Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

February 8, 2016 6473 0 Алла Насонова 

Каждый четвертый жилой комплекс Подмосковья относится к малоэтажным. В активной продаже сегодня находятся 118 малоэтажек. Есть ли у этого формата свои особенности, или он ничем не отличается от обычных многоквартирных домов? Какие преимущества, недостатки и риски покупки квартиры существуют в малоэтажном сегменте?

Какой комплекс называют малоэтажным?

Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.

UP-квартал Западное Кунцево

Особняком стоят малоэтажные дома в составе разноэтажной комплексной застройки. Несмотря на формальный признак «малоэтажности», у них отсутствует большая часть рисков (и преимуществ), характерных для данного формата.

История развития малоэтажного жилья в Подмосковье

Первые малоэтажные комплексы стали возводиться еще в начале двухтысячных. На тот момент это были единичные проекты в дорогих загородных поселках, на тех участках, где по каким-то причинам строить коттеджи было нельзя или нецелесообразно, — рассказывает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». — Квартиры в них покупали богатые владельцы загородных домов — для родителей, детей или даже прислуги. Другая категория покупателей — те, кому не хватало средств на полноценный загородный дом, но при этом было желание жить в престижной локации и в солидном поселке.

После 2008 года ситуация изменилась. Малоэтажные дома продолжали строить в основном на месте коттеджных поселков, но уже по другой причине — чтобы максимально удешевить предложение и притянуть спрос со стороны покупателей квартир экономкласса. Малоэтажные жилые комплексы начали активно развиваться. Так, с 2010 по 2015 год число таких проектов выросло с 31 до 118 — то есть почти в 4 раза.

ЖК Андерсен

Причина взрывного роста, по мнению Антона Минеджяна, директора по продажам и продвижению компании M9 Development, в том, что некоторые девелоперы в кризис 2008–2009 переформатировали свои загородные проекты под мультиформатные комплексы или просто изменили концепцию, добиваясь бОльшей плотности застройки, чем при таунхаусах и коттеджах. К тому же рынок многоквартирного строительства систематизировался и разросся, вовлекая новых застройщиков, в том числе небольших, не обладающих сильным административно-финансовым ресурсом, необходимым для получения согласований на многоэтажные комплексы (оформить документы для строительства МЖК гораздо легче).

Кстати, Татьяна Калюжнова считает, что поскольку реализовывались такие проекты в традиционно загородных локациях, почти половина из них расположена далеко от городов и крупных населенных пунктов. В распоряжении жителей нет привычной городской инфраструктуры. Поэтому, несмотря на то, что покупают в них квартиры примерно те же самые люди, что и в обычных многоквартирных новостройках, приравнивать эти форматы нельзя.

Динамика роста числа малоэтажных комплексов за пределами МКАД

Период 2006 г 2008 г 2010 г 2011 г 2014 г 2015г
Количество проектов, шт. 15 31 31 57 126 118

По данным «ИРН-Консалтинг»

Как утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», к 2018 году доля малоэтажек в Московской области должна превысить 50% от общего объема недвижимости (если считать по количеству проектов).

Хотя Георгий Новиков, руководитель отдела аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки», фиксирует обратную тенденцию. По его мнению, сейчас на рынке становиться меньше малоэтажных проектов. В ближайшей доступности к Москве вымываются площадки, на которых можно было бы построить малоэтажные комплексы. К тому же уже произошло своеобразное насыщение рынка.

Плюсы малоэтажных жилых комплексов

Самых главных, на которые, собственно, и «клюют» покупатели — два. Это комфортная среда и относительно низкая цена квадратного метра. Подсчитано, что квартира в малоэтажке стоит на 10–15% меньше, чем в аналогичном по характеристикам многоэтажном доме. Почему? Во-первых, такие проекты проще и быстрее получают все необходимые согласования (мы ведь не забыли, что в себестоимость включают не только затраты на стройплощадке, но и все подготовительные работы?). Во-вторых, в малоэтажных домах можно обойтись без лифта и мусоропровода. Да и фундамент рассчитывается на меньшую нагрузку, что тоже удешевляет проект.

Хотя, простите за тавтологию, подобная экономия характерна только для класса «эконом». В малоэтажных комплексах бизнес-класса лифты присутствуют.

ЖК Валь д`Эмероль

Что касается комфорта, то в малоэтажных комплексах больше солнечного света, меньше машин, редко случаются пробки на въезде-выезде. Такие проекты, как правило, ассоциируются с хорошей экологической обстановкой.

Большой плюс — малое количество соседей. Это — не только иной, более душевный, уровень общения, но и удобство в управлении домом. 12–20 семей довольно легко организовать, чтобы добиться замены управляющей компании или даже вообще перейти на самостоятельное управление домом. В конце концов, во многих странах мира жильцы малоквартирных домов напрямую договариваются с поставщиками коммунальных услуг и — ничего, прекрасно себя чувствуют.

И последнее: в малоэтажке ниже риск недостроя. Согласитесь, в случае низких продаж, изыскать средства для строительства трехэтажного дома гораздо легче, чем для строительства 20-этажного.

Минусы и риски малоэтажных жилых комплексов

Многие минусы МЖК являются обратными сторонами их плюсов. Соразмерные пропорции, благоприятная визуальная среда? Но в малоэтажке не бывает панорамных видов. Вам не взглянуть с верхнего этажа на живописные просторы.

Низкий риск недостроя? Но строительство растягивают на много очередей. И, пока не будет сдан весь комплекс, жителям придется мириться с разбитыми и неухоженными дорогами, а также другими атрибутами строительства.

Сэкономили на лифте? Но без него можно обходиться далеко не всегда. Даже если проектом предусмотрены специальные места для колясок и велосипедов. А если вдруг случиться травма или просто сердечное заболевание, при котором человеку не одолеть даже одного лестничного пролета? Что делать?

Кстати, в малоэтажных комплексах бизнес-класса лифты есть. Например, в ЖК Аккорд.Smart квартал на Рублево-Успенском шоссе дома оснащены бесшумными лифтами OTIS.Да и в упомянутом выше UP квартале «Западное Кунцево» лифты присутствуют. (Но тут по-другому нельзя: среднеэтажный проект без лифтов не согласуют. Правда, и цена квадратного метра здесь выше).

ЖК Аккорд.Smart-квартал

В отличие от «минусов», которые, объективно, есть всегда, «риски» — это всего лишь предупреждение о возможных неприятностях.

Так, одним из существенных рисков жизни в малоэтажном комплексе специалисты называют риск повышенной платы за обслуживание. Ведь здесь относительно низкая плотность населения. А количество детских площадок, газонов, клумб, площадь дорог — как в многоэтажном жилом квартале.

Далее, есть «инфраструктурный риск» — когда рядом просто не откроются обещанные школы, детские сады и магазины, не «проведутся» долгожданные дороги и трамвайные пути. Или вместо обещанной государственной школы откроется частная. Причем, в этом не будет виноват застройщик. Скорее всего, муниципалитет просто откажется в последний момент брать новую школу на баланс.

Кстати, инфраструктурный риск практически сводится к нулю, если строится МЖК по соседству с многоэтажным кварталом.

ЖК Эко Парк Нахабино

Есть еще один риск: красивая на бумаге малоэтажная застройка на деле окажется просто «хрущевкой» образца XXI века.

«У „хрущевки“ была очень простая и единственная задача — обеспечить жильем, — поясняет Юлий Борисов, соучредитель и главный архитектор бюро UNK project. — Оно, во-первых, должно было быть массовым, во-вторых — недорогим. Если девелопер или архитектор сегодня ставит идентичные цели, тогда и проект получится равнозначный. Если же добавляется цель — создать интересное пространство, где люди смогут реализовывать свои потребности (в плане досуга, визуального облика, гармоничного пространства), тогда и дом не будет схож с бараком. В практическом плане, если говорить об инструментах, их несколько: это переменная этажность, пластика фасадов, использование различных материалов на фасаде, работа с ландшафтом и благоустройством, создание функциональных зон. Работа с размещением парковок — одна из наиболее сложных задач. Как правило, подземные парковки не проходят по бюджету, в связи с этим приходится работать с плоскостными. А они напрямую влияют на качество среды. Поэтому вопрос о размещении машиномест один из самых интересных с точки зрения генплана подобной застройки.»

В общем, подход понятен: обращайте внимание на организацию парковки. Если она продумана, скорее всего, застройщики продумали и другие нюансы.

Стоит ли инвестировать в покупку квартир в малоэтажные комплексы?

В сегменте малоэтажки доля инвесторов всегда была минимальна. Во-первых, высокие темпы строительства сводили на нет преимущества тем, кто входил в проект на этапе котлована: цена просто не успевала вырастать.

Во-вторых, ликвидность такого жилья была несколько ниже. Новые квартиры, а также апартаменты у метро — товар относительно дефицитный, а вот количество малоэтажных ЖК в Подмосковье очень велико, соответственно, выше и конкуренция со стороны других желающих продать или сдать такое жилье.

ЖК Май

Как читает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», многие уже построенные малоэтажные комплексы по факту плохо обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой, сложно досягаемы и потому не востребованы. «Есть среди них и такие, которые имеют все шансы стать настоящими „призраками“ — поселками, в которых никто не живет».

По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», сегодня доля инвесторов сократилась, в среднем, до 15%. При этом большинство из них по-прежнему предпочитает понятный формат городских квартир.

Кстати, именно поэтому спрос на квартиры в малоэтажных комплексах можно назвать «чистым» спросом на жилую недвижимость («очищенным» от спроса на инвестиции).

Самые интересные малоэтажные комплексы Московской области

Опросив разных экспертов, редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru получила сравнительно небольшой список наиболее удачных МЖК. Одним из масштабных и прибыльных проектов называют ЖК «Борисоглебское» в Новой Москве. Кстати, полтора года назад этот комплекс был первым по «выгодности» для покупателя в рейтинге «Метриум Групп».

ЖК «Валь д`Эмероль» («Изумрудная Долина») в Одинцовском районе отличается своими яркими фасадными решениями.

Комфортная среда создается в ЖК «ЭКО Парк Нахабино» (3-5-этажные корпуса, галерейные дома, квартиры с отдельным входом) и др. При этом комплекс достаточно удачно связан с Москвой общественным транспортом.

С точки зрения качественной градостроительной концепции хорошие отзывы имеют проекты компании RDI (ЖК «Западная долина» в Апрелевке, «Южная долина» в Видном, а также малоэтажные корпуса в районе «Ново-Молоково»), ЖК «Андерсен» в Ватутинках, ЖК «Булатниково» в Бутово, «Новые Ватутинки. Южный квартал».

Некоторые эксперты отмечают архитектурные изыски в ЖК «Сказка» (Павловская Слобода). Действительно, за последние годы в такой «сказочной» стилистике не строился ни один проект. Другие же возражают, что в «Сказке» сейчас строится лишь первая очередь. А темпы продаж довольно низкие.

ЖК Сказка

Недавно на Каширском шоссе в районе Ленинских горок вышел в продажу комплекс «Май»,  рядом с Нахабино расположился уютный жилой комплекс «Павловский квартал» (девелопер ГК «ОПИН»), который, кстати, стал лучшим малоэтажным жилым комплексом Подмосковья по версии премии RREF Awards.

А вот на вторичном рынке советуют обратить внимание на «крепких середнячков» — ЖК «Нахабино Ясное»«Сакраменто» или мало рекламируемый «Парк Таун» в Брехово, а так же ЖК «Девять» в Котельниках.

Стоимостные характеристики некоторых малоэтажных комплексов

Проект Диапазон стоимости квартир, руб/кв.м Бюджет покупки, млн.руб
Min Max Min Max
Андерсен 89700 170000 3.600 15.695
Булатниково 105800 112653 2.929 5.819
Валентиновка Парк 71000 80000 2.709 6.616
Валь д’Эмероль 73150 118329 2.846 7.153
Новые Ватутинки. Квартал Южный 119340 160109 5.019 9.096
Сказка 73500 90000 3.552 9.028
Май 62000 64000 1.773 4.166
Южная долина 79500 115000 2.360 6.600

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки»