, по-видимому, апартаменты тоже оцениваются дешевле. Но разница очень маленькая. Например, в Мытищах, в апартаментах «Красный Кит» квадратный метр в кадастре оценили в 70 тыс. рублей (столько, сколько он стоил на старте продаж). А на Олимпийском проспекте (центр города) квадратный метр, согласно кадастровой оценке, стоит 116 тыс. рублей.

Далее, не очень понятна позиция властей в данном вопросе. В отличие от столичных чиновников, областные пока высказывались более лояльно по отношению к апартаментам. Даже заявляли о необходимости узаконить формат.

Но надо признать, что еще ни одного перевода в жилые помещения в сегменте апартаментов не было. Хотя в том же Красном Ките возможность перевода в жилой фонд широко анонсировалась при продаже. Даже назывались конкретные суммы, которые придется потратить, и сроки.

Не надо забывать, что в Подмосковье отсутствует стимул легализовать апартаменты, который есть в Москве. Речь идет об апартаментах Москва-Сити. Столичные власти хотят любыми способами завершить стройку к 2018 году. И не собираются пугать девелоперов и инвесторов запретами апартаментов.

Чем апартаменты Московской области отличаются от апартаментов Москвы

В чем разница между апартаментами Москвы и Подмосковья? Апартаменты Подмосковья можно условно разделить на две группы. В первой — так называемые «курортные» апартаменты или апарт-отели. Те, что строятся в природоохранных зонах, где нельзя строить жилье, но можно — гостиницу. Такие апартаменты продаются в качестве «дач». Параллельно может предлагаться и инвестиционная программа — заключение договора с управляющей компанией об управлении апартаментами и сдачей их в аренду. Таким образом девелопер может минимизировать свои риски при строительстве гостиниц

Понятно, что строительство таких апартаментов в Москве невозможно.

И вторая большая группа — это апартаменты в составе многофункциональных центров или просто на землях, категория которых не позволяет строить жилье. Здесь причина появления апартаментов сходна со столичной — прописанная в документах категория разрешенного использования земель.

Планируя массовое жилое строительство за МКАД, в том числе и в районах Новой Москвы, власти говорили и о создании новых рабочих мест. К сожалению, в наших реалиях, влияние на новые рабочие места ограничивается лишь утверждением определенных площадей коммерческой недвижимости. Механизмы привлечения крупных инвестиций сейчас отсутствуют.

Очевидно, спрос на офисные или гостиничные помещения за МКАДом сейчас небольшой. Поэтому девелоперы и позиционируют свою коммерческую недвижимость как апартаменты.

И последнее отличие подмосковных апартаментов от Московских — в отсутствии предложении в реконструированных зданиях. В столице есть целый пласт апартаментов (лофтов), расположенных в исторических промышленных зданиях. Большой плюс для покупателей в таких покупках — центральная локация и возможность сразу получать свидетельство о собственности (т. к. здание уже построено). В Подмосковье, несмотря на наличие часто пустующих и всегда живописных фабричных зданий, данная реконструкция пока не начинается.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», упоминает о проект Red Loft в Красногорске, где апартаменты площадью 28 кв.м. стоят 2,2 млн рублей. Отличие от столичных лофтов состоит в том, что в Москве лофты в основном продаются в реконструируемых зданиях, а вот в Красногорске они строятся с нуля — неолофты.

Курортные апартаменты Московской области

Как поясняет Софья Лебедева, наиболее дорогие апартаменты Подмосковья представлены в курортном комплексе «Пестово», расположенном в 20 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь апартаментов составляет от 100 до 400 кв. м, На территории комплекса действует яхт-клуб и гольф-клуб.

Также апартаменты в рекреационной зоне реализуются на территории курорта «Яхонтовый лес», который находится в Ногинском районе (40 км от МКАД), на берегу озера Коверши с песчаными пляжами.

Admiral Waterhouse находится в прибрежной зоне Клязьминского водохранилища (Мытищинский район), является местом отдыха. Застройщик — Адмирал Бич Отель, срок сдачи — 2 кв. 2015 г. Минимальная цена, по данным «БЕСТ-Новострой» от 4,2 млн. рублей.

И еще один проект апартаментов находится в окружении леса, неподалеку от города Видное — Rastorguevo Village, строительство объекта близится к завершению. (застройщик — АРС, цены от 6,1 до 11 млн. рублей).

В Истринском районе в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе расположены два проекта с апартаментами — «Гринфилд» и «Парк Авеню» в составе загородных поселков.

Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес», компании «Авантель-Инвест», обращает внимание, что инвестируя в их апартаменты, можете заключить договор с управляющей компанией и сдавать их в аренду отдыхающим на курорте «Яхонты», получая ежемесячный гарантированный доход.

По ее мнению перспективы у такого формата недвижимости большие, т. к. все меньше россиян начинают выезжать на отдых за границу и нуждаются в достойной альтернативе. В любом случае, управляющей компанией было анонсировано, что в 2015 г. стоимость аренды апартаментов в «Яхонтовом лесу» составит 60 тыс. руб. в месяц.

Апартаменты как альтернатива квартире в Московской области

Очевидно, для успеха этим проектам необходимо удачное расположение. Прежде всего — центральная для своего города локация и близость либо к станции железной дороги, либо к открывающемуся метро. Разумеется, цена должна быть на 20–25% ниже чем в аналогичных жилых проектах.

 Софья Лебедева говорит: застройщики рассчитывают, что в черте подмосковного города, недалеко от Москвы, апартаменты будут выкупать компании для своих сотрудников из других городов или стран, так как такие апартаменты вполне могут заменить гостиницы. Тем более, что в Московской области наблюдается недостаток гостиниц, а те, которые есть уже достаточно старые.

Но, по-видимому, это не так. Апартаменты в МО покупают именно как квартиры.

Башня «Красный Кит» имеет однозначно удобную для города Мытищи локацию — в 7–10 минутах пешком от железнодорожной станции со скоростными поездами, по соседству с магазинами, фитнес-центрами, кинотеатрами. Но одним из существенных недостатков явились довольно неудобные планировки: квартиры слишком вытянуты. Не везде есть возможность организовать кухню в помещении с окном. Поэтому, хотя продажи на первичном рынке официально уже и закрыты (комплекс сдан в начале 2014 г.) некоторые апартаменты продаются все еще от застройщика.

Одним из основных застройщиков на рынке апартаментов Подмосковья является ГК «Мортон» (что, впрочем не удивительно при тех объемах застройки, которые данная компания ведет).

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», рассказал, что все апартаменты этой компании в Подмосковье расположены в уже построенных микрорайонах с развитой инфраструктурой. Это микрорайоны «1 Мая» и «Щитниково» в Балашихе, «Солнцево-Парк» в Новой Москве. " Сначала мы начинаем строить жилые корпуса и инфраструктуру, в последнюю очередь — апартаменты, поэтому покупатели апартаментов уже при заселении будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой. Кроме того, большинство апартаментов возводятся в составе многофункциональных комплексов, которые располагают собственной торговой и сервисной инфраструктурой.

Кроме того, большинство апартаментов возводятся в составе многофункциональных комплексов, которые располагают собственной торговой и сервисной инфраструктурой. Например, в микрорайоне «1 Мая» в состав МФК с апартаментами входит торговая галерея и универсам. В соседних блоках располагаются многоярусная парковка и торгово-развлекательный центр с магазинами, кафе, ресторанным двориком, кинозалом, бильярдным клубом и др. инфраструктурой. Такая стратегия позволяет расширить аудиторию потенциальных покупателей.»

Хотя считается, что в комфорт-классе покупатель более консервативный и настороженно относится к апартаментам, г-н Сибренков уверяет, что их апартаменты комфорт-класса интересны покупателям.

«Комплекс „Штаб-квартира в микрорайоне „1 мая“ в Балашихе, который стал одним из первых комплексов с апартаментами на подмосковном рынке в сегменте доступного жилья, пользовался большим успехом у покупателей.

В популярном микрорайоне Новой Москвы „Солнцево-Парк“ в корпусах с апартаментами 29а и 29б, которые вышли на рынок в январе 2013 года, в продаже на сегодняшний день находится не более 20 квартир, всё остальные уже проданы. В этом же микрорайоне в конце апреля этого года начался старт продаж апартаментов в корпусе 39а. Здесь на сегодняшний день выбор достаточно широкий — к продаже предлагается 316 одно- и двухкомнатных апартаментов площадью от 38,15 до 69,4 кв. м. Общая площадь помещений составляет 14 783 кв. м. На старте продаж стоимость апартаментов максимально выгодная. Так, купить 1-комнатные апартаменты здесь сейчас можно от 2,652 млн. руб.

По сравнению с квартирами стоимость апартаментов в среднем на 20–30% ниже. Наиболее востребованы в Подмосковье апартаменты небольших площадей. Мы предлагаем 1–2 комнатные апартаменты площадью от 32–33 кв. м. Минимальная стоимость 1-комнаных апартаментов отмечается в микрорайоне „Щитниково“ и начинается от 2,243 млн. руб.»

Апартаменты в Московской области

Название Район Застройщик Срок ввода Цена, млн.руб
Wellton Park Новая Сходня Химкинский Крост сдан 2-4
Парад Планет Королев Мортон 2 квартал 2018 2-5.1
Red Loft Красногорск Водолей 1 квартал 2016 2.2-3.8
Щитниково-Б Балашиха Мортон 2 квартал 2015 2.2-3.6
Отрада -Апарт Красногорский Отрада 4 квартал 2016 2.8-5.8
Мкр 1 Мая Мытищинский Мортон 3 квартал 2015 2.8-3.8
Солнцево Парк корп. 29А, 29Б Новая Москва Мортон сдан 3.1-8
Солнцево Парк корп. 39А Новая Москва Мортон 4 квартал 2015 от 2.6
Академгородок Сколково Одинцовский Жилинвест 4 квартал 2015 3.8-11
East Gate Балашиха Вертикаль сдан -
Атлетик Хаус Люберцы ГрандСтройИнжиниринг сдан от 3.5
Спутник Королев СкайГрад сдан -
Красный кит Мытищи BTR Group сдан от 3.4
Данные: Бэст-Новострой, kvartirazamkad.ru
 

Перспективы апартаментов в Подмосковье

Есть мнение, что девелоперы и покупатели постепенно теряют интерес к такому формату, как подмосковные апартаменты. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», замечает, что с 2013 года структура рынка подмосковных апартаментов довольно сильно изменилась. В I квартале 2013 года таких проектов в МО было не более 5, затем их количество выросло до 13. На данный момент часть объемов уже вышла с экспозиции, и теперь это около 10 проектов со сроками ввода в эксплуатацию от 2015 до 2018 года.

Структура расположения проектов тоже изменилась. Два года назад лидерами по объему предложения были Балашиха и Новая Москва, а также Химки и Мытищи. Теперь больше всего проектов в Мытищинском и Красногорском районах. При этом «долгоиграющих» перспективных проектов с апартаментами в Подмосковье — всего один, со сроком ввода в 2018 году.

По мнению редакции KVARTIRAzaMKAD.ru, «курортные» апартаменты и апарт-отели всегда будут пользоваться определенным спросом, т. к. этот вид недвижимости находится в русле общемировых тенденций.
Что касается фактических квартир, оформляемых как нежилая недвижимость, то в ближайшее время на рынок выйдут апартаменты в ЖК «Белые Росы». Проект реализует компания «СтройКомфорт», а генеральный подрядчик — ГВСУ «Центр».

В скором времени на рынок подмосковных апартаментов выйдет и корпорация «Баркли». Недавно она анонсировала строительство на 23 км. Ленинградского шоссе «частного вокзала» — по существу ТПУ, в котором будут присутствовать и апартаменты.