Города

  • Москва
  • Новая Москва
  • Другие

Шоссе

Район

Электричка

  • Белорусское
  • Горьковское
  • Казанское
  • Киевское
  • Кольцевое
  • Курское
  • Ленинградское
  • Павелецкое
  • Рижское
  • Савёловское
  • Ярославское
км до МКАД

Готовность

Год сдачи

September 28, 2015 7523 0 Алла Насонова 

Сегодня застройщики зазывают покупателя антикризисными предложениями: квартирами небольшой площади по минимальной цене. Некоторые даже отказались в своих проектах от трехкомнатных квартир.

Но как быть тем, кто хочет именно улучшить жилищные условия? Легко ли сегодня купить трехкомнатную квартиру в новостройках Москвы и Подмосковья?

Почему без трехкомнатных квартир нельзя?

Во время кризиса квартиры «мельчают»: уменьшаются площади и количество комнат. Но те застройщики, что совсем отказываются от трехкомнатных квартир, поступают недальновидно. Студии и «однушки» — инвестиционный продукт. А сейчас число инвестиционных сделок в Москве и Московской области неуклонно снижается. Напротив, растет доля людей, которые хотят получить именно современный дом, именно современную планировку, понимая, что в кризис эта покупка обойдется дешевле.

Кроме того, трехкомнатные квартиры нужны… проектировщикам. Дело в том, что без них сложно выполнять все нормы СНИПов и СаНПиНов. Например, согласно требованиям к инсоляции, все окна одной квартиры не могут выходить на север. Спроектировать дом с этим условием без трехкомнатных квартир очень сложно.

ЖК Новые Ватутники. Мкрн Центральный

Некоторые застройщики (особенно в сегменте апартаментов) идут на хитрость: предлагают однокомнатные квартиры с возможностью легкого объединения.

Но зам. генерального директора по аналитике и консалтингу «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, обращает внимание, что потери полезной площади у «объединенной квартиры» будут больше, чем у трехкомнатной, да и стоить две такие квартиры будут дороже. Ведь квадратный метр в «однушках» всегда номинируется по более высокой цене.

Мария Литинецкая (компания «Метриум Групп») приводит такой пример: в ЖК «Маршала Захарова, 7» (в ЮАО, Москва) цена за квадратный метр студии начинается от 147,3 тыс. руб., «однушки» — от 137,8 тыс. руб., «двушки» — от 129,2 тыс. руб., «трешки» — от 125 тыс. руб. Разница — существенная.

Однако, приобретя две маленькие квартиры на разных собственников, можно сэкономить на налогах (т. к. из налогооблагаемой базы квартиры вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м). Но эта экономия в ближайшие годы будет меньше разницы в цене покупки.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» сообщает, что в их проекте («Ривер Парк» в Нагатинской пойме, Москва), примеры объединения квартир встречались среди желающих купить четырехкомнатную квартиру. Поскольку их в проекте, действительно, немного.

Ее дополняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Согласно нормативам, над кухней или под ней не может располагаться жилая комната (например, большая гардеробная или ванная — да, но не спальня), а при объединении двух „однушек“ — это неизбежно. Самый лучший вариант в данном случае — совмещение одно- и двухкомнатной квартир.»

Что такое «евротрешки»?

Сегодня многие застройщики стали предлагать «евротрешки» и «евродвушки». Что это такое?

Приставка «евро» отсылает нас к неким западным «стандартам». А именно — маленьким спальням и большой гостиной, часто совмещенной с кухней. Сегодня квартира перестала быть местом совместной жизни нескольких поколений, каждому из которых требовалось достаточно большое приватное пространство. Соответственно, появился спрос на большие кухни-столовые. (Подробнее о планировках квартир можно прочитать здесь).

«Евротрешка» — это комната с двумя небольшими спальнями и большой кухней-столовой (больше 20 кв. м). В некоторых проектах при этом кухню от столовой можно и отгородить. Например, в ЖК «Краски жизни», миниполис Радужный, между кухней и столовой есть стена, но она не доходит до потолка.

ЖК Краски жизни

Как правило, за счет уменьшения коридора, площадь такой «евроквартиры» чуть меньше, чем площадь классической «трешки», где есть спальни, гостиная и кухня аналогичных размеров.

Где искать трехкомнатные квартиры в Москве и Подмосковье

Доля трехкомнатных квартир в новостройках Москвы, в среднем, выше, чем в Подмосковье. Например, в ЖК «Хорошевский» «трешки» составляют 28% от общего количества квартир, в ЖК «Маршала Захарова 7» — 17%, в ЖК «Мещерский Лес» (Солнцево) — 28%.

В Подмосковных проектах доля больших квартир — меньше. Александр Зубец считает, что оптимальная доля «трешек» в проекте составляет порядка 10–15%. В «Новых Ватутинках» в отдельных корпусах она доходила до 20%, но не более.

Правда, в ЖК «Ольгино Парк» (г. Железнодорожный, сдается в конце 2015 г.) почти четверть квартир — трехкомнатные.

ЖК Ольгино Парк

Павел Луценко, генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» говорит, что самые дорогие по цене квадратного метра «трешки» продаются в новостройках Котельников — (средняя цена — 113,4 тыс. руб./кв. м), самые дорогие «трешки» по стоимости лота — - в Реутове (средняя цена трехкомнатной квартиры — 11,1 млн руб. при средней площади 104 кв. м). Эти результаты неудивительны — в Реутове и в Котельниках работают станции метро, соответственно, и цены на квартиры вокруг них значительно выше средних по ближнему Подмосковью.

Самые дешевые «трешки», и по цене квадратного метра, и по средней стоимости лота, продаются в Домодедово (57,8 тыс. руб./кв. м и 5,09 млн рублей) и Лобне (67,3 тыс. руб./кв. м и 5,09 млн рублей). Относительная дешевизна объясняется большим расстоянием до Москвы и не лучшим с ней сообщением.

Трехкомнатные квартиры в жилых комплексах за МКАД на ранней стадии строительства, сентябрь 2015 г.

ЖК Расположение Старт продаж/ Срок сдачи или окончания проекта  Застройщик Доля 3-к. квартир Площадь, кв. м  Стоимость млн.руб
Город счастья, Домодедово  2014/2021  Лидер Групп  н/д  «евротрешки» 65,8-66,5  3,65-3,70 
        классические «трешки» 75,3 4,18
Котельнические высотки, Котельники  Июль 2015/конец 2016  Еврострой 15% 83-93 6,2-8,1
Краски жизни, миниполис Радужный, Видное, корпус 6.1 IV кв.2015 г/ н/д  Сити-XXI век  20% 74,6-87,6 Продажи не открыты
корпус 6.2  IV кв.2015 г/ н/д  Сити-XXI век  10% 82,9-88,5 Продажи не открыты
Лидер Парк, Мытищи  Февраль 2014/2019  Лидер Групп н/д 89,8-91,1 от 6,4
Лобня Сити, Лобня  Август 2014/2021  Лидер Групп н/д «евротрешки» 64.6 4,09
Мещерский Лес, Солнцево  Август 2015/2017  ГК ПИК 28.1 85,6 -94,3 7,5-8,3
Митино О2, Пятницкое шоссе  Сентябрь 2015/август 2017  UrbanGroup  н/д «евротрешки» от 56 от 4,6
        классические «трешки» 63,7-65 от 5,7
Новые Ватутинки, мкр. Центральный, 4-я очередь, Троицкий округ   2012/2016  Новые Ватутинки 12% 75,6-85,3 7-7,7
Одинбург, 2-й корпус, Одинцово  Апрель 2015/середина 2016  АФИ-девелопмент  14.6% 84,1-88,9 от 7,95

Иточник: KVARTIRAzaMKAD.ru на основе информации застройщиков

Парад трехкомнатных квартир

За год, с октября 2014 года по сентябрь 2015, сильнее всего подорожал квадратный метр в Котельниках — на 10,4%, — говорит Павел Луценко. Произошло это и в соседних Люберцах — на 6,9% и в Реутове — на 5,5%. Открытие метро сказывается на стоимости недвижимости самым непосредственным образом. А вот «квадрат» Домодедово, Подольска, Ивантеевки и Лобни за год немного подешевел.

По средней стоимости лучше всего прирастали те же Котельники (+7,1%), Люберцы (+6,7%) и Реутов (+6,5%). Лидером удешевления по абсолютной стоимости объектов стала Лобня (-3,1%), Ивантеевка (-0,9%) и Железнодорожный (-0,8%).Мы видим некое расслоение в среде трехкомнатных квартир: дорогие становятся еще дороже, а дешевые — еще дешевле.

Квартиры с тремя комнатами имеют в ближнем Подмосковье среднюю имеют площадь от 75 кв. м (в Лобне) до 104 кв. м (в Котельниках). За год они больше всего увеличились в размерах в Одинцово (на 7 кв. м), Мытищах (на 6 кв. м) и Долгопрудном (на 6 кв. м), а уменьшились сильнее всего в Красногорске (на 5 кв. м), Железнодорожном (на 4 кв. м) и Лобне (на 4 кв. м).

Изменение средней площади и стоимости 3-х комнатных квартир в ближайшем Подмосковье

Город Средняя цена квадратного метра, тыс. руб./кв. м  Прирост за год, % Средняя цена квартиры, млн руб. Прирост за год , % средняя площадь квартиры, кв. м  Прирост, кв. м 
Железнодорожный 65.8 -0.4 5.2 -0.8 80 -4
Ивантеевка 66.3 -1.1 5.8 -0.9 88 0
Лобня 67.8 -0.7 5.1 -3.1 75 -4
Реутов 89.8 5.5 11.1 6.5 104 5
Подольск 62.1 -0.9 5.4 2.1 87 4
Долгопрудный 85.1 -0.6 7.6 5.6 89 6
Химки 93.9 -0.3 8.6 -0.1 96 0
Балашиха 72.5 -0.6 6.1 2.3 85 2
Домодедово 57.8 -1.2 5.1 -0.4 91 3
Красногорск 96.7 3.3 9.0 1.5 96 -5
Видное 72.5 0.9 6.8 3.4 94 5
Люберцы 94.4 6.9 7.7 6.7 80 -3
Котельники 113.4 10.4 9.0 7.1 79 5
Мытищи 83.6 4.1 6.9 4.8 82 6
Одинцово 88.5 0.4 7.9 2.7 90 7
Пушкино 74.9 0.6 6.6 3 87 5
Королев 74.7 2.8 6.2 3.6 82 2

Источник: mirkvartir.ru