Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

January 27, 2015 8245 0

Может ли рассрочка от застройщика на приобретение квартир спасти девелоперов от падения спроса и цен на квартиры?

Ажиотажный спрос, который наблюдался на рынке жилья в конце прошлого года, сменился затишьем. Причиной снижения спроса стало не только уменьшение доходов населения, но и увеличение ипотечной ставки основными российскими банками. Для того чтобы хоть как-то удержать падающий спрос на жилье экономического класса, которое чаще всего приобретается по ипотеке, застройщики постепенно начинают развивать услугу рассрочки, получить которую можно на довольно длительный срок под невысокую процентную ставку. Но является ли данный инструмент панацеей для девелоперов?

Кривая спроса

Действительно, ухудшение экономической ситуации и ослабление рубля сопровождалось в 2014 году ажиотажным спросом, когда темпы продаж в некоторых проектах в конце прошлого года возросли в 2–3 раза, отмечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «На протяжении последних двух месяцев 2014 года мы отмечали колоссальный всплеск покупательской активности на жильё, в том числе расположенное за МКАД», — согласен руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Такое поведение покупателей, с его точки зрения, объяснялось их стремлением обезопасить свои сбережения в сложившейся экономической ситуации в стране. «Объектом инвестирования большинство граждан выбрало рынок недвижимости, который является самым устойчивым и понятным инструментом сохранения денежных средств», — объясняет эксперт.

По мнению Марии Литинецкой, в первом квартале 2015 года на первичном рынке недвижимости эконом-класса активные продажи еще будут продолжаться. Однако при сохранении неблагоприятной экономической обстановки (ипотечные ставки будут запредельными, нефть и рубль продолжат дешеветь), уже во втором квартале можно ожидать снижения спроса и цен. В первую очередь уменьшение стоимости ожидается в наименее ликвидных объектах — до 10–15%, говорит эксперт. Но если кризис приобретет затяжной характер — а все говорит именно об этом, — то падение будет наблюдаться на всем рынке.

По оценке заместителя генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игоря Сибренкова, одновременно будет сокращаться и количество продаваемых квартир на рынке. «Этому будет способствовать вымывание предложения вследствие прошлогоднего ажиотажного спроса и пересмотр застройщиками планов по выводу на рынок новых проектов из-за существенного удорожания кредитов», — объясняет эксперт. По его оценкам, многим мелким и средним компаниям придётся останавливать строительство и замораживать проекты, крупные же компании имеют больший запас прочности и более устойчивы к рыночным изменениям. Но даже в случае ухода с рынка мелких девелоперов, избежать затоваривания рынка вряд ли удастся.

«В наступившем 2015 году на рынке новостроек можно ожидать смещение спроса в сторону готовых объектов, проектов с наилучшим сочетанием цена-качество в высокой степени строительной готовности, объектов наиболее известных и надежных застройщиков», — в свою очередь, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее оценкам, число сделок на рынке жилья к концу первого квартала может снизиться как минимум на треть, в том числе из-за снижения доступности ипотечного кредитования.

Ипотечная судьба

Весь прошлый год, и особенно в периоды ажиотажного спроса в начале года и осенью, рынок ипотеки активно рос, отмечает Ирина Доброхотова. Причем с ухудшением в экономике снижалась платежеспособность населения, в результате даже те, кто планировал продолжать копить и позже покупать исключительно «на свои», на фоне покупательского бума обращались за помощью в получении ипотеки, опасаясь роста ставок. «Это нередко были и небольшие по сумме ипотечные кредиты, которые погашаются досрочно, но, тем не менее, рост ипотеки по итогам 2014 года составил порядка 25%», — рассказывает она.

Спрос на ипотеку сохраняется и сегодня, но покупатели жилья заинтересованы в кредитах со ставкой до 15% годовых, а такую ипотеку сейчас предлагают только госбанки — Сбербанк (от 14,5%) и ВТБ24 (от 14,95%), продолжает Ирина Доброхотова. И долго ли они смогут держать такие ставки — пока непонятно.

Что касается коммерческих банков, то они предлагают ставки, которые существенно отличаются от ставок декабря, что делает ипотечные кредиты таких банков недоступными и невыгодными для покупателей. В свою очередь, банки стали более требовательны к потенциальным клиентам, в связи с чем вырос процент отказов в получении кредитов и увеличен минимальный первоначальный взнос.

Кроме того, из-за увеличения рисков многие банки вынуждены сократить объемы кредитования в новостройках и переориентироваться на рынок вторичного жилья, добавляет Мария Литинецкая. «Ипотека в 2015 году будет, но в основном суммы кредита составят от 1 млн до 2 млн рублей, для приобретения недорогой недвижимости либо для обмена меньшей площади на большую, с небольшой доплатой», — считает эксперт. Ожидается также большой спрос на ипотечные программы для молодых семей (социальная ипотека) и военнослужащих (военная ипотека).

Безусловно, целевым сегментом для покупки жилья по ипотеке всегда был эконом-класс. По данным Ирины Доброхотовой, в эконом-классе число ипотечных сделок в среднем составляет порядка 50% от общего объема, а на некоторых объектах (особенно за пределами МКАД) иногда доходит и до 70%. По прогнозу директора по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марины Тимашовой, при сохранении учетной ставки Центробанка на уровне 17%, в 2015 году количество ипотечных сделок с жильем эконом-класса за МКАД будет минимальным. «Если в среднем в 2014 году количество ипотечных сделок в новостройках Московской области составляло 43%, то в 2015 году ипотечных сделок может сократиться до 10%», — считает эксперт. А значит, падение спроса на квартиры и цен на них — неизбежно.

Альтернатива не пройдет

Очевидно, что для стимулирования продаж застройщики будут разрабатывать различные программы рассрочек. Например, для покупателя, которым отказали в ипотечном кредите, будет интересна процентная рассрочка, так называемая «ипотека от застройщика» на срок от заключения сделки до ввода дома в эксплуатацию, предполагает Ирина Доброхотова. Тем не менее, полноценной заменой доступной ипотеке рассрочка вряд ли станет, поскольку она обычно предполагает первоначальный взнос порядка 50% от стоимости жилья, соответственно, воспользоваться такими программами смогут не все.

Действительно, большинство застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на 3 месяца при первоначальном взносе — 50%, отмечает Марина Тимашова. В единичных случаях предлагается беспроцентная рассрочка до года при первоначальном взносе — 10%. Наиболее распространена рассрочка от 6 месяцев до года по ставкам в диапазоне — 1,25–2% в месяц на остаток задолженности, при условии выплаты первоначального взноса от 30%. Некоторые компании предлагают различные программы рассрочек на период до завершения строительства объекта (см. таблицу). Кроме того, в настоящее время крупные девелоперы рассматривают возможность уменьшения первоначального взноса и увеличения срока рассрочки на несколько лет.

Впрочем, далеко не все девелоперы имеют такую возможность и готовы идти на риск. Дело в том, что при ипотечном кредитовании застройщик в течение месяца получает стопроцентную оплату от банка, объясняет Мария Литинецкая. При рассрочке же денежные поступления возвращаются на протяжении нескольких лет. Такая финансовая схема требует от застройщика определенных ресурсов, поэтому длительную рассрочку смогут обеспечить только крупные девелоперы масштабных проектов. С учетом роста стоимости кредитов для девелоперов и потребности в «живых» деньгах, программы по рассрочке вряд ли станут полноценной альтернативой ипотечному кредитованию, так как застройщики не смогут себе позволить ждать полной оплаты за квартиру на протяжении нескольких лет. Именно поэтому длительных по сроку программ рассрочки у девелоперов фактически нет, а влияние на рынок от коротких (до года) программ будет крайне незначительным, так как воспользоваться ими традиционные ипотечные покупатели, привыкшие к кредитам на 10–20 лет, не смогут, так как им просто негде будет взять деньги за несколько месяцев на погашение долга перед застройщиком.

«В таких условиях застройщики будут бороться в первую очередь за покупателей с живыми деньгами и предоставлять дисконт при покупке квартиры без рассрочки. При дальнейшей дестабилизации экономической ситуации новые проекты скорее всего будут выходить с дисконтом к рынку до 15%», — считает Мария Литинецкая.

По старым проектам, которые уже находятся в реализации, по мнению эксперта, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую. «При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5–10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15–20%. Помимо простых скидок для привлечения клиентов девелоперы могут предлагать новые акции. К примеру, это может быть сертификат по покупку техники, машиноместо в подарок или включение отделки в стоимость квартиры», — полагает эксперт.

Единственным спасением рынка жилья эконом-класса может стать пересмотр Центробанком ключевой ставки, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов и увеличению их доступности, но когда это случится и случится ли вовсе, предугадать крайне сложно.

Проекты эконом-класса, в которых можно купить жилье с рассрочкой*:

 
Объект 
Расположение 
Условия предоставления рассрочки 
Одинцово 
Беспроцентная рассрочка на 3 месяца, годовая рассрочка под 1,5%
Котельники
Первоначальный минимальный взнос - 50%, максимальный срок получения рассрочки - до сдачи дома в эксплуатацию.
Ставка при первоначальном взносе в 50% - 12% годовых ежемесячными платежами, при 70% - 8% годовых ежемесячными платежами, при 80% - беспроцентная рассрочка до 6 месяцев, больше 6 месяцев - 8% годовых.
Киевское шоссе, пос. Марьино 
Первоначальный минимальный взнос - 50%, беспроцентная рассрочка  на 3 месяца
Бутово 
Срок рассрочки - до 18 месяцев. Минимальный первоначальный взнос - 20%, процент по выплатам - 12%
Новая Москва, Ленинский район
Максимальный срок рассрочки - до сентября 2015 года под 1% в месяц на остаток.
Первоначальный взнос для 1-комнатных квартир - от 50%, для 2-комнатных от 40%, для 3-комнатных - от 30%.
Новая Москва, Ленинский район 
Срок рассрочки – до двух лет, ставка – 12% годовых.
Новая Москва,5 км по Калужскому шоссе, п.Сосенское.
Срок рассрочки – до 12 месяцев без процентов 
Новая Москва,3 км по Калужскому шоссе
Срок рассрочки – до года, ставка – 12% годовых.
Новая Москва,4 км по Калужскому шоссе
Срок рассрочки - до 3 месяцев без процентов
Новая Москва, г. Щербинка 
Срок рассрочки - до июля 2015 года под 12% годовых
Новая Москва,26 км по Киевскому шоссе
Срок рассрочки - 4 месяца без процентов
Новая Москва, г.Троицк 
Срок рассрочки - 6 месяцев под 12% годовых
Новая Москва, д.Зверево
Срок рассрочки - 6 месяцев под 1% годовых
Новая Москва, г.Троицк
Срок рассрочки - 6 месяцев без процентов
Новая Москва, 12 км по Киевскому или Калужскому шоссе, пос. Марьино 
Срок рассрочки - на 3 месяца без процентов
 
Срок рассрочки - на весь период строительства под 22% годовых
Проекты «СУ-155»:
 
 
Одинцово
Звенигород
Домодедово
Солнечногорский район, д. Елино 
Рассрочка на четыре года 
Проекты ФСК «Лидер»:
UP-квартал «Сколковский»
мкр. Кутузовский, 4 км по Можайскому шоссе 
Красногорский район, д. Путилково
Длительность рассрочки зависит от размера первоначального взноса
Красногорский район Московской области, д. Путилково
Срок рассрочки - до 18 месяцев. Минимальный первоначальный взнос - 20%, процент по выплатам  - 12%
*по данным компаний «Бест-Новострой», «Метриум Групп», «Мортон-Инвест»